쟁점기타용지가 중과세율이 적용되는 비사업용토지에 해당하는지 여부 (취소)

쟁점기타용지는 「소득세법」제104조의 3 제2항과 같은법 시행령 제168조의14 제3항 제5호 및 같은법 시행규칙 제83조의5 제4항 제1호의 공장 가동에 따른 소음?분진?악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역안의 토지로서 그 토지소유자인 OOOOOO의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지에 해당하여 비사업용토지에 해당하지 아니함

1. 처분개요

가. 청구인은 1984.4.1.부터 현재까지 ‘OOOOO’ 상호로 제조업(소석회비료)을 영위하고 있는 자로, 1990.11.26. OOOO OOO OOOOO OOOO 공장용지 26,056㎡(이하 “쟁점공장용지”라 한다) 및 같은곳 1690외 12필지 답, 임야 45,476㎡(실제는 모두 임야이고, 이하 “쟁점기타용지”라 하며, 쟁점공장용지와 합하여 ‘쟁점토지’라 한다)를 매매대금 483,709,350원에 OOOOOO로부터 할부로 취득하여 1990.11.16.～2002.3.5. 기간동안 4회에 걸쳐 쟁점공장용지에 공장건물 7동을 신축하고, 제조업(소석회)과 부동산임대업을 영위하다가 2008.8.21. 쟁점토지와 건물을 51억원에 양도한 후, 2008.10.29. 양도소득세 신고시 양도가액(실지거래가액)은 51억원, 취득가액(환산가액)은2,574,031,231원, 양도차익은 2,451,792,690원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 392,157,640원을 신고·납부하였다.

나. OO세무서장은 2009.9.23.～2009.10.7. 기간동안 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 양도가액(실지거래가액)은 51억원, 취득 가액[실지거래가액(쟁점토지), 환산가액(건물)]은 1,125,141,108원, 양도차익은 3,914,204,788원으로 하고, 쟁점기타용지는 비사업용 토지에해당한 것으로 보아 처분청에통보하였는 바, 처분청은 2009.12.7. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세796,588,850원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1984.4.1. OOO OOO OOOO OOOOO OOOOO 제조업을 개업하여 영위하던 중인 1987.5.2. 석회석을 OOOO주식회사에 납품하기 위해 쟁점토지를 483,709,350원에 할부 취득하기로OOOOOO와 약정한 후, 지대가 낮은 쟁점공장용지의 상태로는 석회석 제조업의 공장용지로 사용할 수 없었다. 이에, 청구인은 할부금을 납부하던 중(취득등기전)인 1990.3.28. 쟁점공장용지에 대한 사전 사용허가를 OOOOOO로부터 받아 8개월 동안(1990.3.28.～1990.11.25.) 약 10억원 정도(크레인 40대, 덤프트럭1,200대 분량과 23,140㎡ 상당하는 레미콘과 거푸집 등을 투입하였음)을투입하여 3～4M 정도의 토지기반공사(OOOOOO O OOOO OO)하고, 1990.11.26.～2002.3.5. 기간동안 쟁점공장용지에 7개동의 공장건물을 신축하여 소석회 제조업과 부동산임대업을 영위하다가 양도하였음이 1990.3.28. OOOOOO의 토지사용허가서와 쟁점공장용지에 대한 감정평가내역 및 공시지가의 변동상황 등에 의해 구체적으로 확인된다.

「소득세법」제97조제1항 제1호 가목에 양도가액에서 공제할 필요경비는 “자산의 취득에 소용된 실지거래가액”으로정의하고 있고,같은 법 시행령 제163조 제1항 제1호에 ‘취득에 소요된실지거래가액’은‘제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액’으로 규정하고 있으며, 제89조 제3항에서 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 자산재평가법에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을,자본적 지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을취득가액으로 한다”고 규정하고 있는 바, 여기서 “자본적 지출에 상당하는 금액”은 같은 법 시행령 제67조 제1항에서 규정하고 있는 “자본적지출에 해당하는 금액”과 다른 개념으로서, ‘자본적 지출에 해당하는 금액’은 자산이 본래의 사용목적에 사용되고 난 후에 지출된 본래의미의 자본적 지출에 해당하고, ‘자본적 지출에 상당하는 금액’은 세법에서 구체적으로 정의하고 있지는 않지만, 본래의 사용목적에 사용 되기 전에 자산을 취득하고 사용가능한 상태로 만드는 데 소요된 지출은 물론, 자산취득 후에 지출하는 본래의미의 자본적 지출을 포함하는 개념으로서 구입가격 외의 지출을 의미한다.

