쟁점건물은 그 실질이 1주택인 다가구주택에 해당하므로 층수에 관계없이 1세대 1주택 비과세적용을 하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인이 쟁점건물을 취득시부터 일괄 양도할 당시까지 공부상의 용도 구분과 달리 1층~4층을 모두 주택으로 사용하였고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없는 점, 쟁점건물이 「건축법 시행령」 별표1 제1호의 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건(3층 이하)을 충족하지 아니하여 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.6.22. OOO소재 토지 157.7㎡ 및 지상 4층 건물 433.06㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 OOO양도하고 양도소득세 신고를 하면서, 공부상의 용도 구분과 달리 지하 1층(112.27㎡)은 공장으로, 나머지 1층~4층은 주택으로 실제 사용하였으므로 「소득세법」제89조 , 제95조 및 같은 법 시행령 제160조의 ‘1세대 1고가주택에 대한 양도차익등의 계산’을 적용하여 양도소득세 OOO납부하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “감사청”이라 한다)은 2019년 6월경 처분청에 대한 종합업무감사를 실시한 결과, 쟁점건물은 주택으로 실제 사용한 층수가 4개층으로「건축법 시행령」별표1 제1호의 단독주택(다가구주택)의 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아, 쟁점건물 중 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분(4층, 66.60㎡)에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하고 나머지 부분은 양도소득세를 과세하도록 처분청에 감사결과 처분지시를 하였으며, 처분청에 이에 따라 2020.1.10. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.2.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점건물을 취득하기 전부터 이미 전소유자도 공부상의 근린생활시설(1층 소매점, 2층 사무소)를 주택 용도로 구조변경하여 실제 사용하였으므로 1개층(4층, 66.60㎡)에 대해서만 1세대 1주택 비과세 적용을 하는 것은 위법.부당하다.

나. 처분청 의견

「소득세법」제89조 제1항은 1세대가 1주택을 보유하는 경우 해당 1주택의 양도에 따른 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제155조 제15항은「건축법 시행령」별표1에 따른 다가구주택의 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이나, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있는바, 단독주택이 아닌 주택의 경우 하나의 매매단위로 하여 양도한다고 하더라도 그 전체를 하나의 주택으로 보지 아니하고, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각의 주택으로 양도한 것으로 보아야 한다. 이 건 쟁점건물의 경우 청구인 및 전소유자가 공부상의 용도 구분과 달리 동 건물의 전체(지하층 제외한 1층~4층)를 주택으로 실제 사용하였고,「건축법 시행령」별표1 제1호의 다가구주택의 요건을 벗어난 이상, 쟁점건물 중 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분(4층, 66.60㎡)에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하고 나머지 부분에 대한 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물은 그 실질이 1주택인 다가구주택에 해당하므로 층수에 관계없이 1세대 1주택 비과세적용을 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제95조(양도소득금액)

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

(3) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조(1세대 1주택의 특례)

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

(4) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가. 단독주택 나. 다중주택 다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2017.6.22. 쟁점건물을 OOO양도한 후, 양도소득세 예정신고 시 공부상의 용도 구분과 달리 4개층(1층~4층)을 주택으로 사용하였으므로 ‘1세대 1고가주택에 대한 양도차익등의 계산’을 적용하여 양도소득세 OOO납부한 반면, 처분청은 쟁점건물이「건축법 시행령」별표1 제1호의 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건(3층 이하)을 충족하지 아니하여 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분(4층, 66.60㎡)에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하고 나머지 주택 부분은 양도소득세 과세대상으로 보아 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO경정.고지하였다(아래 ＜표＞ 참조). ＜표＞ 쟁점건물에 대한 양도소득세 신고 및 경정내용 (단위 : 천원) (나) 쟁점건물의 등기사항전부증명서 및 건축물대장 상 주요기재사항은 다음과 같다. (단위 : ㎡) (다) 청구인은 쟁점건물에 대한 양도소득세 예정신고 시 동 건물을 취득할 당시부터 계속하여 공부상의 용도 구분과 다르게 1층~4층을 주택으로 실제 사용하였다는 증빙으로 설명자료, 다가구주택 전세(월세)계약서(10부) 및 OOO외 9명의 전입세대 열람자료 등을 제출하였고, 처분청도 이에 대하여는 달리 의견을 제시하지 아니하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2001.3.15. 선고 2000두7131 전원합의체 판결 등 참조). 「국세기본법」 제14조 제2항에서 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정되어 있고, 「소득세법 시행령」제155조 제15항 단서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 제154조 제1항을 적용할 때 ‘건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택으로 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있으며,「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에서 다가구주택이라 함은

① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것,

② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것,

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 등을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정되어 있다. (나) 청구인은 쟁점건물의 실질이 1주택인 다가구주택에 해당하므로 층수에 관계없이 1세대 1주택 비과세적용을 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점건물을 취득시부터 일괄 양도할 당시까지 공부상의 용도 구분과 달리 1층~4층을 모두 주택으로 사용하였고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없는 점, 쟁점건물이「건축법 시행령」별표1 제1호의 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건(3층 이하)을 충족하지 아니하여 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분(4층, 66.60㎡)에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.