관할 구청 개별주택가격 공시내역 및 주택특성조사표상의 주택면적과 상가면적에 근거하여 주택외 부분에 대하여 비과세 적용을 배제한 처분의 당부

＊＊구청장이 조사한 개별주택가격 공시내역 및 주택특성조사표상 쟁점겸용주택에는 공부상 등재되지 아니한 무허가 건물이 존재하여 공부상 주택 및 주택외 면적이 실질을 반영한 것이라고 보기 어렵고, 배우자가 쟁점겸용주택에서 음식점을 운영하면서 주택의 일부를 음식점 영업에 사용한 사실이 확인되어 공부상 면적을 그대로 인정할 수 없으며, 처분청이 현지조사시 쟁점겸용주택이 멸실되어 현장을 확인할 수 없는 이상 관할 구청장이 현지 측량하여 재산세 과세자료로 사용된 면적을 적용하는 것이 합리적이라 할 것이므로, 처분청이 쟁점겸용주택의 상가 면적이 주택 면적을 초과하는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.1.30. OOO 79-3 겸용주택 157.14㎡(이하 “쟁점겸용주택”이라 한다) 및 부수토지 638.6㎡를 양도(OOO원)하고, 쟁점겸용주택의 주택면적이 주택외의 면적을 초과한다고 보아 전체를 주택으로 보고, 9억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 부분을 과세대상으로 하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 OOO구청의 개별주택가격 공시내역 및 주택특성조사표에 의하여 실제로는 주택외 면적(93.88㎡)이 주택 면적(63.26㎡)을 초과한다고 보아 주택외 부분에 대한 비과세를 배제하고, 2012.1.12. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.29. 이의신청을 거쳐 2012.10.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

상가로 사용한 방은 구조변경 없이 옷장 등 가재도구가 있는 상태에서 1년 중 성수기인 7 ～ 9월, 하루 중 낮(12:00 ～ 21:00, 1일의 37%)에만 음식점(사철탕)의 영업에 사용하였으므로 사용 면적이나 기간을 고려하면 OOO구청이 조사한 주택 및 상가의 면적은 비례의 원칙에 어긋나고, 더욱이 주택이 분명한 욕실 등까지 상가로 판정하는 것은 불합리하며, 양도소득세 조사시점에 건물이 멸실된 상태에서 주택과 상가의 공부상 면적비율을 무시하고 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점겸용주택은 건물이 멸실되어 현지 확인이 불가능하므로 OOO구청이 2005년부터 매년 주택사용면적 등을 현지 측량하여 공표한 개별주택가격 공시내역과 사진이 첨부된 주택특성조사표에 따라 판정하였던바, 상가(93.86㎡)가 주택(63.26㎡)보다 큰 것으로 확인되었고, 청구인은 OOO구청에서 개별주택가격을 발표할 당시에는 이의제기를 하지 않다가 처분청이 양도소득세를 부과하자 OOO구청에 실지측량 내역에 대하여 이의제기를 하는 것은 고가(OOO원)의 겸용주택 양도에 대한 조세를 회피하려는 것으로 보이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

관할 구청 개별주택가격 공시내역 및 주택특성조사표의 주택면적(63.26㎡)과 상가면적(93.88㎡)에 근거하여 주택외 부분에 대하여 비과세 적용을 배제하고 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1)「소득세법」 제89조제1항 제3호에는 1세대 1주택과 부수토지의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제3항에는 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서(2011년 10월)에는, 청구인은 쟁점겸용주택을 1985.7.20. 상속받았고, 배우자가 쟁점겸용주택에서 1998.11.3.부터 음식점 영업을 하였으며, 2003.5.24. C동 근린상가 15㎡를 증축하고, 2011.1.30. OOO원에 양도한 후, 1세대 1주택 비과세를 적용하되「소득세법 시행령」 제156조에 의한 고가주택 부분(9억 제외)에 대하여 양도소득세 OOO원을 신고하였으나, 처분청은 주택외의 면적이 주택 부분을 초과한다고 보아 주택외 부분에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제하고 과세한 것으로 기재되어 있다.

(3) 처분청은 OOO구청의 개별주택가격 공시내역 및 주택 특성조사표에 의하여 쟁점겸용주택의 실지 주택면적 및 상가면적을 63.26㎡ 및 93.88㎡로 보았고, 청구인이 OOO구청에 문의하여 회신된 공문(2011.11.10. 및 2011.11.28.)에는 쟁점겸용주택의 주택 부분과 비주택 부분을 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조 제2항 및 개별주택가격조사산정지침(국토해양부 지침)에 의하여 2009년 주택특성조사 시 건물의 실제 사용현황을 기준으로 주거용과 비주거용으로 구분하였고, 주택관리 상세내역 중 부속면적은 주거용과 비주거용의 면적비율로 안분하였다고 기재되었으며, 그 현황은 <표1> ～ <표3>과 같다.

