조정대상지역 내 조정주택을 양도하면서 신규주택으로의 이사·전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 일시적 2주택 비고세 특례를 부인한 처분의 당부

청구인들은 신규주택을 21.11.30. 취득한 후 1년이 되는 날까지 이사 및 전입신고를 하지 않은 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 부부관계인 청구인 AAA과 청구인 BBB(청구인 AAA과 청구인 BBB을 합쳐 이하 “청구인들”이라 한다)은 공동으로 2009.12.10. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하였고, 종전주택 보유중 2021.11.30. 조정대상지역에 있는 OOO(이하 “쟁점신규주택”이라 한다)를 취득하였다.

나. 청구인들은 2022.4.29. 종전주택을 OOO원에 양도한 후, 2023.5.26. 신규주택 취득에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용하지 않고 1세대 2주택자의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 확정신고 하였다.

다. 청구인들은 신규주택 취득에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 이유로 2023.6.12. 2022년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 신규주택으로 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 한다는 요건을 충족하지 못하였다는 이유로 2023.7.24. 거부하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2023.7.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인들은 종전주택을 2009.12.1. OOO원에 취득하여 실거주하고 있었으나, 종전주택은 1993년도에 노후화, 주차 공간 부족 등으로 불편함이 많아 좀 더 좋은 주거환경에서 거주할 목적으로 쟁점신규주택을 취득하였다. 「소득세법 시행령」제155조제1항 제2호에 따르면 종전주택 취득일로부터 1년이 경과된 후에 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도한 후 신규주택으로 세대원 전원이 전입한 경우 일시적 2주택으로 보아 종전주택의 양도소득에 대해 비과세 혜택이 주어지는 바, 청구인들은 쟁점신규주택 취득 후 전입하려고 하였다. 그러나 쟁점신규주택 취득시 기존 임차인의 임대차 계약(2020.9.15.∼2022.9.14.)이 종료되지 않아 입주하지 못했고, 임대차 기간 종료를 기다리는 중 2022.7.28. OOO로부터 관리처분계획인가 통지를 받았고 2022.10.21. OOO 주택재개발정비사업조합으로부터 이주통지(이주기간 : 2022.12.9.∼2023.6.8.)를 받게 되었다. 쟁점신규주택 취득일(2021.11.30.)로부터 1년이 되는 날인 2022.11.30.까지 전 가족이 입주하여도, 2022.12.9.부터는 이주를 해야 하므로 바로 비워 주어야 하는데 현실적으로 불합리한 일정이어서 전입하지 못하였고, 기존세입자는 임대차 기간 종료일부터 2023.1.5.까지 추가로 거주하다 퇴거하였다. 이처럼 청구인들은 부득이한 사유로 전입하지 못하였고,「소득세법 시행령」제155조제1항 제2호 개정으로 2022.5.10. 이후 양도분부터는 신규주택으로의 전입 조건도 삭제되는 등 완화된 것으로 볼 때, 이는 2019.12.16. 부동산 규제대책이 갑자기 발표되면서 청구인들과 같은 억울한 사정을 고려하지 못한 것이다.

규제당국은 이러한 재건축 및 재개발아파트의 특수성에 의해 부득이하게 요건을 갖출 수 없는 실수요자까지 고려하고 심사숙고하여 대책을 마련해야 다른 비과세 혜택과 형평이 맞고 청구인들과 같은 억울한 피해가 발생 되지 않을 것인데, 당시 전국적으로 부동산가격 고공행진이 멈추지 않아 초강수규제 대책으로 법령을 졸속 개정하여 청구인들과 같은 억울한 사정이 생겼으므로 구제되어야 마땅하다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법 시행령」제155조제1항 제2호에 따라, 조정대상지역에 있는 종전주택을 보유하고 있는 자가 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우 종전주택의 양도에 대해 일시적 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사 하고 전입신고를 마쳐야 한다.그러나 청구인들은 쟁점신규주택 취득일(2021.11.30.)로부터 1년 이내에 이사 및 전입하지 아니하였고 청구인들도 이를 인정하고 있다.예외사유로 신규주택 취득일 현재 임차인이 거주 중이고 임대차 계약 종료일이 신규주택 취득일 1년 이후인 경우에는 임대차계약 종료일부터 1년이내에 이사 및 전입하면 되는 것이나 기존세입자의 임대차 계약기간은 2020.9.15.∼2022.9.14.인바 청구인들은 이에 해당하지 않는다.

