토지를 현물 출자함에 있어 출자자간 약정가액은 시가에 해당하지 아니함(기각)

청구인이 부동산매매업의 경비로 신고한 출자자간 약정가액은 기준시가와 큰 차이가 있으므로 이를 부인하고 출자당시 개별공시지가 등에 따른 환산가액을 적용하여 세액을 산정한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.5.1. OOO와 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOO OO에서 OOOOOOO’라는 상호로 부동산매매업을 공동으로 개업한 사업자로서, OOO OOO OOO OOO OO 전 1,445㎡, 같은 리 14-2 전 7,180㎡, 같은 리 14-3 과수원 48,344㎡, 같은 리 15 답 2,053㎡, 총 59,022㎡(이하 “쟁점출자토지”라 한다)의 토지를 위 OOOOOO에 현물출자하였다. 위 쟁점출자토지 가운데 분할된 OOO OOO OOO OOO OO O OOOO 합계 21,932㎡의 토지가 2006년에, 같은 리 14-116 외 28필지 합계 17,461㎡의 토지가 2007년에 양도되었으며, 청구인은 이에 대하여 2006년 및 2007년 귀속 종합소득세 신고시 OOO와의 공동사업계약서상의 출자 약정가액(평당 240,000원)에 따라 그 취득가액을 산정하여 부동산매매업의 주요경비로 산입하고 기준경비율을 적용하여 종합소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 위 출자 약정가액(평당 240,000원)을 OOOOOOO’가 청구인의 현물출자로 취득할 당시의 시가로 볼 수 없다 하여 청구인이 신고한 가액을 인정하지 아니하고, 2009.6.12. 청구인에게 단순경비율에 배율을 적용하여 2006년 귀속 종합소득세 136,124,450원을 경정·고지하는 한편, 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례규정( 「소득세법」 제64조 ) 등에 의하여 청구인의 출자당시의 개별공시지가 등에 따른 환산가액을 적용하여 세액을 산정하여 2009.6.12. 청구인에게 2007년 귀속 종합소득세 797,306,790원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

특수관계에 해당하지 아니하는 청구인과 공동사업자(OOO)는 각자의 이익을 극대화하려는 상호 경쟁적인 위치에서 동업계약을 체결하였고, 현물출자 당시의 시가는 토지조건이 유사한 연접토지의 매매실례가액 등을 참고하여 최종적으로 확정한 것으로, 협정가액(평당 24만원) 그 자체가 특수관계 없는 제3자간의 거래로 시가에 해당한다. 부동산 중개업 종사자들도 2005년 5월 당시 위 토지의 평당 거래된 시가가 25만원에서 35만원선에 거래되었음을 확인하였고, 2005.9.27. OOO과 OOO에게 양도된 OOO OOO OOO OOO OO-123 토지(OOO 14-3 토지에서 분할됨)가 평당 403,200원에 거래되었으며, 양도된 쟁점출자토지 중 일부 토지는 평당 평균 매매가액이 약 29만원에 거래되는 등, 이 건 약정금액(평당 240,000원)은 계약당시의 시가를 고려하여 결 정된 가액으로 당해 토지의 시가로 인정하여야 하는 바, 현물출자당시의 쟁점출자토지의 시세 및 OOO OOOOO 토지 등 인근토지의 거래가격 등을 감안할 때 이 건의 경우 시가가 불분명한 경우에 해당되지 아니하고 쟁점출자토지와 관련하여 평당가액을 24만원으로 산정한 것은 정당한 시가에 해당하므로 이를 이 건 매매된 토지의 취득원가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

2005.11.11.자 수정(동업)계약서에 의하면 쟁점출자토지의 가액(평당 240,000원)은 감정평가법인의 평가나 구체적인 산정근거 없이 합의된 가액이고, 당초 현물출자 시점에서 상당기간(6개월) 경과 후에 정하여진 금액으로 현물출자 당시의 시가로 볼 수 없으며, 또한 청구인의 문답서에 의할 때 위 가액이 현물 출자 당시의 시가를 반영하였다기 보다는 동업계약 후 토지의 분할 매각시 예상되는 매매가액에서 일정 비용을 제외하여 산정한 금액으로, 동 약정가액을 현물출자시점(2005.5.1.) 당시의 쟁점출자토지의 시가로 볼 수 없다. 청구인이 주장하는 쟁점출자토지의 인접 토지는 지목이 목장용지로서 쟁점출자토지의 지목(전, 과수원, 답)과 차이가 있고 위치도 쟁점출자토지는 산에 인접하고 있어 비탈진 것으로 보이는 등 쟁점출자토지와 유사하지 아니하며, 쟁점출자토지 자체에 있어서도 토지의 가치는 지목, 형태, 공시지가, 이용현황 등에 따라 달라지는 것으로 쟁점출자토지가 그 지번이 14, 14-2, 14-3, 15로 나누어지고 지목 또한 전, 과수원, 답으로 차이가 있으며, 개별공시지가 또한 크게 차이가 있음에도 일괄적으로 쟁점출자토지의 출자약정가액을 240,000원으로 정한 것은 토지의 시가를 반영하여 결정한 가액으로 볼 수 없으며, 공인중개사의 확인서 또한 공신력이 있는 객관적인 서류로 볼 수 없는 바, 청구인이 주장하는 출자 가액(평당 24만원)을 현물출자 당시의 시가로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 출자자간 약정가액(평당 24만원)을 쟁점출자토지의 현물출자 당시 시가로 보아 부동산매매업의 경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】

① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다 .

