쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 볼 수 있는지 여부

쟁점오피스텔 이용현황, 외관 및 내부구조 등을 종합적으로 고려할 때, 사실상 주택에 해당하는 것으로 보이므로, 처분청이 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1995.5.22. OOO(전용면적 54.37㎡인 다세대주택으로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하고 2011.7.1. 이를 양도하면서 쟁점주택이 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택으로서 비과세요건을 충족한다고 보아 해당 양도소득세를 신고하지 않았다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도당시 소유한 OOO(2005.7.28. 매매로 취득, 전용면적 96.68㎡인 오피스텔로서 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 주택으로 보고 청구인이 쟁점주택 양도당시 2주택자에 해당한다 하여 2012.9.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.30. 이의신청을 거쳐 2013.3.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점주택을 취득하여 양도할 때까지 쟁점주택에서 16년을 가족과 함께 거주하였고, 쟁점주택 양도 후 쟁점오피스텔로 거주를 이전하였다. (나) 쟁점오피스텔은 2003.3.1. 분양계약하고 2003.3.10. 임대업으로 일반사업자 등록하였고, 2005.7.28. 신축건물이 완성되어 소유권 이전등기하였으나(부가가치세 신고는 쟁점오피스텔로 거주 이전할 때까지 무실적으로 신고하여 왔음), 쟁점오피스텔 사용승인 후 얼마 되지 아니하여 건물 바로 앞에 OOO 독신자직원 아파트 신축으로 소음, 일조권, 사생활침해(가까이 마주 보는 위치) 소송 등과 같은 사건들이 있었고, 임대환경이 열악하여 임차인을 구하지 못해 쟁점주택 양도후 청구인의 가족이 거주하기 위해 쟁점오피스텔로 입주할 때까 지 6년간 계속 공실상태였다(청구인은 입주자대표이자 소송당사자였음).

(2) 청구주장 (가) 2006년～2011년까지 쟁점오피스텔의 재산세가 주택용도로 부과된데 대하여 청구인은 쟁점오피스텔의 재산세가 주택용도로 부과되었다는 사실을 처음 알았다(2006년 법무부와 사생활침해 소송당시 법무부의 답변은 이 건물 주택이 아니라 업무용 오피스텔이므로 사생활침해 등은 없어 보상은 해 줄 수 없다는 내용이었음). (나) 2005.3.29. 청구인이 쟁점오피스텔로 전입신고하였고, 가족이 2011.2.28. 전입신고한데 대하여 청구인은 쟁점오피스텔을 취득하기 위하여 OOO원의 대출을 받았고, 임대료가 이자를 충당하고도 적당한 소득이 있을 것이라고 판단하여 투자를 한 것인데, 쟁점오피스텔 앞 검찰직원아파트신축으로 인하여 공실의 우려, 부동산가치하락 등 악재로 이에 대하여 항변해야겠다는 결심으로 오피스텔 입주자대표를 하게 된 것이고, 입주자대표는 거주자라야 하기 때문에 공부상으로만 2005.3.29. 전입신고를 한 것이며, 청구인의 딸은 2011년 2월 OOO에 있는 OOO고등학교에서 1학년 재학중에 있었는바, 청구인이 쟁점주택을 양도하고 쟁점오피스텔로 이사할 것을 결정한 후, 쟁점오피스텔 소재지 학교로의 전학을 위해 딸의 학교전학시점을 가족들과 의논하여 학기 중보다는 학기 초가 학교생활과 친구관계 등에서 긍정적이라고 판단하여 2011.2.28. 공부상 주소만 옮기게 된 것이다. (다) 가스요금이 지속적으로 납부된데 대하여

① 공동 관리비 쟁점오피스텔의 면적은 전유면적 96.68㎡과 41.49㎡의 합인 138.17㎡이고, 내부관리를 하지 않는다고 가정하더라도 공용관리비만도 2012년 10월 기준 OOO원이다.

② 결로방지 및 수도동파 유지비용 쟁점오피스텔은 베란다가 없어 결로현상 등으로 발생하는 곰팡이 등을 막기 위하여 적당한 실내온도를 유지하여야 하고, 이를 위한 보일러의 가동으로 일정 전력을 사용할 수밖에 없었다.

