청구인들이 고시원(일반건물)으로 신고한 이 건 건물 2～4층을 원룸형주택(공동주택)으로 보고 다주택자 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

처분청은 양도소득세 조사결과에 따라 이 건 건물 중 2～4층의 실제 사용용도가 고시원(일반건물)이 아니라 원룸형주택(공동주택)임을 확인하고 그 부분에 대해 기본세율 및 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 과세한 것인바 처분청에서 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인 OOO(부부이며, 이하 “청구인들”이라 한다)는 2002.3.11. OOO토지와 건물을 매매로 취득하고 2011.11.16. 그 지상에 5층 건물(건축물대장상 1층은 주차장, 2∼4층은 고시원, 5층은 단독주택으로 되어 있으며, 이하 “이 건 건물”이라 한다)을 신축하여 공동으로 보유하다가, 이를 2018.12.27. 양도하고 5층은 1세대 1주택 비과세로, 2∼4층은 기본세율과 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2019.5.27.∼2019.6.15. 양도소득세 조사를 실시한 결과, 이 건 건물 중 2∼4층(24호실, 이하 같다)의 실제 용도가 원룸형주택임을 확인하고, 청구인들이 거주한 5층은 비과세 신고시인하고 2∼4층은 각 호실을 1개의 주택으로 보아 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제하여 2019.9.6. 청구인들에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO각 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.10.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

과세요건 사실에 대해서는 원칙적으로 과세관청이 입증책임을 부담하고, 그 입증의 정도는 일반인 입장에서 수긍할 수 있을 정도여야 한다. 그런데 처분청이 제시한 납세고지서만으로는 과세내용에 대해 전혀 알 수 없으므로 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

2∼4층의 각 층은 8호실로 구분되어 있고, 내부에는 욕실·싱크대·인덕션·냉장고·전자렌지·세탁기·에어컨 등을 갖추고 있는 것이 확인되며(OOO원룸 중개 매물사진), 임차인들 또한 보증금을 포함한 월세 임대차계약을 맺고 전입신고도 한 것으로 확인된다(임대차계약서, 전입세대 열람내역). 청구인들은 2∼4층을 고시원으로 하여 사업자등록을 하였으나, 부가가치세 신고서를 보면 면세사업수입금액으로 신고한 것이 확인되는바, 이는 해당 부동산이 부가가치세가 발생하는 고시원이 아닌 공동주택(원룸형주택)임을 의미한다(2018년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고서). 위와 같이 2∼4층은 고시원이 아니라 공동주택(원룸형주택)에 해당하므로 청구인들의 신고내용을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인들이 고시원(일반건물)으로 신고한 이 건 건물 2～4층을 원룸형주택(공동주택)으로 보고 다주택자 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구부에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제104조(양도소득세의 세율)

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 제95조(양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다

(2) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의 5 관련)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다].

(3) 주택법 시행령 제10조(도시형 생활주택)

① 법 제2조 제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1. 원룸형 주택 : 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택 가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것 나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것 다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.

라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2002.3.11. OOO토지와 건물을 취득하고 2011.11.16. 그 지상에 5층의 이 건 건물을 신축하였으며, 이를 2018.12.27. 양도하고 5층은 1세대 1주택 비과세로, 2∼4층은 기본세율과 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

(2) 건축물대장상 이 건 건축의 현황은 다음과 같다. (단위 : ㎡)

층별

용도

면적

비고

1층

주차장

137.39

필로티

계단실

16.68

2층

고시원

150.58

3층

고시원

150.58

4층

고시원

150.58

5층

단독주택

73.96

옥탑

계단실

18.12

(3) 처분청은 양도소득세 조사결과, 이 건 건물 중 2∼4층의 실제 사용용도가 고시원이 아닌 원룸형주택임을 확인하고, 청구인들이 거주한 5층은 1세대 1주택 비과세로 인정하고 2∼4층은 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제하여 양도소득세를 과세한다는 내용의 세무조사결과를 통지하였으며, 청구인들이 과세전적부심사를 청구하였으나 불채택되자, 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산이 「소득세법」에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 등을 판단하여야 하는바(조심 2018서1507, 2018.5.31. 등 같은 뜻임), 처분청은 양도소득세 조사결과에 따라 이 건 건물 중 2∼4층의 실제 사용용도가 고시원(일반건물)이 아니라 원룸형주택(공동주택)임을 확인하고 그 부분에 대해 기본세율 및 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 과세한 것이므로 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.