따라서, 청구인이 쟁점공장용지를 취득일(1990.11.26.) 이전에 시공한토지기반공사비(OOOOOO O OOOOOOO)는 ‘자본적 지출에 상당하는 금액’에 해당하므로「소득세법」제97조제1항 제1호 가목에서 규정하는 취득가액에 포함되나, 취득시기가 오래되어 공사금액에 대한 증빙을 보관하고 있지 아니하므로 쟁점공장용지의 취득가액 OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOO OOOO OO(OOOOOOO)O은 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이어서 쟁점 토지와 건물의 취득가액은「소득세법」제97조제1항 제1호 나목에 의한 환산취득가액 신고대상이다.또한, 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 적용할 수 없다면,「소득세법」제97조제1항 제1호 나목규정(가목 본문의 경우에 있어서취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 적용함)과 다수의 대법원판례 및 심판결정례에서 공신력 있는 감정기관의 소급감정에의한 감정가액도 시가로 볼 수 있다고 판시하고 있으므로 감정가액을취득원가로 인정하여야 한다.

(2)쟁점토지가 속한 OOOOOOOOOO는한 울타리내에 있는 부지 중 일정부분만 조성부지로 지정되고 나머지는기타부지로 지정 된 것으로,OOOOOO는 쟁점토지를 석회석 제조업을 영위하는 청구인에게분양하면서 소음,분진 등으로 인한 환경보호를 위해 공장용지와 기타부지로구분하였고, 쟁점기타용지 중 OOO OOO OOOO외 3필지답 1,200㎡는 공부상 지목이 ‘답’이나, 실제로는 임야이다. 쟁점토지 매매계약서상 용지의 표시란에 쟁점공장용지는 ‘조성부지’로, 쟁점기타용지는‘기타부지’로 기재하였고,제2조【용지의 용도】 에서는 OOOOOOOOOO「OOOOOOOOO」제27조 및 같은 법 시행령 제34조에 의하여 조성부지의 용도를 공장건설용지로 지정하고, 청구인은 이 계약체결일로부터 3년 이내에 이를 지정용도로 사용할 것을 승낙한다’라고 하였으며, 제17조【계약의 해지】제1항 제2호에 ‘청구인이 목적용지를 지정기일내에 지정용도에 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용한 때에는 OOOOOOOO는 아무런 최고 없이 이 계약을 해지할 수 있다’고 규정하였는 바,청구인은 쟁점기타용지를 원래 상태로 보유하다가 양도하였음에도 OOOOOO는 그동안 어떠한 조치를 취한 사실이 없다.

쟁점기타용지는토지이용계획확인서상‘공익보전임지’로 기재되어 있고,「산지관리법」제4조제1호 나목에 ‘공익보전임지’는 ‘임업생산과함께 재해방지·수원보호·자연생태계보전자연경관보전·국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지’로 규정하고 있어 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야에 해당하고,「OOOOOO OOOOOOOO OOOOO OOOO」자료와 같이 OOOOOO 산업계는 기업들의 지속적인 신기술 개발과 설비투자를 통해 경쟁력을 확보하고 고용창출 및 지역경제 활성화에 기여하기 위하여 공장 및 설비증설 규제에 대한 완화해 줄 것을 호소한 것으로 보아서도 청구인이 쟁점 토지를 마음대로 사용할 수 없음을 알 수 있을 뿐 아니라, OOOOOOOO OOOOOOOOO이 청구인에게 회신한 공문서로 보아서도 청구인이 쟁점공장용지와 차폐녹지인 쟁점기타용지를 선택의 여지없이 일괄 매입하였음을 알 수 있다.