③ 입주자대표회의장으로 사용 청구인은 건설회사 건설기술자이고, 근로자신분임에도 소송에서 이기기 위하여 대가없이 대표직을 수행하였으며, 입주민들과 친하기 위하여 입주민들의 위탁을 받아 시설점검을 하여주고 시설에 대한 정보제공을 하였으며, 입주민들과 소송회의 주관 및 시설점검을 대리하는 등 일련의 업무를 볼 때 쟁점오피스텔을 여러 차례 사용한 적은 있으나 생활목적으로 사용한 적은 없었다. (라) 2011.6.30. 1톤 트럭 용달로는 실제 이사한 것으로 볼 수 없다는데 대하여

① 5인 가족 중 3인의 가재도구만 이전 쟁점오피스텔은 기본가구로 전자레인지, 기본 붙박이장 등이 있어 입주자는 침대와 이불 TV정도만 준비하면 되는 것이고, 거주목적으로 이사한 2011.6.30. 침대 1, 세탁기 1, 책장 1, 책상 1, 식탁, 의자 1, 냉장고 1, 전자레인지 1개를 옮겼고, 이불 등 간단한 것은 청구인이 직접 옮겼다.

② 아들과 청구인의 거소지에 가구가 있음 쟁점오피스텔로 이사당시 아들은 지방대학에 다녀 침대, 책장, 장롱 등은 그 곳에 있고, 이사당시 청구인은 회사가 마련해준 기숙사OOO에서 2009년 12월부터 직원들과 함께 지냈고, 2011.6.25. 청구인의 숙소로 생활가재도구 일부를 옮긴 것이다. (마) 2005년부터 2010년까지 가족과 함께한 식사, 영화, 주유, 자동차보험 등 신용카드OOO로 지출한 전표에 의하면 청구인이 OOO에서 사용한 것이 대부분이고, 일부 직장근처에서 사용하였으며, OOO에서는 청구인이 입주자대표로 있는 동안에도 지출한 기억이 없다. (바) 위와 같이 쟁점오피스텔은 주거 외의 목적으로 2005년 8월부터 임대목적으로 임대사업자등록까지 하였으나, 장기간 미임대로 계속 공실이어서 청구인이 쟁점주택 양도후 쟁점오피스텔에서 거주할 목적으로 입주한 것이고, 청구인의 공부상 주소가 쟁점오피스텔이기는 하나 이것은 소송을 위해 입주자대표자격을 얻기 위한 수단이었을 뿐 실제 거주를 한 것은 아니므로 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔은 주택용도로 사용하지 않은 공실상태의 오피스텔이었으므로 1세대1주택 비과세를 배제하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점오피스텔은 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 실제 주거에 공할 수 있는 기능을 갖추고 있어 대부분 주거용으로 사용하고 있고, 쟁점오피스텔에 청구인의 가족들이 전입할 당시에도 별도 용도변경없이 입주하여 거주하고 있으며(청구인은 2005.3.29. 쟁점오피스텔에 전입신고하였고, 405호, 407호도 주거용으로 사용하고 있음), 관할구청인 OOO에 확인한 바, 쟁점오피스텔은 주택(주거용)용도로 2006년～2011년까지 재산세가 부과되었고, 쟁점오피스텔의 2006년～2011년 가스요금내역을 살펴보면 연평균금액이 2006년 OOO원 2007년 OOO원 2008년 OOO원 2009년 OOO원 2010년 OOO원이며, 2011년 상반기에는 OOO원으로 지속적으로 부과되었고, 단순히 유지관리를 위한 난방으로 보기 어렵고(2006년 최고요금 OOO원, 2007년 최고요금 OOO원, 2008년 최고요금 OOO원, 2009년 최고요금 OOO원, 2010년 최고요금 OOO원), 6년 동안 대출이자와 고액의 가스요금 및 관리비 등을 부담하면서 쟁점오피스텔을 6년간 공실로 두었다는 납세자의 주장은 신빙성이 없다.

(2) 또한 납세자가 쟁점오피스텔과 비교한 503호(주거용으로 사용)는 6인이 거주하고 있고, 수도료는 거주인 수 및 생활유형에 따라 다르므로 비교대상으로 적합하지 않는 것으로 판단된다.

(3) 주택이라 함은 공부상 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 오피스텔의 내부구조, 형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 판단하므로 쟁점오피스텔을 주거용으로 보고 청구인을 1세대 2주택자로 양도소득세 과세한 처분청 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 주택으로 보고 쟁점주택 양도당시 청구인이 1세대 2주택자인 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조 [실질과세]

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정된 것) 제89조 [비과세 양도소득]

① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

(3) 소득세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22580호로 개정된 것) 제154조 [1세대 1주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 양도주택 및 쟁점오피스텔의 등기부등본 내역은 다음과 같다. <쟁점주택 등기부등본> <쟁점오피스텔 등기부등본> (나) 청구인의 주민등록내역은 다음과 같다. (다) 청구인은 2003.3.10. 쟁점오피스텔에서 부동산임대업을 영위하는 사업자로 사업자등록(개업일:2004.11.1.)하였고, 이 사업장에 대한 부가가치세 과세표준 신고내역은 다음과 같다. (라) OOO이 회신(부과과-12621,2012.6.19.)한 쟁점오피스텔의 재산세 과세현황은 2006년부터 2011년까지 주택(주거용)으로 과세된 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제시한 증빙자료는 다음과 같다.

