청구인의 배우자가 소유한 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 상실한 폐가라는 이유로, 청구인 소유의 이 건 주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 특례 규정이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

쟁점주택은 67년경 관할지방자치단체로부터 주택 용도로 사용승인되어 실제 주택으로 사용되었고, 21년까지 쟁점주택의 개별주택가격이 공시되었을 뿐만 아니라, 21.4.30. 현재 기준시가가 77,600,000원으로 확인되는 점, 청구인과 처분청이 제출한 쟁점주택을 촬영한 사진들을 보면 쟁점주택의 외벽과 내벽 그리고 내부의 문 등이 대체로 온전한 외관 및 형상을 유지하고 있어서 주거기능이 유지되고 있다고 보이고, 쟁점주택 내부에 위치한 개수대와 선반 등이 부분적으로 훼손되기는 하였으나 대부분 원형을 유지하고 있으므로, 적어도 쟁점주택은 이 건 주택을 양도할 당시 주거로서의 기능을 상실한 상태였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택은 이 거 건 주택을 양도할 당시 사람이 거주할 수 있는 주택에 해당한다 하겠으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 1976.12.31. OOO 소재 주택(토지 면적 : 187.4㎡, 건축물 면적 : 122.65㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)을 OOO원에 취득하였으나, 2021.6.7. 주식회사 AAA에게 OOO원에 양도하였고, 2021.6.17. 처분청에 「소득세법」제104조 제1항 제1호, 제55조 제1항에 따른 세율(45%) 등을 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내역을 검토한 결과, 청구인의 배우자가 이 건 주택을 양도할 당시 OOO 소재 주택(토지 면적 : 165㎡, 건축물 면적 : 37.35㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 소유한 사실을 확인하고, 조정지역 내 1세대2주택을 보유하다 양도한 경우에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제하고 「소득세법」제104조 제7항 제1호에 따른 1세대2주택자 중과세율(65%)을 적용하여, 2022.3.10. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다(이하 “이 건 처분”이라 한다).

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.4.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 이 건 주택을 양도할 당시 보유하였던 쟁점주택은 사실상 주거기능을 상실한 폐가에 해당하므로, 이 건 주택의 양도에 관하여 1세대1주택 비과세 특례 규정이 적용되어야 한다. (가) 청구인은 양도소득세를 신고할 당시 이 건 주택 외에 쟁점주택이 공부상으로만 주택으로 남아 있어서, 착오로 이를 주택 수에 포함하여 일반과세세율을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 이에 처분청은 이 건 주택과 쟁점주택 모두 조정지역 내에 위치하고, 일반과세세율을 적용한 당초 신고가 잘못이 있다고 보아 2주택자 중과세율을 적용하여 경정·고지하였으나, 쟁점주택은 주거로서의 기능을 상실한 사실상 폐가에 해당하므로 주택 수 산정에 포함시켜서는 아니된다. (나) 쟁점주택은 1967년경 블록조 구조로 신축된지 약 55년이 지난 노후한 주택으로, 건물내벽 균열 및 파손이 심하고, 화장실 변기와 창문이 파손까지 되어 사람이 거주할 여건이 되지 못하며, 천장이 무너져 빗물이 유입되는 등 주택으로서의 기능까지 상실되어 사실상 사람의 거주가 불가능한 상태이다. 또한, 쟁점주택은 산중턱의 도로 바로 밑 급경사 지역에 위치하여 실질적으로 지하층에 가까워 매우 습한 노후한 주택일 뿐만 아니라, 신축한지 너무 오래되어 주거환경 개선이 어렵기 때문에 2017년 6월경부터 이 건 주택 양도일인 2021.6.7.까지 계속하여 폐가로 방치되어 아무도 거주하지 아니하였고, 그 기간 동안 전기, 가스, 수도 등을 사용한 사실도 전혀 없다.