따라서, 쟁점기타용지는「소득세법」제104조의3제2항과 같은 법시행령 제168조의14 제3항 제5호 및 같은 법 시행규칙 제83조의5 제4항제1호에서 규정하고 있는 ‘공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등 으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지’에도해당되므로 쟁점기타용지를 비사업용 토지로 보아 과세한 이 건 처분은부당하다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법」제97조를 보면, 양도가액에서 공제할 필요경비는

① 본래 취득가액(실지거래가액 또는 기준시가로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액)과

② 자본적지출액 및

③ 양도비를 합산하여 산출하도록 규정하고 있고, 당시의 실지거래가액이나 그 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는「소득세법시행령」제176조의2제3항 각호가 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 하는 것이다.청구인이 주장하는 토지기반공사비(성토작업공사 및 터다지기 공사비)는「소득세법」제97조제1항 제2호의 자본적 지출액에 해당 하고, 자본적 지출액이 불분명한 경우에는「소득세법」제114조제7항에서 규정하는 추계경정사유(양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을인정 또는 확인할 수 없는 경우)에 해당하지 아니하는 바, 청구인이 1990.3.3. 쟁점토지를 OOOOOO로부터 483,709,350원에 취득한 사실이 계약서에 의해 명확히 확인됨에도 자본적 지출액에 대한 증빙이 없다는 사유만으로 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 것은 조세법률주의의 원칙(조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장 해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니함)과 조세공평의 원칙에도 불부합한다.

따라서, 청구인의 쟁점토지 실지취득가액 483,709,350원을 양도 가액에 대응하는 실지거래취득가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.또한, 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득당시의 실지거래가액 이나 그 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는「소득세법 시행령」제176조의2제3항 각호가 정하는 매매사례가액, 감정 가액, 환산가액 등을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 하는 것인 바, 이 경우 감정가액은 취득일 전후 각 3월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액으로 규정되어 있으며, 청구인이 제시한 감정평가금액은 쟁점부동산을 양도하고 나서 사후에 조세목적으로 감정을 의뢰하여 받은 소급감정가액으로서 합리적인 가액이라고 볼 수 없다.

(2) 청구인은 쟁쟁기타용지가 취득당시부터 실질적으로 사용이제한된 토지이므로 비사업용토지에서 제외되어야 한다고 주장하나, 쟁점기타용지는 법령에 따라사용이 금지 또는 제한된 사실이 없고,쟁점기타용지 매매계약서 제2조에 OOOOOOOOOO「OOOO OOOOO」제27조 및 같은 법 시행령 제34조에 의하여 목적용지 중 조성부지의 용도를 공장건설용지로 지정하고 청구인은 이 계약체결일로부터 3년 이내에 이를 지정용도로 사용승낙한다”는 계약조건의 고유목적으로 사용할 것에 대한 조건일 뿐이며, 동 매매계약서 제7조에 “목적용지의 면적은 용지조성사업 준공전 기분할 면적이므로 준공 후 지적 및 등기공부정리결과 면적의 증감이 있는 경우에는 그 증감분에 대하여 이 계약체결 당시의 필지별 매각단가와 매각평균 단가 중 OOOOOO가 선택하는 단가에 의하여 정산하기로 하며, 이 경우 정산금에 대한 이자는 쌍방이 공히 이를 부리(附利)하지 아니한다”고 기재된 것으로 계약당시 사용제한조건이 있었던 것이 아니다.또한, 청구인은 쟁점기타용지가「소득세법」제104조의3제2항, 같은법 시행령 제168조의14 제3항 제5호 및 같은 법 시행규칙 제83조의5 제4항 제1호에서 규정하고 있는 “공장의 가동에 따른 소음·분진· 악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역안의 토지로서 그 토지 소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지에 해당되므로 비사업용 토지에서 제외하여야 한다고 하나, 여기서“인접토지”란 공장주변에 소재하는 토지소유자의 요구에 따라 취득하는 것이어서 OOOOOO에서 분양한 토지에는 해당하지 아니한다.

따라서, 쟁점기타용지를 비사업용 토지로 보아 과세한 이 건 처분은정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 양도가액에서 공제할 취득가액에 토지기반공사비가 포함되는지여부

② 쟁점기타용지가 중과세율이 적용되는 비사업용 토지에 해당 하는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.1.취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액2.자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것제104조의3【비사업용 토지의 범위】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정 하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정 하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2)소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래 가액” 이라 함은다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함 하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급 방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정 하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1.제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액2.양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보 하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.제168조의7【토지지목의 판정】법 제104조의 3의 규정을 적용함에있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.5.그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우2.장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(3)소득세법시행규칙 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

