공동으로 소유한 고가주택에 대해 각 소유자별로 비과세 한도액을 적용하는지 여부(기각)

공동 양도한 다가구주택의 양도차익 계산은 양도가액을 기준으로 1주택 전체의 양도차익을 계산한 다음 공유자별 지분에 비례하여 당해 양도차익을 공동소유자 지분율로 안분계산하는 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.3.25. 엄OOO과 공동으로 취득한 서울특별시 송파구 문정동 20-3 다가구주택 16호, 대지 265.6㎡, 건물 554.25㎡(청구인 지분 1/2, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2009.2.9. 양도하고 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 청구인 지분의 양도차익에서 비과세 한도액 9억원을 차감하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점주택은 청구인이 공동으로 소유한 다가구주택의 1/2지분으로 1세대 1주택 비과세 한도액 계산시 비과세대상 양도가액이 4억5,000만원이나 청구인이 비과세 한도액(9억원) 전액을 계상하여 양도소득세를 과소신고한 것으로 보고 2009.9.10. 청구인에게 2009년 귀속분 양도소득세 52,808,210원을 경정·고지하였다다.청구인은 이에 불복하여 2009.11.19.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

공동으로 소유한 다가구주택은 세대분리는 하지 않고 있으나 공동소유자가 사실상 구분하여 소유하고 있으므로 청구인이 공동으로 소유한 다가구주택에 대해서도 1세대 1주택 비과세 적용시 각 소유자별로 고가주택 한도액(9억원)을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

「소득세법 시행령」제156조에서는 1세대 1주택의 비과세 고가주택 기준 한도액은 9억원으로 규정하고 있고, 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 비과세 한도액은 공동소유자 지분율로 안분하여 양도차익을 계산하는 것이므로 청구인의 지분 초과분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

공동으로 소유한 고가주택에 대하여 1세대 1주택 양도차익 계산시 각 소유자별로 비과세 한도액(9억원)을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령제155조【1세대 1주택의 특례】

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.제156조【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다.제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익양도가액 - 9억원법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ─────────양도가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.3.25. 엄OOO과 공동으로 취득(청구인의 지분 1/2)한 다가구주택 16호, 대지 265.6㎡, 건물 554.25㎡를 2009.2.9. 공동으로 양도한 후, 위 다가구주택의 1/2지분인 쟁점주택의 양도가액은 11억8,105만원, 취득가액은 3,862만원으로 하고, 1세대 1주택 고가주택 비과세 한도액 9억원을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

(2) 처분청은 위 다가구주택은 양도가액이 9억원을 초과하여 고가주택에 해당하므로 양도차익 계산시 양도가액에서 차감하는 고가주택 한도액은 청구인의 지분(1/2)을 적용한 4억5,000만원으로 하여 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 공동으로 소유한 다가구주택은 세대분리는 하지 않고 있으나 공동소유자가 사실상 구분하여 소유하고 있으므로 위 다가구주택에 대해서도 1세대 1주택 비과세 적용시 각 소유자별로 고가주택 한도액(9억원)을 적용하여야 하는 것으로 주장하고 있다.

(3) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 국내에 1주택만 보유한 거주자의 경우 다가구주택이라 하더라도 1세대 1주택 적용시 각 소유자별로 9억원을 한도로 비과세를 적용해야 하는 것으로 주장하고 있으나,「소득세법 시행령」제156조제1항의 규정은 1세대 1주택 비과세 고가주택 한도액은 9억원으로 규정하고 있고, 공동 양도한 다가구주택의 양도차익 계산은「소득세법」제95조제1항 소정의 양도소득의 총수입금액 즉 양도가액을 기준으로 1주택 전체의 양도차익(9억원 초과분에 대한 것)을 계산한 다음 공유자별 지분에 비례하여 당해 양도차익을 안분계산하는 것이므로(국심 2007중4882, 2008.1.10. 같은 뜻) 이에 대한 청구 주장은 관련 법령을 오해한 것으로서 받아들이기 어렵다.

따라서, 처분청이 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 고가주택 비과세 한도액을 공동소유자 지분율로 안분하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 양도소득세의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.