1세대1주택비과세와 장기임대감면을 동시에 적용하여 달라는 청구주장의 당부

쟁점주택은 양도가액이 9억원을 초과하는 다가구주택(고가주택)이면서 장기임대주택인바, 1세대1주택 비과세 및 장기임대주택감면을 동시에 적용하면 과다한 감면이 되어 양도소득세 과세체계에 어긋날 수 있으므로 어느 하나의 방법만을 적용하여야 할 것으로, 처분청이 쟁점주택 전체를 1주택으로 보는 방법과 각 가구를 1호로 보는 방법을 비교하여 청구인에게 유리한 방법으로 양도소득세를 경정한 것은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 293-6 다가구주택(7가구, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2000.6.9. 취득하여 6가구를 임대하고 1가구는 청구인이 거주하다가 2010.12.31. OOO천원에 양도한 후 자신의 거주부분은 9억원 이하 1세대1주택 비과세로, 나머지 임대부분 중 9억원 이하는 1세대1주택 비과세하고 9억 초과분에 대하여 임대주택으로 양도소득세 감면하여 2011.3.8. 양도소득세 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점주택 전체를 1세대1주택(고가주택)의 양도로 보아 9억원 초과부분에 대하여 2011.7.7. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.3. 이의신청을 거쳐 2011.9.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 1세대1주택(고가주택)에 해당하므로 비과세규정에 따라 9억원까지 비과세하여야 하며, 9억원 초과부분에 대하여 거주부분과 임대부분으로 안분하여 거주부분은 양도소득세를 과세하고, 임대부분은 「조세특례제한법」제97조 의 규정에 따라 임대주택에 대한 감면규정을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

다가구주택을 단독주택으로 보는 경우 전체거래가액을 기준으로 판단하여 고가주택에 해당되는 경우 9억 초과부분에 대하여 양도소득세를 과세하는 것이고, 다가구 임대주택으로 보는 경우에는 양도인 거주부분에 대하여 1세대1주택, 나머지 부분에 대하여는「조세제한특례법」의 장기임대주택 감면을 하는 것으로서, 이 2가지 과세방법 중 청구인에게 유리하도록 쟁점주택을 단독주택으로 보아 양도소득세를 부과하였으므로 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 장기임대 다가구 고가주택의 양도금액 9억원 초과분에 대하여 1세대1주택 및 임대주택으로 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략) 제155조【1세대1주택의 특례】

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. 제156조【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

(3) 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

(4) 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본에 따르면 쟁점주택은 벽돌조 슬래브 2층 단독주택으로서 2000.6.9. 청구인이 정OOO로부터 취득하여 10년 이상 보유하다가 2011.2.9. 임OOO·오OOO에게 양도한 것으로 나타나고, 2010.12.14. 작성된 단독주택매매계약서에는 쟁점주택을 OOO천원에 양도하는 것으로 되어 있다.

(2) 청구인이 제시한 도시가스사용현황, 전기사용현황을 보면 2001년부터 2011년까지 각 가구별 가스 및 전기의 사용량, 요금수납 내역이 나타난다.

(3) 2011.2.25. 작성된 양도소득세 과세표준신고서를 보면 2010.12.31. 청구인은 쟁점주택을 OOO천원에 양도하고 이를 청구인 거주면적과 임대면적으로 안분, 거주부분OOO과 임대부분OOO으로 분류하여 거주부분에 대하여 1세대1주택 비과세하고, 임대부분에 해당하는 양도차익OOO 중 비과세 한도(9억원)에 해당하는 금액OOO을 다시 1세대1주택으로 추가 비과세 한 후, 양도차익의 나머지 부분OOO을 임대소득 감면으로 신고한 것으로 되어 있다.

(4) 이에 대하여 처분청은 아래 <표>와 같이 쟁점주택을

① 단독주택으로 보아 양도가액 OOO원 중 9억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익을 계산한 후 감면세액을 배제한 세액과

② 전체를 다가구주택으로 보아 거주부분을 1세대1주택 비과세하고 나머지 부분을 임대주택 감면한 세액을 비교하여 청구인에게 유리한 ①의 방법으로 양도소득세 OOO원을 경정한 것으로 나타난다. OOOOOOOOO (OO : O)

(5) 살피건대, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이면서 다가구주택인 경우 「소득세법 시행령」제156조 제3항의 규정에 따라 전체를 하나의 주택으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 장기임대주택에도 해당되는 경우에는 각 가구를 1호의 주택으로 볼 수 있는 것인 바, 이를 동시에 적용하면 과다한 감면이 되어 양도소득세 과세체계에 어긋날 수 있어 어느 하나의 방법만을 적용하여야 할 것으로서 이와 다른 취지의 청구주장은 타당하지 아니하고, 처분청이 위 <표>에서 보는 바와 같이 전체를 1주택으로 보는 방법과 각 가구를 1호로 보는 방법을 비교하여 청구인에게 유리한 방법으로 쟁점주택 양도에 따른 양도소득세를 경정한 것으로 나타나므로 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결론

심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.