(2) 청구인들이 사업시행인가가 난 쟁점신규주택을 취득한 것은 본인의 자유의사에 의한 것으로 이 법 적용과는 관계가 없다.청구인들과 기존세입자 간의 임대차기간 만료일은 2022.9.14.이나 임차인은 거주자 이주기간 내인 2023.1.5.까지 거주하다 이사하였다.「주택임대차보호법」제6조의3은 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우에도 임대인이 목적주택에 실제 거주하려는 경우에는 이를 거절할 수 있다고 명시하고 있으나, 청구인들은 그렇게 하지 않았다.청구인들이 쟁점신규주택에 입주할 의사가 있었다면 임대차 계약이 종료 되는 날(2022.9.14.)입주하거나 늦어도 쟁점신규주택 취득 후 1년이 되는 날(2022.11.30.)까지 입주하였을 것이나, 청구인들은 2021.4.6. 아들 CCC(1991년생)에게 증여한 종전주택과 같은 단지 내 OOO로 2022.4.29. 전입신고 하였고 현재까지 거주하고 있다.또한 전입조건 삭제는 2022.5.10. 이후 양도하는 분부터 적용되는 규정이며, 청구인들의 종전주택 양도 및 쟁점신규주택 구입과는 전혀 관계가 없다. 그러므로 청구인들은 취학, 근무상의 형편, 질병으로 인한 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 1년 이내에 이사하지 못하는 경우를 제외하면 쟁점신규주택으로 전입했어야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

조정대상지역 내 종전주택을 양도하면서 신규주택으로의 이사 및 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2022.5.31 대통령령 제32654호로 일부개정되기 전의 것)제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.제155조(1세대1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(3) 소득세법 시행령(2022.5.31 대통령령 제32654호로 일부개정된 것)제155조(1세대1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우부칙 제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제155조 제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(4) 소득세법 시행규칙제71조(1세대1주택의 범위) ③영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시,「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)제72조(1세대1주택의 특례)

⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.(가) 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인들은 종전주택을 2009.12.10. 공동취득(지분 각각 1/2)한 후, 2021.11.30. 쟁점신규주택을 공동취득(지분 각각 1/2)하였고, 2022.4.29. 종전주택을 DDD에게 양도가액 OOO원에 양도하였음이 나타난다.(나) 종전주택 소재지인 OOO는 2018.8.28.부터 2023.1.3.까지 조정대상지역으로 지정되었고 쟁점신규주택 소재지인 OOO는 2020.2.21.부터 2023.1.3.까지 조정대상지역으로 지정된바, 청구인들은 쟁점신규주택 취득(2021.11.30.)당시 조정대상지역에 위치한 종전주택을 보유하고 있던 상황에서 조정대상지역에 위치한 쟁점신규주택을 취득한 것으로 나타난다.(다) 청구인들이 제출한 임대차계약서에 따르면, 청구인들이 쟁점신규주택을 취득(2021.11.30.)한 당시, 쟁점신규주택에는 2020.9.15.부터 2022.9.14. 기간까지 전세계약을 체결한 세입자가 거주하고 있던 것으로 나타난다.(라) 청구인들이 쟁점신규주택의 취득일로부터 1년이 되는 날(2022.11.30.)까지 그 주택에 이사ㆍ전입한 사실은 확인되지 아니한다.(마) 주민등록등본에 따르면, 청구인들은 2019.2.7.부터 종전주택에서 거주하다가 2022.4.29. ‘OOO’에 전입신고 하여 심판청구일 현재까지 거주하고 있는 것으로 나타난다.(바) 청구인들은 쟁점신규주택 인근은 재개발사업 대상지역으로 2020.12.17. 사업시행인가, 2021.11.30. 쟁점신규주택 취득, 2022.7.28. 관리처분계획인가 된바, 쟁점신규주택 취득 후에 관리처분계획이 인가되어 쟁점신규주택으로 이사ㆍ전입할 수 없는 부득이한 사정이 있었다고 주장한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점신규주택에 이사 및 전입하지 아니하였다는 이유로 청구인들을 1세대 2주택자로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나,「소득세법 시행령」제155조제1항에 따르면 조정대상지역에 있는 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조정대상지역에 있는 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전의 주택의 양도를 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 대상이 되기 위해서는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 취득일로부터 1년 이내(신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지)에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 하는바, 청구인들은 조정대상지역에 있는 쟁점신규주택을 2021.11.30. 취득한 후 1년이 되는 날(2022.11.30.)까지 이사 및 전입신고를 하지 않은 점,「소득세법 시행령」제155조제1항 제2호 가목이 2022.5.31 대통령령 제32654호로 일부개정되면서 이사 및 전입 신고 요건이 삭제되었으나, 부칙 제3조에 따르면 개정 조항은 2022.5.10. 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용되는 점, 쟁점신규주택은 청구인들이 취득하기 이전인 2020.12.17. 재개발 사업 사업시행인가가 있었으므로 청구인은 쟁점신규주택이 재개발 대상임을 알고 취득한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인들을 1세대 2주택자로 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.