<표1> 주택 특성조사표 등 면적

(단위 : ㎡)

구분

주거면적

비주거면적

계

비고

A동 공부상 면적

65.17

31.57

96.74

A동 주택

특성상세

관리부

실측결과

14.84

65.5

80.34

지하실

3.02

13.38

16.40

실측결과비율로 반영

A동 계

17.86

78.88

96.74

B동 및 C동

5.4

15.0

20.4

공부와 실측이 동일함

공부상 합계 금액

23.26

93.88

117.14

공부상 미반영

40.00

0

40.00

총계(양도세 결정)

63.26

93.88

157.14

상가비율 59.74%

* 양도소득세 과세시 증축된 40㎡(무허가)를 주택부분에 포함

<표2> OOO구청 및 처분청 면적 구분

(단위 : ㎡)

동

기호

용도

공부상

재산세? 과세

양도세 과세

구분

면적

구분

면적

구분

면적

A동

a

욕실

주택

3.75

상가

3.75

상가

3.75

b

방

주택

8.25

주택

8.25

주택

8.25

c

주방

주택

7.25

주택

6.59

주택

6.59

상가

0.66

상가

0.66

d

거실

주택

13.68

상가

13.68

상가

13.68

e

욕실

주택

5.40

상가

5.40

상가

5.40

f

방

주택

10.44

상가

10.44

상가

10.44

g

지하실

주택

16.40

주택

3.02

주택

3.02

상가

13.38

상가

13.38

h

상가1

상가

25.41

상가

25.41

상가

25.41

i

상가2

상가

6.16

상가

6.16

상가

6.16

j

공부상 미등재

주택

20.00

k

공부상 미등재

주택

20.00

B동

주택

5.40

주택

5.40

주택

5.40

C동

상가

15.00

상가

15.00

상가

15.00

* 음영 부분은 공부상 주택을 상가로 판정한 부분으로 다툼이 있는 부분

<표3> 면적 합계 및 비율

(단위 : ㎡)

구분

공부상

재산세

양도세

면적

비율

면적

비율

면적

비율

주택

70.57

60.24%

23.26

19.86%

63.26

40.26%

상가

46.57

39.76%

93.88

80.14%

93.88

59.74%

계

117.14

100.00%

117.14

100.00%

157.14

100.00%

* 양도소득세 과세시 40㎡(무허가)를 주택에 포함

(4) 청구인은 쟁점겸용주택에서 공부상 주택임에도 상가로 보는 것은 부당하며, 처분청이 청구인의 양도소득세 신고(2011.1.30.) 후 9개월이 지난 2011년 10월경 건물이 멸실된 후에 현지조사에 착수하였고, 조사공무원이 실측한 사실이 없는 지하실을 실측한 것으로 보는 것은 부당하다고 주장하며, 쟁점겸용주택 중 ⓐ 3.75㎡는 주택으로 인정된 14.84㎡(ⓑ+ⓒ)를 거쳐야 출입할 수 있는 욕실로서 주택에서 배제될 수 없고, ⓑ와 ⓒ는 합계 15.5㎡임에도 14.84㎡로 산정하여 계산착오분 0.66㎡는 주택에 포함되어야 하며, ⓓ, ⓔ 및 ⓕ는 1년 중 성수기에만, 하루 중 낮에만 영업에 사용하였으므로 상가로 볼 수 없고, 특히 ⓓ-1 9.0㎡는 증축된 ⓙ와 동일선상으로서 주택에 해당하며, ⓖ 지하실 면적 중 상가로 안분한 13.38㎡는 주택에 포함하여야 하는바, 이 중에서 ⓐ 3.75㎡, ⓑ, ⓒ 계산착오 0.66㎡, ⓖ 13.38㎡, 합계 17.79㎡만 주택 면적에 가산하더라도 주택은 63.26㎡에서 81.05㎡로, 상가는 93.88㎡에서 76.09㎡로 되어 주택이 더 넓다고 주장하고 있다.

(5) 위 사실관계 및 관계법령, 제시증빙을 종합하여 살펴보면, 청구인은 쟁점겸용주택 중 주택 부분의 면적이 주택외 부분의 면적을 초과한다고 주장하나, OOO구청장이 조사한 개별주택가격 공시내역 및 주택특성조사표상 쟁점겸용주택에는 공부상 등재되지 아니한 무허가 건물이 존재하여 공부상 주택 및 주택외 면적이 실질을 반영한 것이라고 보기 어렵고, 배우자가 쟁점겸용주택에서 음식점을 운영하면서 주택 일부를 음식점 영업의 용도로 사용한 사실이 확인되어 공부상 면적을 그대로 인정할 수 없으며, 처분청이 현지조사할 당시 쟁점겸용주택이 멸실되어 현장을 확인할 수 없는 이상 관할 구청장이 현지 측량하여 재산세 과세자료로 사용된 면적을 적용하는 것이 합리적이라 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점겸용주택의 상가 면적이 주택 면적을 초과하는 것으로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.