쟁점주택의 부수토지를 산정함에 있어 처마의 면적을 주택정착면적(수평투영면적)에 산입할 수 있는지 여부

건축법 시행령 제119조 는 쟁점주택과 같은 한옥의 건축면적은 처마 등 돌출된 끝부분으로부터 2미터 이하의 범위에서 건축물 외벽의 중심선까지 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다고 규정하고 있는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점주택의 처마 면적을 제외한 건물정착면적으로 비과세 대상 주택부수토지의 면적을 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.2.1. OOO 대 1,779㎡ 및 한옥주택 180.8㎡(개별주택가격확인서상 면적이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하였고, 2016.3.7. OOO에 수용을 원인으로 쟁점주택을 양도하고 보상가액 OOO원을 수령하였으며, 보상가액에 대한 이의신청을 통해 2016.12.29. 1차 추가보상금 OOO원을, 2018.4.26. 2차 추가보상금 OOO원을 수령하였다.청구인은 2016.3.31. 1세대1주택 비과세 대상 부수토지의 면적(주택정착면적의 5배)을 초과하는 쟁점주택의 과세대상 부수토지에 대하여 양도가액 OOO원, 양도소득세 납부할세액 OOO원을 신고?납부하였고, 1차 추가보상금 수령 후에는 OOO원을 추가 신고?납부하였으나, 2차 추가보상금 수령 후에는 당초 신고시 1세대1주택 비과세대상 주택부수토지를 과소 신고하였다는 이유로 2018.7.2. OOO원의 환급을 구하는 경정을 청구하였다.

나. 처분청은 청구인이 경정청구 시 측량업체에 의뢰하여 작성한 현황측량도(이하 “현황측량도”라 한다)상 쟁점주택의 건물면적(280㎡)이 수용 당시 손실보상명세의 건물면적(164.66㎡)과 크게 차이가 나는 등 비과세대상 주택 및 부수토지의 면적이 전체적으로 과다하게 산정되었다는 이유로 2018.12.19. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.29. 이의신청을 거쳐 2019.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점주택이 멸실(2017.9.19.)되기 약 4개월 전인 2017.5.30. 측량업체인 OOO에 의뢰하여 일반건축물대장에 등재되지 않은 창고 3개(이하 “쟁점창고”라 한다) 및 허가받지 않고 증축한 주택건물을 포함하여 주택정착면적을 측량하였고, 그 결과 쟁점주택 280㎡, 쟁점창고 34㎡ 합계 314㎡로 확인되어 OOO가 멸실 전에 촬영한 쟁점주택 등의 사진을 첨부하여 「소득세법 시행령」에서 정한 주택정착면적의 5배(도시지역 내) 1,570㎡(당초 신고 904㎡)를 비과세대상 1세대1주택의 부수토지로 하여 경정청구서를 제출하였으나,처분청은「건축법 시행령」 제119조를 근거로 한옥의 경우 처마 끝으로부터 2미터 이내의 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분이 쟁점주택의 수평투영면적에 해당하는데, 쟁점주택의 현장사진을 보면 처마의 길이가 2미터 이내로 보이므로 건물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분을 수평투영면적으로 계산하여야 하고, 청구인이 제출한 현황측량도는 위에서 내려다봤을 때 지붕의 그림자 면적에 해당하여 주택면적으로 인용될 수 없으며, 쟁점창고의 경우 실제용도를 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙이 없어 농막 또는 주택면적으로 볼 수 없다는 이유로 경정청구를 거부하였다.

(2)「소득세법 시행령」 제154조제7항은 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어 주택부수토지가 비과세되는 면적은 무허가 건물을 포함한 건물이 정착된 면적(수평투영면적)에 도시지역 내의 경우 5배의 배율을 적용하여 산정하며, 이때 수평투영면적은 각 층의 평면도를 합쳤을 경우 나타나는 도면의 전체면적을 말한다. 즉, 단순히 건물의 각 층의 면적 중 가장 넓은 면적을 의미하는 것이 아니라 건물을 위에서 내려다볼 경우 전체 건물의 면적을 의미한다(재일46300-793, 1996.3.26.).

