재건축사업 사업시행인가일 이전에 대체주택으로 취득하여 거주하였던 아파트의 양도를 1세대1주택으로 보아야 하는지 여부(기각)

재건축사업 사업시행인가일 이전에 대체주택으로 취득하여 거주하였던 아파트의 양도는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하고 있으므로 당초처분 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 1995.9.24. OOOOO OOO OOO OOO 소재 OO아파트(사업시행인가일 2003.6.30., 관리처분계획인가일 2004.6.12.로서 이하 “재건축아파트”라 한다)를 취득하여 거주하다가 2002.12.30. OOO OOO OOO 1116 소재 OOOOO OOO OOOO OOOO(대지 764.9㎡, 건물 919.09㎡로서 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 거주하였고, 재건축아파트의 사용승인(2007.3.30.) 이후 재건축아파트에 이주하여 거주하고 있다.

나. 청구인은 2007.12.28. 쟁점아파트를 640백만원에 양도하고 ‘1세대 2주택 중과세율’을 적용하여 양도소득세 예정신고·납부를 하였으나, 2008.5.29. 쟁점아파트의 양도가소득세법시행령 제156조의 2제5항에서 규정하고 있는 대체주택의 양도로서 1세대 1주택(고가주택)에 해당함을 이유로 121,480,574원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 재건축아파트의 관리처분계획인가일이 2004.6.12.이어서소득세법 부칙(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제12조에 따라소득세법시행령 제156조의 2제5항에서 규정하고 있는 대체주택에 해당하지 아니할 뿐 아니라 적용대상으로 보더라도 청구인이 쟁점아파트를 사업시행인가일 이전에 취득하였기 때문에 대체주택의 특례요건 또한 충족하지 아니한다고 하여 2008.10.1. 동 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 이 건 재건축한 OO아파트를 취득하여 거주하던 중 재건축사업으로 동 아파트가 멸실될 것에 대비하여 재건축사업승인(2003.6.30.) 이전인 2002.12.30. 대체주택인 쟁점아파트를 취득하여 거주하다가 재건축아파트의 2007.3.27. 준공으로 재입주하였고, 이후 쟁점아파트를 재건축아파트의 사용승인일로부터 1년 이내인 2007.12.28. 양도하였다.

(2)소득세법 제89조제2항과 관련된 부칙(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것)의 내용은 ‘주택과 조합원입주권을 동시에 소유하고 있다가 주택을 양도하는 경우에는 조합원입주권을 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택으로 인정하지 않는다(2006.1.1.부터는 조합원입주권도 주택으로 본다)’는 것으로,같은법시행령 제156조의 2제5항의 규정에 따르는 경우에는소득세법 제89조제2항을 적용하지 않는다는 의미이다. 따라서 처분청이 동 부칙을 근거로 재건축아파트의 관리처분계획인가일이 2004.6.12.라 하여 쟁점아파트의 양도가소득세법시행령 제156조의 2제5항의 적용대상이 아니라고 본 것은 부당하다.

(3)소득세법시행령 제156조의 2제5항은 2006.1.1. 이후 양도분부터는 재건축사업의 시행일 이후 취득한 대체주택만을 특례적용의 대상으로 하고 있다. 그러나 아파트의 노후 등으로 인하여 청구인과 같이 쟁점아파트의 재건축사업 시행인가가 난다는 사실을 조합원이 다 알고 있는 상황에서 실질적인 사업계획승인은 2001년에 있은 것으로 보아야 하는 바, 재건축기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가일보다 6개월 전에 취득하였다고 하여 특례적용을 배제함은 재건축사업에 협조하는 행위에 불이익한 처분을 하는 것이고, 예견된 미래를 대비한 사전적 행동을 전혀 무시하는 처분이다. 따라서 대체주택에 해당하는지 여부는 대체주택의 취득시기보다 실질적으로 재건축기간 중에 거주를 위한 주택인지 여부에 의하여 판단하여야 하며, 청구인이 쟁점아파트를 재건축아파트의 사용승인일 이전에 양도하였다면 1세대 1주택으로 인정받았을 것을 준공일 이후에 양도하였다고 하여 1세대 2주택으로 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 재건축아파트의 관리처분계획인가일이 2004.6.12.로서 소득세법 부칙(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것)에서 규정하고 있는 조합원입주권(2006년 1월 1일 이후 최초로 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분)에 해당하지 않으므로 쟁점아파트는소득세법시행령 제156조의 2제5항에서 규정하고 있는 대체주택에 해당하지 아니한다.

