특수관계자에게 임차료를 과다지급한 것으로 보아 부당행위계산부인을 적용하여 과세한 처분의 당부

청구법인은 특수관계자에게 지급한 쟁점토지 및 건물의 임차료가 감정평가법인의 감정가액을 초과하지 아니하므로 적정하다고 주장하나, 감정평가법인이 감정 가액을 산출하기 위해 비교대상으로 선정한 물건이 쟁점토지 및 건물과 그 현황이 유사하다고 보기 어렵고, 20XX.X.XX.에 소급하여 감정평가를 실시한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지 및 건물에 대한 임차료의 시가가 불분명한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)은 2003년 특수관계자인 이OOO(OOO의 공동대표)로부터 OOO 토지 42,059㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 임차OOO한 다음, 그 지상에 공장용 건물 14,968㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하였으며, 2004년부터 특수관계자인 OOO트 주식회사(이하 “OOO” 라 한다)에게 쟁점토지와 건물을 임대OOO하고 있다.

나. 처분청은 2014년 1월부터 임차료 관련 부분조사를 실시한 결과, 2013사업연도에 청구법인 OOO이 특수관계자인 이OOO에게 쟁점토지에 대한 임차료를, 청구법인 OOO가 특수관계자인 OOO에게 쟁점토지와 건물에 대한 임차료를「법인세법 시행령」 제89조제4항 제1호의 적정임차료OOO 보다 과다하게 지급한 것으로 보아 그 차액OOO을 손금불산입하여 2015.1.9. 청구법인 OOO에게 2013사업연도 법인세 OOO원, 청구법인 OOO에게 2013사업연도 법인세 OOO원을 각 경정·고지하였다.

다. 청구법인들은 이에 불복하여 2015.3.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인들 주장

「법인세법 시행령」 제89조제2항은 부당행위계산 부인규정을 적용함에 있어 시가가 불분명한 경우에는 그 첫 번째로 감정평가법인이 감정한 가액을 적용하도록 하고 있고, 같은 조 제4항은 자산 또는 용역의 제공에 있어서 시가와 감정평가액을 적용할 수 없는 경우에 한하여 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 임차보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출된 금액을 임차료로 계산하도록 하고 있다.그러나, 처분청은 쟁점토지와 건물에 대한 임대사례를 찾을 수 없다고 하면서도 청구법인들이 제시한 감정평가액을 도외시 한 채「법인세법 시행령」 제89조제4항 제1호의 규정을 적용하여 쟁점토지의 적정임차료를 OOO원으로, 쟁점토지와 건물의 적정임차료를OOO원으로 각 산정하였는바, 이는 감정평가에 의하여 산정한 임차료의 6% 내지 12%에 지나지 않는 터무니 없는 가액이다.청구법인들이 제시한 감정평가액은 비록 소급감정평가액이지만 인근 부동산의 임대사례를 기준으로 임대사례의 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되는 사정보정, OOO은행 생산자물가지수를 이용한 시점수정, 환경조건과 접근조건 등을 반영하는 가치형성요인 비교방법 등을 채택하여 임대사례비교법으로 임대료를 평가하고 이를 적산법에 의한 평가방법으로 다시 한 번 그 합리성을 검증한 것이므로 객관적이고 합리성 있는 것으로 보아야 한다.결과적으로 청구법인 OOO이 이OOO에게 지급한 쟁점토지에 대한 임차료와 청구법인 OOO가 청구법인 OOO에게 지급한 쟁점토지와 건물에 대한 임차료는 감정평가액을 초과하지 아니하므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인들은 2015.1.22. 소급감정한 감정평가액(기준시점: 2014.8.1.)을 제시하며 쟁점토지와 건물의 임차료가 적정하므로 처분청이 부당행위계산 부인규정을 적용하여 법인세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나,청구법인들이 제시한 소급감정평가액은다음과 같은 이유로객관적이고 합리적인 방법에 의하여 산정된 것으로 볼 수 없으므로 시가로 인정할 수 없고, 따라서 이 건 처분은 정당하다.먼저, 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)은 OOO 공장(토지 5,104㎡, 건물 600㎡)을 비교임대사례로 선정하였으나, 동 물건은 감정평가서에 기재된 바와 같이 택지개발예정지구 인근에 위치하고 있고, OOO지역으로의 접근이 용이하여 쟁점토지와 건물보다 임대료가 높은 수준에 형성되어 있으며, 신축건물로 쟁점건물보다 가치가 높으므로 직접적인 비교대상으로 보기 어렵다.다음으로, OOO이 비교임대사례로 선정한 OOO 외 지역은 쟁점토지와 건물이 위치한 지역과 위치적 유사성이 크게 결여되어 있고, OOO는 중앙행정기관의 이전 및 도로정비, 고속도로 및 철도 등 교통접근성 향상, 인구 증가 등의 사유로 도심지 뿐만 아니라 외곽 및 인근 지역의 공시지가·매매가액·임대료 등 가치가 크게 상승하였으며, OOO지역과의 접근성이 매우 양호하여 OOO시 외곽에 위치한 쟁점토지와 건물과는 단순 비교가 불가함에도, 지리적으로 인접한 지역을 제외하고 100km나 떨어진 지역과 비교한 것이므로 비교대상을 객관적인 방법으로 선정하였다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점특수관계자에게 임차료를「법인세법 시행령」제89조제4항 제1호의 적정임차료 보다 과다하게 지급한 것으로 보아 그 차액을 부당행위계산 부인하여 손금불산입한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)법인세법 제52조[부당행위계산의 부인]

