겸용건물 양도가액을 감정가액을 기준으로 안분계산할 수 있는지 (경정)

겸용건물에 대한 법소정 감정가액이 있는 경우, 기준시가에 우선하여 주택과 상가 부분의 안분기준으로 적용함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO동 676-108 대지 413.2㎡와 위 지상 건물 762.64㎡(주택 1층 100.96㎡, 2층 84.56㎡, 상가 1층 186.18㎡, 2층 195.47㎡, 3층 195.47㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 2001.11.16. 11억5천만원에 경매로 취득하여, 2007.3.28. 김OOO 외 1인에 게 15억6천만원에 양도하고, 주택과 상가 부분의 양도가액 및 취득가액이 불분명하다 하여, 쟁점부동산의 기준시가(일반건물 기준시가 및 개별공시지가)로 안분계산 하여 2007.5.31. 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 주택 및 그 부수토지에 대하여는 개별주택가격으로, 그 외 부분에 대하여는 일반건물 기준시가 및 개별공시지가를 적용하여 양도가액 및 취득가액을 산정하여 2010.8.16. 청구인 에게 2007년 귀속 양도소득세 15,750,360원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

토지 및 건물 등기부등본에 의하면 쟁점부동산에 양도일 이후인 2007.3.28. 주식회사 OOO은행이 근저당권자로 설정(채권최고액 18 억 2천만원)되었는바, 감정평가액이라는 객관적인 시가를 반영하는 가액이 있으므로 이를 근거로 안분계산 하여야 하고, 감정가액이 없는 경우에는 쟁점부동산과 같은 복합주택이 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는 경우에는 주택분에 대한 기준시가가 근린시설분에 비하여 턱없이 과소 산정되어 납세자에게 불리하므로 주택에 대하여도 근린시설과 같이 건물과 건물부수토 지에 대한 개별공시지가의 합계액을 기준으로 안분계산 하여야 한다.

나. 처분청 의견

「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 제1호 단서에서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 가액이 있는 경우에는 기준시가에 우선하여 감정평가가액으로 안분계산 하도록 하고 있으므로 쟁점부동산에 대한 감정평가서가 있는 경우 감정평가액을 적용하는 것에 대하여는 이견이 없으나, 겸용주택 양도시 주택과 주택외 부분에 대한 가액이 구분되어 있지 아니한 경우, 주택에 대하여 공시된 가격이 있을 경우에는 동 가액을 주택에 대한 기준시가로 보는 것이므로 쟁점부동산에 대하여 개별주택가격, 일반건물 기준시가 및 부수토지공시지가로 안분계산한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산의 양도가액을 감정평가법인이 평가한 감정평가액으로 안분계산 할 수 있는지 여부

② 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 안분계산함에 있어 주택 부분 에 대하여 개별주택 가격이 아닌 건물기준시가와 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여 부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제96조제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액 라. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

2. ～

6. (생략) 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

(3) 부가가치세법 시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】④사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 전체 대지는 413.2㎡, 건물은 2층 주택(벽돌조 슬래브지붕, 총 185.52㎡, 1층 100.96㎡, 2층 84.56㎡)과 3층 상가( 철근콘크리트 및 시멘벽돌 시멘기와지붕 점포 , 사무실, 의원 및 위락시설, 총 577.12㎡, 1층 186.18㎡, 2층 195.47㎡, 3층 195.47㎡)로 되어 있고, 쟁점부동산에 대하여 2007.3.28. 주식회사 OOO은행이 채권최고액 18억2천만원의 근저당권을 설정한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인은 2001.11.16. 11억5천만원에 경매로 취득한 쟁점부동산을 2007.3.28. 김OOO 외 1인에게 15억6천만원에 양도하고, 쟁점부동산이 겸용주택에 해당하여 주택부분과 상가부분의 가액을 안분계산 함에 있어 일반건물 기준시가 및 개별공시지가에 의하여 양도가액 및 취득가액을 각각 산정하여 주택부분에 대하여는 비과세로, 상가부분에 대하여는 양도가액 1,192,555,366원으로, 취득가액은 866,057,572원으로, 총 결정세액을 60,308,200원으로 하여 2007.5.31. 양도소득세를 신고·납부하였다.

(3) 처분청은 쟁점부동산의 기준시가가 17억원임에도 양도가액이 15억6천만원으로 양도가액을 과소신고한 혐의가 있다고 보아 조사 대상으로 선정하였고, 실지조사를 통하여 2010.8.16. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 15,750,360원을 경정고지 하였으며, 조사내용은 다음과 같다. (가) 부동산 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산의 매수인 김OOO와 이OOO는 각각 1/2의 지분으로 취득하였고, 매매대금은 15억6천만원이며, 부동산의 명도일은 2007.3.29.로 되어 있다. (나) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사종결 복명서에 의하면, 처분청은 거래상대방 및 등기부 기재가액 등을 통하여 다음과 같이 조사하였다.