(2) 나아가 청구인은 쟁점아파트를 재건축아파트의 사업시행인가일 이전에 취득하였는 바,소득세법시행령 제156조의 2제5항 제1호에서 규정하고 있는 1세대 1주택 특례요건(주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것)도 충족하지 못하므로 청구주장은 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

재건축사업 사업시행인가일 이전에 대체주택으로 취득하여 거주하였던 쟁점아파트의 양도를소득세법 제89조에서 규정하고 있는 ‘1세대 1주택(고가주택)의 양도’로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법 부칙(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제1조 【시행일】이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제156조의 4의 개정규정은 2006년 7월 1일부터 시행하고, 제95조 제2항(각 호 외의 본문 중 제104조 제1항 제2호의 5 내지 제2호의 8에 관한 부분에 한한다), 제101조 제2항 및 제104조 제1항(제2호의 4를 제외한다)의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행한다.제3조【양도소득세에 관한 일반적 적용례】이 법 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 양도하는 분부터 적용한다.제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

(3) 소득세법시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 제156조의 2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 재건축아파트의 ‘해산 및 청산총회’ 자료 등에 의하여 확인되는 쟁점아파트 및 재건축아파트의 거래일자 등을 보면, 1995.9.24. 청구인이 OO아파트(재건축아파트)를 취득하여 거주하던 중 1997.3.13. 재건축조합이 설립되었으나 2000.5.20. 동 사업계획승인신청서가 반려된 상태에 있던 2002.12.30.청구인이 대체주택인 쟁점아파트를 취득하여 거주하였고, 2003.5.16. 재건축조합이 행정소송에서승소하자 2003.6.30. 사업계획승인이 이루어 졌으며, 청구인은2007.3.27. 사용승인 후인 2007.12.28. 쟁점아파트를 양도하였다.

(2) 청구인은 거주하던 OO아파트가 재건축사업으로 멸실될 것이 확실하기 때문에 사업계획승인일(2003.6.30.) 이전인 2002.12.30. 대체주택인 쟁점아파트를 취득하여 거주하였다고 소명하면서 재건축아파트가 2007.3.27. 준공되자 재입주한 후 쟁점아파트를 재건축아파트의 사용승인일로부터 1년 이내인 2007.12.28. 양도하였음에도 처분청이소득세법 제89조제2항과 관련된 부칙(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것)을 근거로 재건축아파트의 관리처분인가일이 2004.6.12.라 하여같은법시행령 제156조의 2제5항의 적용대상이 아니라고 판단한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 그러나 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서

① 주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고,

② 주택재건축사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며,

③ 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는소득세법 제156조의 2제5항의 규정에 의해 그 대체주택을 1세대 1주택으로 보는 것이다(재정경제부 재재산-577, 2007.5.17.도 같은 뜻).

(4) 그렇다면 청구인은 이 건 재건축아파트의 사업계획승인(2003.6.30.)이 있기 전인 2002.12.30. 대체주택인 쟁점아파트를 취득하였는 바,소득세법시행령 제156조의 2제5항에서 명시하고 있는 1세대 1주택 비과세 요건 중 하나인 ‘주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여야 한다’는 요건을 충족하지 못하고 있으므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심 2007중4977, 2008.2.12.도 같은 뜻).

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.