1) 청구인의 경력증명서(2012.2.3. OOO 발행)

2) 확인서 (O) OOOO OOOOOOOO OOOO OOO(OOOOO OOO OOO OO-OOOO OO)O OOO(OOOOO OOO OOO OO-OOOO OO)O OOO OOOOO OOOOO OOOO OOO OOOO OOOO OOOOO OOOO OOO OO OOOO OOO OOO OO OOOOOO OOOO OO OOOO OO OOO

3) 이사 견적·계약서

4) 작업지시서(용달이사)

5) 청구인이 제시한 서울남부지방법원 사건 2006카합540(공사금지가처분, 채권자 이OOO 외 120인, 채무자 대한민국 외1인) 답변서 내용 중 채권자들의 주장요지는 채무자들이 OOO 76-5 및 76-8 지상에 신축하는 지상 15층 규모의 검찰 공무원 독신자 숙소인 OOO 명칭의 아파트로 인하여 OOO지상에 건축된 OOO 명칭의 오피스텔(채권자들은 위 건물을 아파트라고 주장하고 있으나 아래에서 보는 바와 같이 실제 용도는 업무시설인 오피스텔임) 가운데 11세대가 수인한도를 넘은 일조권의 침해를 받게 되고, 상당수의 세대는 조망권 및 프라이버시권의 침해를 받게 되며, 나아가 소음, 진동, 분진, 교통량 증가로 인한 피해를 받았거나 받게 될 것이라고 주장하고 있으나, 어느 것 하나 쉽게 수긍할 수 없는 것들이다는 내용이다.

6) 청구인이 제시한 서울남부지방법원 심문기일통지서(사건 2006카합328 공사방해금지가처분)에는 채권자가 주식회사 OOO건설로, 채무자는 청구인 외 3인으로 기재되어 있고, 첨부된 문화일보에는 관련 내용과 함께 청구인이 주민대표로 기재되어 있다.

7) 청구인이 제시한 쟁점오피스텔의 전기요금, 가스요금, 수도료, 관리비 요금은 아래 <표>와 같다. <표> 전기요금, 가스, 수도료, 관리비 요금 (OO : O) (O) OOOO OOOOO OO, OO, OO, OOOOO OO, OO, OO, OOOOO OO, OO, OOO OOOOOOOOO OOOO OOOO OO

8) 청구인은 OOO 소재 신용카드 가맹점들에서 사용한 신용카드 매출전표 및 청구인의 2005년 OOO(보험기간 2005.4.21.～2006.4.21., 작성일자 2005.3.24., 피보험자 청구인, 계약자 주소지 OOO)을 제시하고 있다.

(2) 위의 사실관계에 기초하여 쟁점주택의 양도당시 청구인이 보유한 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용된 주택으로 보고, 청구인을 1세대 2주택자로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분이 정당한지에 대하여 살펴본다. (가)「소득세법」상 1세대 1주택 비과세의 요건 등과 관련하여, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 1주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2005.4.28 선고 2004두14960 판결 참조).

(나) 이 건의 경우 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 후 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 관련 부가가치세를 신고하여 왔고, 쟁점오피스텔이 6년간 계속하여 공실이었다고 주장하나, 쟁점오피스텔에 대하여 2006년부터 2011년까지 주택(주거용)으로 재산세가 과세된 점, 2005년 3월 쟁점오피스텔에 전입신고를 하고 입주자 대표에 취임하여 주민대표로서 인근 검찰공무원독신자숙소 건축공사로 인한 분쟁시 소송(공사금지가처분, 공사방해금지가처분)을 주관하였고, 관련 신문기사에도 청구인이 해당 오피스텔의 주민대표로 기재되어 있어 쟁점오피스텔에 전입신고만 하고 실제로는 거주하지 아니하였다는 청구주장은 신빙성이 낮아 보이는 점, 지하철 역세권에 위치하고 인근에 생활편의시설이 밀집하여 임차수요가 풍부한 쟁점오피스텔에 임차인을 구하지 못하여 취득자금을 대출OOO받아 이자를 부담하면서 6년간 공실로 두었다는 청구주장이 사회통념상 신뢰하기 어려운 점, 쟁점오피스텔의 전기·수도·가스요금 부과내역이 공실 상태에 있었던 것으로 보기 어려운 점, 쟁점오피스텔은 그 외관 및 내부구조, 시설이 아파트와 별반 다르지 않아 상시 주거에 적합하여 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 반면, 이를 업무용으로 임대하거나 사업장으로 사용하지 아니하여 그 주된 사용 용도는 주거용으로 보이는바, 쟁점오피스텔이 사실상 주거에 공하는 건물로 주택에 해당한다 할 것이므로, 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분청의 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.