(2) 처분청은 청구인이 조정지역 내 2주택을 보유하였다고 하여 일반세율의 적용을 부인하고 다주택자에 대한 중과세율을 적용하여 이 건 처분을 하였으나, 다주택자에 대한 중과세율을 적용하기 위한 주택 수 판단 방법은 국내에 주택을 보유한 세대원 전체의 주택 수를 합산하여 판단하여야 하고, 이 때의 주택은 주거 기능을 가진 건물과 토지에 해당하므로, 쟁점주택과 같이 주거기능을 상실한 폐가의 경우에는 주택 수에서 제외하는 것이 마땅할 뿐만 아니라, 주택 수에서 제외되는 결과 이 건 주택 양도에 관하여 1세대1주택 비과세 특례 규정을 적용하여야 한다. 또한, 이 건 처분은 투기 억제, 부동산 시장 안정, 과세형평 등을 도모하기 위하여 시행되는 다주택자에 대한 중과세 규정의 취지와도 무관하고, 청구인의 배우자가 불과 11.2평의 거주가 불가능한 폐가주택을 보유하였다고 하여 84세 고령의 청구인이 45년간 보유한 이 건 주택의 양도에 대하여 다주택자 중과세 규정을 적용한 것이어서 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 주택을 양도한 자가 다른 건물을 보유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법령상의 “주택”에 해당하는지 여부는 실제 용도와 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 하므로, 쟁점주택은 주거로서의 기능을 상실하였다고 보기 어려워서 이 건 처분은 정당하다. (가) 「소득세법」제89조 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 “주택”에 해당하는지 여부는 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조). 또한, 양도소득세 비과세 특례에 관한 요건을 충족하고 있는지 여부에 관한 증명책임은 납세의무자에게 있다(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결 참조). (나) 쟁점주택은 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어서 언제든지 본인 또는 제3자가 주택으로 사용할 수 있었다고 보이므로, 이 건 처분은 정당하다.

1) 청구인은 쟁점주택이 주거기능을 상실하였다고 주장하면서 도시가스·수도·전기 사용 내역과 현황사진을 제출하였으나, 쟁점주택은 가스·수도·전기 사용량이 없을 뿐 수도광열 시설이 노후되어 손실된 것이 아니기 때문에 언제든지 주거용으로 사용가능한 건물에 해당한다고 볼 수밖에 없다.

2) 또한, 청구인은 주거환경개선의 어려움을 이유로 2017년 6월경 이사한 후 쟁점주택을 폐가 상태로 방치하였다고 주장하나, 쟁점주택은 상시 거주자가 없는 주택에 불과할 뿐이어서, 언제라도 주거용으로 이용이 가능하다면 실질적으로 주택에 해당한다는 조세심판원의 결정에 따르더라도 주택에 해당한다(국심 2001중1380, 2001.10.18. 참조).

3) 특히 청구인이 제출한 사진과 달리, 처분청이 2021.10.8. 쟁점주택에 대한 현장확인을 할 당시에는 쟁점주택을 폐가로 판단할 정도로 쟁점주택의 주거기능이 상실되지 아니한 상태였다. 즉, 쟁점주택의 입구·외벽·지붕이 훼손된 내역 없이 온전하였고, 내부 벽체의 허물어짐도 없이 원형을 유지하고 있었기에 주거기능을 보유한 주택에 해당한다고 볼 수밖에 없었다.

(2) 특히 쟁점주택은 2021년도까지도 개별주택 가격이 공시되었을 뿐만 아니라 재산세 부과대상이었고, 2021년도 재산세 과세기준일인 2021.6.1.과 양도일인 2021.6.7.까지의 기간 차이가 미미하므로, 이 건 주택을 양도할 당시를 기준으로 쟁점주택이 언제라도 주거용으로 사용 가능한 사실상의 주택에 해당한다고 보아 부과한 이 건 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인의 배우자가 소유한 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 상실한 폐가라는 이유로, 청구인 소유의 이 건 주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 특례 규정이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다. (가) 이 건 주택에 대한 부동산매매계약서(2021.5.31.)와 등기사항전부증명서를 보면, 청구인은 2021.5.31. 주식회사 AAA에게 1976년경부터 보유하였던 이 건 주택을 OOO원에 양도하는 내용의 계약을 체결하였고, AAA는 2021.5.27. OOO에게 이 건 주택에 관한 신탁계약을 체결한 후, 2021.6.9. 신탁등기를 경료한 사실이 각 나타난다. (나) 쟁점주택에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인의 배우자인 BBB는 2010.10.4. 매매를 원인으로 하여 쟁점주택을 취득한 사실이 확인된다. (다) 처분청이 제출한 세대별주택보유현황조회를 보면, 청구인은 배우자 BBB 외 자녀 1명과 동일 주소에 거주하면서 1세대를 구성하고 있고, 이 건 주택 양도할 당시(매매계약서상 잔금지급일 : 2021.6.7.) 청구인이 이 건 주택을, 청구인의 배우자인 BBB가 쟁점주택을 각 소유하고 있었던 사실이 나타난다. (라) 쟁점주택에 관한 개별주택가격조회에 의하면, 쟁점주택의 사용승인일은 1967.1.1.이고, 쟁점주택의 개별주택가격이 2005년도부터 2021년도까지 공시된 사실이 나타나며, 2021.4.30. 현재 쟁점주택의 기준시가는 OOO원으로 확인된다. (마) 한국전력고객센터가 발급한 고객 종합정보 내역을 보면, 쟁점주택에서 2017년 4월경은 133kw, 2017년 5월경은 38kw, 2017년 6월경은 1kw, 2017년 7월경은 2kw, 2017년 8월경부터는 0kw의 전기를 사용한 것으로 나타난다. (바) 도시가스 과금내역서를 보면, 쟁점주택에서 2017년 5월까지는 11.8㎥, 2017년 6월부터는 0㎥의 가스를 사용한 것으로 확인된다.

