청구인이 부친으로부터 증여받은 쟁점부동산의 증여재산가액을 평가기간 밖 유사매매사례가액으로서 전용면적·기준시가가 동일한 것으로 적용하여 증여세를 부과한 처분의 당부

쟁점부동산과 비교부동산은 같은 단지의 같은 동에 속해 있고 전용면적·기준시가도 동일하며 기준시가의 변동폭 등에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.9.24. 아버지인 AAA으로부터 OOO주택(면적 OOO㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 증여받고, 2020.11.30. 쟁점부동산 가액을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 상 보충적 평가방법인 기준시가OOO로 하여 2020.9.24. 증여분 증여세를 신고.납부하였다.

나. 처분청은 2019.3.18. 매매계약된 OOO(면적 OOO㎡, 이하 “비교부동산”이라 한다)의 매매가액인 OOO원이 쟁점부동산의 시가에 해당하는 것으로 보아 OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 2022.11.24. 청구인에게 2020.9.24. 증여분 증여세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 1동 18세대의 나홀로 아파트로서 매매사례가액 자체가 존재하지 않음에도 증여일로부터 무려 1년 6개월전의 쟁점가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 부과처분을 하였으나, 쟁점가액이 시가로 인정되려면 주택가격 상승이 통상적이어야 하는 것이고, 2019년 초에 적합한 수준의 공시가격인 OOO원(2019년)과 2020년 말에 적합한 수준의 공시가격인 OOO원(2021년)을 단순 비교해 보더라도 당시 주택가격이 23%이상 급변동하였음을 추정할 수 있다.초저금리와 풍부한 유동성, 정부 부동산정책의 실패 등 가격변동의 특별한 외적요인이 명백하게 존재하고, 그 변동요인이 통상적이지 않아 중대한 경우로서, 쟁점부동산에도 직접적인 영향이 있었기에 처분청의 부과처분은 취소되어야 마땅하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 증여일이 비교부동산의 거래일보다 시가 상승기에 있어 보이나 2020년 공동주택가격이 비교부동산의 거래일에 속한 2019년 공동주택가격보다 1.7%(OOO원) 상승하여 가격 변동이 크지 않고, 쟁점부동산은 비교부동산과 25년간 동일한 가격으로 공동주택가격 고시되었으며 동일한 공동주택단지이고 주거전용면적 또한 동일하므로상증세법 시행규칙 제15조제3항 제1호에서 정한 요건을 모두 충족함을 알 수 있다.OOO지방국세청 재산평가심의위원회는 비교부동산의 거래가 평가기준일 전 2년 이내인 2019.3.18. 매매 계약된 거래로 계약일 부터 증여일 까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 쟁점가액을 증여재산의 시가로 보는 것이 타당하다고 판단하였는바, 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

평가기준일 2년 이내에 매매가 이루어진 유사매매사례가액을 쟁점부동산의 시가에 해당하는 것으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을「건축법」 제2조제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조(평가의 원칙등)

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산과 비교부동산의 소재지, 거래일, 공동주택가격 등을 비교한 내역은 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

쟁점부동산과 비교부동산 비교

(2) 쟁점부동산과 비교부동산의 공동주택가격 변동내역은 ＜표2＞와 같고, 비교부동산의 매매계약일 당시 고시되어 있던 2018년 공동주택가격은 OOO원, 쟁점부동산의 증여일 당시 고시되어 있던 2020년 공동주택가격은 OOO원이며, 가격 변동폭은 약 9.8%이다.

＜표2＞

쟁점부동산과 비교부동산의 공동주택가격 변동내역(단위 : 원)

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 및 비교아파트의 2019년 공시가격(OOO원)과 2021년 공시가격(OOO원)을 단순 비교하더라도 주택가격이 23%정도 상승하였으므로 가격 변동의 특별한 사정이 있는 것이라고 주장하나,상증세법 제60조제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 평가기준일로부터 약 1년 6개월 이내의 유사매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정한 것인 점, 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 아파트 단지의 같은 동에 속해있고, 전용면적이 동일하며, 기준시가도 동일하여상증세법 시행규칙 제15조제3항 제1호 각 목의 요건은 모두 충족하는 것으로 보이는 점, 비교부동산의 매매계약일 당시 고시되어 있던 2018년 공동주택가격은 OOO원, 쟁점부동산의 증여일 당시 고시되어 있던 2020년 공동주택가격은 OOO원이고, 가격 변동폭은 약 9.8% 수준인바, 이러한 사정만으로는 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.