1) 양도가액 15억6천만원 및 취득가액 11억5천만원을 주택과 상가에 대한 실가 안분계산에 있어, 쟁점부동산이 겸용주택에 해당하고, 주택과 주택외 부분에 대한 가액이 구분되어 있지 아니한 경우에 해당한다 하여 주택과 부수토지에 대하여는 개별주택가격으로, 일반건물과 부수토지에 대하여는 일반건물 기준시가와 공시지가를 적용하여 안분계산 하여 주택 부분(부수토지 포함)에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세로, 상가 부분에 대하여는 양도가액을 1,382,986,477원으로, 취득가액은 1,020,934,805원에서 상가부분의 감가상각비 계상액 13,848,108원을 차감한 1,007,086,697원으로 경정하였다. 〈양도가액 안분계산〉 - 상가에 대한 실가 안분계산 금액 1,382,986,477원

15억6천만원 ×

1,507,887,000원(상가 기준시가)

1,507,887,000원(상가 기준시가)+193,000,000원(개별주택가액)

- 주택에 대한 실가 안분계산 금액 : 177,013,523원 (1세대1주택비과세)

15억6천만원 ×

193,000,000(개별주택가액)

1,507,887,000원(상가 기준시가)+193,000,000원(개별주택가액)

〈취득가액 안분계산〉 - 상가에 대한 실가 안분계산 금액 : 1,020,934,805원

11억5천만원 ×

1,138,964,260(상가 기준시가)

1,138,964,260원(상가 기준시가)+143,986,319원(개별주택가액)

- 주택에 대한 실가 안분계산 금액 : 129,065,195원 (1세대1주택비과세)

11억5천만원 ×

143,986,319원(개별주택가액)

1,138,964,260원(상가 기준시가)+143,986,319원(개별주택가액)

2) 쟁점부동산의 양도가액과 관련 양수자 김OOO는 15억6천만원에 취득하였고, 이 금액 중 14억원은 OOO은행에서 담보대출을 받은 것임을 2010.6.22. 확인서를 작성하여 처분청에 제출하였고 , 등기부기재가액 및 거래당사자간 금융 자료 등에 대한 처분청의 조사결과 양도가액 및 취득가액에는 문제가 없는 것으로 되어 있다.

(4) 우리 심판원에서 2011.5.19. 주식회사 OOO은행에 근저당권 설정 관련 감정평가서류의 제출을 요청하여, 쟁점부동산에 대한 감정평가서를 2011.5.20. 수령하였으며, 주식회사 OOO감정평가법인 OOO지사가 쟁점부동산에 대하여 평가한 내역은 〈표1〉과 같다. 〈표1〉 쟁점부동산에 대한 감정평가 내역

가격시점

대? 지

건? 물

면적

단가

평가금액

주택

평가금액

상가

평가금액

합? 계

2007.3.15

413.2

5,800,000

2,396,560,000

20,590,500

83,097,200

103,687,700

(단위 : ㎡, 원)

(5) 쟁점 ①에 대하여 본다. (가) 「소득세법」제100조 제2항 및 「소득세법 시행령」 제166조 제6항, 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 제1호 단서에서, 겸 용주택의 양도가액 및 취득가액의 구분이 불분명한 경우 토지와 건물 등에 대하여 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 하도록 규정하고 있고, 다만, 감정평가가액〔공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가액을 말한다.〕이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 우선적으로 안분계산 하도록 하고 있다. 따라서, 양도가액은 쟁점부동산의 공급시기가 속하는 과세기간인 2007.3.15. 주식회사 OOO감정평가법인 OOO지사가 쟁점부동산에 대하여 감정평가한 감정가액에 따라 안분계산함이 타당하다고 판단된다. 다만, 「국세기본법」 제22조의2 에 따라 증액경정처분 이외의 사유로 인한 불복청구는 증액경정처분 금액이내에서만 다툴 수 있다고 할 것(조심 2010중942, 2010.11.30., 같은 뜻임)이므로 처분청이 고지한 세액 15,750,360원을 한도로 감액경정함이 타당하다 하겠다.

(6) 쟁점 ②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 안분계산함에 있어 주택 부분에 대하여 개별주택가격이 아닌 일반건물 기준시가와 개별공시지가를 적용하여야 한다고 주장하나, 주택(부수토지 포함)에 대해서는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은 호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산 하도록 규정하고 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.