(사) 상하수도 이용내역서에 의하면, 쟁점주택에서 2021년 3~5월 기간 동안 0ℓ, 2021년 6~8월 기간 동안 매월 1ℓ, 2021년 9월부터는 0ℓ를 각 사용한 것으로 나타난다. (아) 청구인이 제출한 쟁점주택의 사진들(촬영일자가 확인되지 아니함)을 보면, 담과 주택 사이의 위요지(圍繞地)에 넝쿨이 자라나 있고, 주택 내부의 천장 합판 중 일부가 탈락한 상황이기는 하나, 벽과 기둥이 무너진 부분은 확인되지 아니하며, 쟁점주택 외벽의 페인트 도색 상태와 내벽의 도배 상태 역시 비교적 온전할 뿐만 아니라 주방의 개수대와 그 위의 선반의 일부 문이 탈락하였으나 그 외에는 정상적인 형상을 유지하고 있는 사실이 각 확인된다. (자) 처분청 담당공무원이 2021.10.8. 쟁점주택에 현지 출장하여 촬영한 사진들에 의하면, 청구인이 제출한 쟁점주택을 촬영한 사진과 같이 쟁점주택 외벽의 페인트 도색 상태와 내벽의 도배 상태가 비교적 온전하고, 각 방의 문이 정상적인 문고리와 함께 정상적으로 기능하고 있으며, 쟁점주택의 마당과 내부의 거실 바닥에 조립되었거나 조립되기 전의 창호(窓戶)가 가지런히 정렬되어 있을 뿐만 아니라 그 옆에 위치한 휴대용 가스레인지 위에 주전자가 올려져 있고, 망치 등 공구들이 빗자루와 함께 정돈되어 있는 사실 등이 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 주택을 양도할 당시의 쟁점주택을 주택으로서의 기능을 상실한 사실상의 폐가로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점주택은 1967년경 관할지방자치단체로부터 주택 용도로 사용승인되어 실제 주택으로 사용되었고, 2021년까지 쟁점주택의 개별주택가격이 공시되었을 뿐만 아니라, 2021.4.30. 현재 기준시가가 OOO원으로 확인되는 점, 청구인과 처분청이 제출한 쟁점주택을 촬영한 사진들을 보면 쟁점주택의 외벽과 내벽 그리고 내부의 문 등이 대체로 온전한 외관 및 형상을 유지하고 있어서 주거기능이 유지되고 있다고 보이고, 쟁점주택 내부에 위치한 개수대와 선반 등이 부분적으로 훼손되기는 하였으나 대부분 원형을 유지하고 있으므로, 적어도 쟁점주택은 이 건 주택을 양도할 당시 주거로서의 기능을 상실한 상태였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택은 이 건 주택을 양도할 당시 사람이 거주할 수 있는 주택에 해당한다 하겠으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제55조[세율]

① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제94조[양도소득의 범위]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제104조[양도소득세의 세율]

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의

60)

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것) 제154조[1세대1주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.