③ 영 제168조의 14 제3항제5호에서 “기획재정부령이 정하는 부득이한사유에 해당되는 토지”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.1.공장의 가동에 따른 소음ㆍ분진ㆍ악취 등으로 인하여 생활환경의오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라취득한 공장용 부속토지의 인접토지

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 자료를 보면, 청구인은 1987.5.21. 쟁점토지를OOOOOO로부터 매매대금 483,709,350원에 분양(할부)받고, 1990.3.28.쟁점공장용지에 대한 사전 사용허가에 따라 토지기반공사를 한 후, 취득일인 1990.11.26.부터2002.3.5.까지쟁점공장용지에4회에걸쳐공장건물 7동을신축하여 제조업(소석회)과 부동산임대업을 영위하다가2008.8.21. 쟁점토지와 건물을 51억원에 양도하고, 2008.10.29. 양도소득세신고시 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 산출하여 2008년 귀속 양도소득세를 신고하였으며,OO세무서장은 2009.9.23.～2009.10.7. 기간동안 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 양도가액은실지거래가액, 취득가액은 실지거래가액(쟁점토지)과 환산가액(건물)으로 하여 양도차익을 산정하고, 쟁점기타용지는 비사업용 토지에 해당한 것으로 보아처분청에 통보하였는바, 처분청은 위의 자료에 의해 청구인에게 이 건 처분을 하였다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다.(가)「소득세법」제97조제1항을 보면, 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 ‘

① 취득가액,

② 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것,

③ 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것’으로 규정하면서 ‘취득가액’은 가·나목에서 ‘제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제1항에서는 법 제97조제1항 제1호 가목 본문에서 ‘취득에 소요된 실지거래가액’ 이라 함은‘

① 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액,

② 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액,

③ 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함하는 것’으로 규정하고 있다. (나)OO세무서장이 청구인에 대한 양도소득세 조사복명서를 보면, 청구인은 쟁점토지를 OOOOOO로부터 취득시 단순 평탄 작업만 된 상태로 취득하여 공장용지에 바닥콘크리리트공사와 축대, 하수로, 옹벽설치공사를 한 사실이 있으나, 이와 관련한 계약서, 정규영수증, 장부기장 등 증빙자료가 없는 것으로 조사되었다.

(다) 청구인은양도소득과세대상 자산의 취득가액에 대한 규정인「소득세법」제97조제1항제1호 가목에서 “자산의 취득에 소요된 실지거래가액”으로 정의하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제1항 제1호에 ‘취득에 소요된 실지거래가액’에는 제89조 제1·3항에 의한 ‘자본적 지출에 상당하는 금액’이 포함되며, 여기서 ‘자본적 지출에 상당하는 금액’은 ‘본래의 사용목적에사용되기 전에 자산을 취득하고 사용가능한 상태로 만드는데 소요된 지출은 물론, 자산취득 후에 지출하는본래의미의 자본적 지출을 포함하는 개념으로서 구입가격 외의 지출을의미한다’고 할 것이므로 쟁점공장용지에 대한토지기반공사비(성토 작업공사및 터다지기공사비)가 포함되고, 공사금액에 대한 증빙은 보관하고 있지 아니하므로 쟁점공장용지의 취득가액OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOO OOOO OO(OOOOOOO)O은 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이어서 쟁점토지에 대한 취득가액이 환산취득가액 신고대상이라고 주장하나,「소득세법」상 실지거래가액에 의하여 자산의 양도차익을 산정함에 있어 ‘실지거래가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된가액으로서 매매계약서·영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이고, 객관적인 증빙자료로서 당해 부동산의취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은같은 법 제97조 제1항 나목 및 같은 법 시행령 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액을 순차로 적용하는 것이며, 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감하는 형식으로 계산하는데, 이때의 필요경비로는

① 취득가액(취득당시 소요된 가액), ②자본적 지출액(취득이후 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용),

③ 양도비(자산을양도하기 위하여 직접 지출하는 비용) 등으로 구분되는 바,이 건의 쟁점공장용지에 대한토지기반공사비는 토지의용도변경이나개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 자본적 지출(②)로서 위 ①의 취득가액에 포함되지 아니한다 할 것이고, 토지기반공사비의 지출이 있다면 이는 취득가액 이외의 기타 필요경비(②)로서 양도가액에서 차감되는 것인데도, 청구인은 객관적인 지출증빙자료의 제시없이 지출사실이 있다는 이유만으로 쟁점토지의 취득가액이「소득세법」제97조 제1항 나목 및 같은 법제114조 제7항에 의한 환산가액 신고대상이라고 주장하는 것이어서 이를 받아들이기 어렵다.