③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산ㆍ부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다.

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

(2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

(3) 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】 영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가”라 함은 「법인세법 시행령」 제89조 를 준용하여 계산한 금액을 말한다.

(4) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다 .

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액 (감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 . 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인에 대한 문답서에 의하면, 청구인은 동업계약에 제공된 토지의 매매가액을 평당 최소 35만원으로 예상하고 개발비용을 평당 2～3만원으로 예상하여 그 평가액을 30만원으로 하여 줄 것을 요구하였으나, OOO와의 이견이 있어 평가를 잠시 보류하였다가, 2005년 11월경 최종 24만원으로 결정한 것으로 기재되어 있다.

(2) 청구인과 OOO 간의 동업계약서(2005.5.1.)에는 청구인과 OOO는 OOO OOO OOO OOO OO번지 이외 3필지의 부지 매각업무에 관하여 동업계약을 체결하고, 위 공동사업은 2005.5.1.부터 개시하며 청구인이 위 매각 부지를 출자하는 것으로 기재되어 있고, 2005.11.11.자 청구인과 OOO 간의 동업계약서에는 청구인이 매각 부지를 평당 240,000원으로 하여 출자하는 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 OOO OOO OOO OOO OO-123토지에 대한 매매계약서라며 제시한 토지 매매 계약서에는, 청구인으로부터 OOO, OOO이 OOO OOO OOO OOO OOOO O OOO 토지(총계약면적 300평으로 기재됨)를 총 120,960,000원(2005.6.22. 계약금 4백만원 지불 등으로 기재됨)에 매수하는 것으로 기재되고, OOO 14-123 토지(과수원, 863㎡) 등기부등본에는 1983.5.11.(등기접수) 청구인이 매매로 취득하여 2005.9.27.(등기접수) 매매(2005.9.27.)로 OOO(지분 1/2), OOO(지분 1/2)에게 소유권이전한 것으로 기재되어 있다.

(4) 청구인은 부동산 중개업 종사자들도 2005년 5월 당시 쟁점출자토지 등의 평당 거래된 시가가 25만원에서 35만원선에 거래되었음을 확인하였다고 주장하면서, OOOOO 공인중개사 사무소 대표 OOO, OOOO OOO OO OOO, OOOOOOOOO 대표 OOO 등의 확인서를 제출하였다.

(5) 청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOO 토지의 분할된 토지로서 2005년 4월에 OOO OOOOO 토지(목장지) 및 14-113 토지(도로, 현 목장지)가 평당 약 243천원에 매도되었고, 2005년 5월에 OOO OOOOO 토지(목장용지) 등이 평당 약 244천원에 매매되었다고 주장하면서 관련 계약서를 제출하였다.

(6) 쟁점출자토지로서 OOO OOO OOO OOO OO, 14-2, 14-3, 15토지의 기준시가 변동 내역을 보면 아래 <표>와 같다. <표> 기준시가 변동 내역 (원/㎡)

지번

(OOO)

지목

기준일

2004.1.1.

2005.1.1.

2006.1.1.

2007.1.1.

14

전

5,820

9,700

24,200

27,100

14-2

전

5,820

9,700

24,200

32,000

14-3

과수원

6,720

11,200

28,000

36,900

15

답

9,600

18,000

30,000

34,000

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점출자토지와 관련하여 평당 가액 24만원은 정당한 시가에 해당하므로 이를 매도된 토지의 취득원가로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점출자토지에 대하여 감정평가법인이 감정한 가액 자료 등은 제시된 바 없고, 청구인이 쟁점출자토지의 연접토지의 매매사례로 제시한 OOO OOOOO, 14-89 토지 등의 경우 지목이나 위치 등이 쟁점출자토지와 상이하며, 쟁점출자토지로서 OOO 14, 14-2, 14-3, 15 토지의 기준시가 내역을 보면 2004.1.1. 기준으로 평당 19천원～32천원, 2005.1.1. 기준으로 평당 32천원～59천원으로 청구인이 시가로 주장하는 평당 24만원과는 큰 차이가 있는 점 등에 비추어, 평당 가액 24만원이 정당한 시가에 해당하므로 이를 이 건 매도된 토지의 취득원가로 인정해야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.