(3) 또한 국토해양부 건축기획과는 2009.9.1. “「건축법 시행령」 제119조제1항 제2호 규정은 ‘한옥’의 경우 건축물 외벽의 중심선으로부터 2미터 이상 돌출된 부분이 있는 경우 그 끝부분으로부터 수평거리 2미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하도록 규정하고 있는데, 이는 건축면적 산정기준을 일반적인 형태의 건축물과 같이 ‘한옥’에 적용하는 경우에는 현실적으로 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것에 의한 ‘한옥’의 고유한 아름다운 형태를 갖추기 어렵기 때문에 이를 완화하여 적용할 수 있도록 한 것으로 보아야 할 것”이라고 답변하여 한옥에 대해 인센티브를 준 것으로 사료되고,청구인의 배우자가 구체적으로 질의한 수평투영면적의 범위에 대하여 2018.12.10. 국세청 국세상담센터는 “한옥의 경우 외벽중심선 2미터까지의 처마, 그 밖의 건축물의 경우 1미터까지의 처마의 선으로 둘러싸인 부분을 수평투영면적으로 본다”고 인정하였으며, 국세청장은 공문(부동산납세과-718, 2019.7.9.)으로 “처마의 면적 등도 주택정착면적에 포함될 수 있다”는 내용을 회신하였다.

(4) 또한 2013.10.14. 대지종합철물건재가 시공한 쟁점주택의 알루미늄 샷시공사(길이 20m, 높이 2.5m) 등을 보아도 실제 주택으로 사용된 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓다는 것을 알 수 있고, 청구인이 측량업체에 의뢰하여 과학적으로 측량한 면적(314㎡)이 있으나 이를 배제하고, 줄자를 이용하여 비과학적인 방법으로 산출한 OOO의 지장물명세상 면적(176.66㎡)과 2011.10.28. OOO의 개별주택가격확인서상 면적(180.8㎡)을 과세의 근거로 삼은 처분청의 처분은 근거과세원칙 등을 위반한 것이어서 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 주택정착면적이란「건축법 시행령」 제119조에서 정하는 바에 따라 계산한 수평투영면적을 의미하는 것으로서 해당 주택을 위에서 내려다보았을 경우 해당건물의 전체면적(해당 건물의 그림자)을 기준으로 하되, 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 한옥의 경우 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

(2) 청구인이 청구주장의 근거로 제시한 국토해양부의 회신내용은 위 건축면적 산정방법에 대한 정의에 지나지 않으며, 한옥에 대해 건축면적 산정기준을 완화하여 적용하는 것이 합리적일 것이라는 답변 내용 또한 구체적인 사항은 해당지역의 허가권자인 시장, 군수, 구청장에게 문의하길 권고하고 있다. 처분청은 건축면적 산정방식에 대해 의정부시장에게 서면 질의하여 “「건축법 시행령」 제119조에 따른 처마의 길이가 2미터 이내인 경우에는 건축면적에 포함되지 아니한다”라는 답변을 받아 청구인의 경정청구를 거부하였고, 이는 청구인이 주장한 국토해양부장관의 유권해석과 일치하며 오히려 처분청의 처분이 정당하다는 근거를 제공하는 것에 해당한다.

(3) 청구인이 국세상담센터로부터 “한옥의 경우「건축법 시행령」 제119조제1항 2호 가목의 3)규정에 의하여 외벽 중심선 2미터까지의 처마의 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 본다”라는 답변을 받은 사실을 근거로 처분청의 처분이 부당하다고 주장하나, 이는 OOO지방국세청 국세심사위원회의 결정(2019인이 3호, 2019.6.12.)에서와 같이 국세청의 공식적인 견해표시로 볼 수 없으므로 청구인의 쟁점주택의 면적산정에 대한 근거가 될 수 없다.

(4) 청구인은 OOO와 OOO의 측량에 대해 비과학적이므로 신뢰할 수 없다고 주장하나, 공공주택 건설 및 택지개발을 주업으로 하면서 쟁점주택 외에도 다수의 건축물 면적을 측량해온 OOO와 공부 작성을 위해 현장에서 실측을 하는 OOO의 측량면적에 하자가 있음을 증명하는 구체적인 증빙이 없으며, 청구인이 2017년 5월경까지 수차례에 걸쳐 쟁점주택을 수리 및 보수하여 양도 당시 면적과 2011년 OOO이 실측한 측량면적이 다른 것은 당연하다고 주장하나, 항공사진 등으로 확인한 2011년 이후 쟁점주택의 외관에 뚜렷한 변화가 없으므로 청구인의 주장은 근거가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점주택의 부수토지를 산정함에 있어 처마의 면적을 주택정착면적(수평투영면적)에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1)소득세법제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(2)소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것)제154조 [1세대1주택의 범위]

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제 1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

(3) 건축법 시행령제119조[면적 등의 산정방법]

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

3) 한옥 : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 전산자료에 의하면, 청구인이 쟁점주택과 토지를 양도하고 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서, 수정신고서 및 경정청구서의 내용은 다음과 같다.OOO

(2) 일반건축물대장과 개별주택가격확인서상 쟁점주택의 면적은 각 151.83㎡와 180.8㎡로 나타나며, 면적차이 28.97㎡는 무허가증축부분 면적으로 보인다.