따라서, 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득 가액이나 감정가액을 적용하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가)「소득세법」제104조의3제2항과 같은 법 시행령 제168조의14제3항 제5호 및 같은 법 시행규칙 제83조의5 제4항 제1호를 규정을보면, ‘공장의 가동에 따른 소음ㆍ분진ㆍ악취 등으로 인하여 생활환경의오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라취득한 공장용 부속토지의 인접토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다’고규정하고 있다. (나) 쟁점토지(할부)매각원부에 의하면, 쟁점토지의 지목은 공장(쟁점공장용지), 기타부지(쟁점기타부지)이고, 매입자인 청구인의 업종은‘소석회비료·생석회질·석회석분’로 기재되어 있다. (다) 청구인이1987.5.21.OOOOOO와 체결한 쟁점토지 매매 계약서 제2조에 ‘OOOOOOOO는 목적용지 중 조성부지의 용도를 공장건설 용지로 지정하고, 청구인은 이 계약체결일로부터 3년 이내에 이를 지정용지로 사용승락한다.’고 하였고,제17조【계약의 해지】제1항 제2호에서는 ‘청구인이 목적용지를 지정기일내에 지정용도에 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용한 때에는 OOOOOO는 아무런 최고 없이 이 계약을 해지할 수 있다’고 규정하였으며,OOOOOO는 쟁점공장용지와 관련하여 그동안 청구인에게 어떠한 조치를 취하지 아니한 것으로 나타난다.

(라)청구인은 2010.9.6. 쟁점기타용지에 대하여 OOOOOOOO에 질의하였고, OOOOOOOO OOOOOOOOO은 2010.9.10. 청구인에게 아래 [표]와 같이 회신하였다.OOOOOOOOOOO OOOOOOOOO OOOO(마)OOOOOO OOOOOOO의 상공인간의 지상중계자료(2009.10.15.)를 보면, OOOOOO 산업계는 기업들의 지속적인 신기술 개발과 설비투자를 통해 경쟁력을 확보하고 고용창출 및 지역경제 활성화에 기여하기 위하여 공장 및 설비증설규제에 대한 완화해 줄 것을 OOO에 요청한 것으로 나타난다. (바) OO세무서장이 청구인 양도소득세에 대한 조사복명서(2009년10월)를 보면, 쟁점기타용지 중 OOO OOO OOOO외 3필지 답 1,200㎡는공부상 지목이 ‘답’ 이나, 실제로는 임야이고,청구인은쟁점기타용지를 취득시부터 양도시까지 원래 상태 그대로 유지하다가양도한 것으로 조사되었다.

(사) 위의 내용을 종합하면,쟁점토지 매각원부상쟁점토지는 ‘공장용지’와 ‘기타부지’로 기재되어 있고,OOOOOO는 쟁점토지를제조업(소석회비료·생석회질·석회석분)을 영위하고 있는 청구인에게 특정하여 분양하면서청구인이 목적용지를 지정기일내에 지정용도에 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용한때에는아무런 최고 없이 이 계약을 해지할 수 있는 조건이었음에도,원래상태 그대로 유지하다가 양도한 청구인에 대하여 아무런 조치를 아니하였고,OOOOOOOOOOOO OOOOOO OOOO OOOO OOO에게 요청내용(공장및 설비증설규제에 대한 완화)과OOOOOOOOOOOOOOO의 확인내용등에 비추어 볼 때,쟁점기타용지는「소득세법」제104조의3제2항과 같은 법 시행령 제168조의14제3항 제5호 및 같은 법 시행규칙 제83조의5 제4항 제1호의제조공장 가동에 따른 소음ㆍ분진ㆍ악취 등으로 인하여 생활환경의오염피해가 발생되는 지역 안의토지로서 그 토지소유자인 OOOOOO의 요구에 따라취득한 공장용 부속토지의 인접토지에 해당하는 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.

따라서, 쟁점기타용지를 비사업용 토지로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세 기본법」제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.