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

(2) 법인세법 시행령제88조 [부당행위계산의 유형 등]

① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

7. 금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율·요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우제89조 [시가의 범위 등]

① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

②법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.2.「상속세 및 증여세법」 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우「상속세 및 증여세법」 제63조제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.1.유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 2013사업연도에 청구법인 OOO은 특수관계자인 이OOO에게 쟁점토지(42,059㎡)에 대한 임차료로 OOO원을, 청구법인 OOO는 특수관계자인 청구법인 OOO에게 쟁점토지(42,059㎡)와 건물(14,968㎡)에 대한 임차료로 OOO원을 각 지급하였으며, 처분청은 2014년 1월부터 임차료 관련 부분조사를 실시한 결과, 청구법인들이 특수관계자에게 임차료를「법인세법 시행령」 제89조제4항 제1호의 적정임차료인 OOO원 보다 과다하게 지급한 것으로 보고, 그 차액을 부당행위계산 부인하여 손금불산입하였다.

(2) 위 조사보고서에 의하면, 처분청은 세무조사시 인근에 있는 11개 업체를 조사하였으나 임대사례가 없는 사실을 확인하였고, 부동산 중개사무소에 쟁점토지와 건물의 시세 등에 대하여 문의한 결과, 수도권 규제완화로 공장을 지방으로 이전하는 사례가 없어 당시 시세를 알 수 없고 더욱이 쟁점토지와 건물은 OOO시에서도 외진 곳에 위치하여 거래가 없는 사실도 확인한 것으로 나타난다.

(3) 청구법인들은 쟁점토지와 건물의 임차료(연 OOO원)는 감정평가액(연 OOO원)을 초과하지 아니하므로 적정한 가액이라며, 2개 감정평가법인이 2015.1.22. 소급작성한 감정평가서 2부를 증빙으로 제출하였다.OOO

(4) 감정평가법인이 쟁점토지와 건물의 비교대상 임대사례로 선정한 물건의 현황은 다음과 같다.OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인들은 특수관계자에게 지급한 쟁점토지와 건물의 임차료가 감정평가법인이 감정한 가액을 초과하지 아니하므로 적정하다고 주장하나, 처분청 조사결과 인근에는 유사한 임대사례가 없는 것으로 조사된 점, 이 건 감정평가액은 감정평가법인이 임대사례비교법을 적용하여 쟁점토지와 건물의 임차료를 소급감정한 것으로서, 임대사례비교법은 대상물건과 유사한 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정과 시점수정 등을 가하여 임대료를 산정하는 방법인데, 감정평가법인이 비교대상으로 선정한 물건은 쟁점토지 및 건물과 그 현황이 유사하다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 감정평가액은 쟁점토지 및 건물의 임차 당시 시가를 적절하게 반영한 것으로 볼 수 없다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지 및 건물에 대한 임차료의 시가가 불분명한 것으로 보아「법인세법 시행령」 제89조제4항 제1호에 따라 적정임차료를 산정하고 이를 초과한 금액을 손금불산입하여 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.