(3) OOO가 쟁점주택 등의 수용에 따른 손실보상을 위해 작성한 지장물명세상 쟁점주택의 배치와 면적 등은 아래와 같고, 쟁점주택의 면적은 176.66㎡(가옥 149.66㎡, 차양 15㎡, 창고 12㎡)에 해당하며, 가옥의 면적에는 가추1 28.95㎡의 면적이 포함되어 있다.OOO(4)청구인이 2017.5.30. OOO에 의뢰하여 작성한 쟁점주택의 현황측량도는 아래와 같으며, 쟁점주택의 면적은 314㎡(가옥 280㎡, 창고 34㎡)로 나타난다.OOO(5)청구인은 멸실 전 쟁점주택을 촬영한 사진 8매를 제출하였다.

(6) OOO이 청구인에게 공문(세정과-4051. 2019.3.26.)으로 회신한 쟁점주택의 연면적 산정 근거를 보면, “2011.10.28. 쟁점주택을 출장조사한 결과, 쟁점주택의 연면적은 주택 141.02㎡과 헛간 10.81㎡ 외에 무허가 증축부분 28.97㎡를 합산한 180.8㎡에 해당한다”고 회신하였다.

(7) 청구인은 “국세청장이 ‘처마의 면적 등도 주택정착면적에 포함될 수 있다’는 내용으로 회신하였다”고 주장하면서 다음과 같은 질의회신을 제출하였다.OOOOOO

(8) OOO지방국세청 국세심사위원회의의 이의신청 결정서(2019인이 3호, 2019.6.12.)를 보면, 개별주택가격확인서상 가옥면적 169.99㎡와 청구인이 제출한 현황측량도상 쟁점창고 면적 34㎡를 합한 203.99㎡를 쟁점주택의 건축면적으로 하여 양도소득세 OOO원을 환급하는 일부인용 결정을 한 것으로 나타난다.

(9)청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 종합하면, 쟁점주택의 주택정착면적은 다음과 같이 구분된다.OOO

(10) 처분청은 2017년까지 수차례에 걸쳐 쟁점주택을 수리 및 보수하여 양도 당시 면적과 2011년 OOO이 실측한 측량면적이 다르다는 청구주장에 대해, 쟁점주택의 외관에 뚜렷한 변화가 없는 것으로 보이는 쟁점주택의 항공사진 4매(2010～2016년)를 제출하였다.

(11) 처분청에서 청구인의 의뢰로 쟁점주택을 측량한 남양측량설계공사 측에 처마의 길이 등에 대해 문의한바, “가옥 면적의 경우 대략 1미터 정도 되는 처마를 반영한 수평투영면적이다”고 답변하였다 한다.

(12) 청구인은 쟁점주택의 건축면적을 증가시키는 공사비의 지출 증빙으로 2013.6.3.자 OOO의 거래명세표(길이 20m, 높이 2.5m의 알루미늄 새시공사 등 OOO원)와 입금표를 제출하였으며,이에 대해 OOO는 가추1(28.98㎡)로 하여 지장물명세상 가옥면적에, OOO은 무허가 증축부분(28.97㎡)으로 하여 개별주택가격확인서상 건물연면적에 포함시킨 것으로 나타난다.

(13) 이 건 경정청구 거부통지서의 수령일에 대해 청구인은 2019.1.21.(심판청구서), 처분청은 2018.12.19.(답변서)로 각 기재하여 확인한바, 2018년 12월 처분청에서 발송한 위 통지서가 ‘수취인 부재’ 사유로 수차례 반송되었고, 청구인이 2019.1.21. 처분청을 직접 방문하여 수령한 것으로 나타난다.

(14) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 멸실 전에 청구인이 측량업체에 의뢰하여 산정한 면적 314㎡를 주택정착면적으로 보아 양도소득세 비과세 대상 주택부수토지의 면적을 계산하여야 한다고 주장하나,「소득세법」 제89조제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제7항 및 같은 법 기본통칙 64-122…2는 비과세 대상 양도소득에 대하여, 법 소정의 요건을 갖춘 1세대1주택과 이에 딸린 토지로서「건축법 시행령」 제119조에서 정하는 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 내) 내지 10배(그 밖의 토지)의 범위 내 주택부수토지의 양도로 발생한 소득으로 명시하고 있는 점,「건축법 시행령」 제119조는 쟁점주택과 같은 한옥의 건축면적은 처마 등 돌출된 끝부분으로부터 2미터 이하의 범위에서 건축물 외벽의 중심선까지 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다고 규정하고 있는 점, 청구인의 의뢰를 받아 쟁점주택을 측량한 OOO는 쟁점주택 처마의 길이가 대략 1미터 정도라고 처분청에 답변한 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점주택의 처마 면적을 제외한 건물정착면적으로 비과세 대상 주택부수토지의 면적을 산정하여 양도소득세를 일부만 환급한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.