토지거래 허가구역내에 허가를 받지 못한 경우 소유권이전으로 볼수 있는지 여부(기각)

토지매매계약 당사간에 합의각서에 따라 근저당권을 설정해주고 양도금액 명목을 수령하였더라도 토지매매계약이 거래허가를 받지 못한 경우 소유권이 이전된 것으로 볼 수 없음

1. 처분개요

청구인은 2003.1.6. 경기도 OOO OOO OO OOOOOOO 대지 560㎡, 같은 곳 482-2번지 답 534㎡ 및 부대시설(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 810,000천원에 취득하여 2004.12.30.에 한국도시철도공단에 양도하여 보상금으로 895,246천원(이하 “쟁점보상금”이라 한다)을 수령한 후 양도소득세를 무신고하였다. 처분청은 청구인이 수령한 쟁점보상금 중 수목 등의 보상금 32,983천원을 제외한 862,262천원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 취득가액 810,000천원, 필요경비 500천원(등록세 등 15,920천원 불포함)을 공제한 후의 양도차익 51,762천원에 대해 2008.3.11. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 27,492,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점부동산을 근저당권자인 허OO에게 등기이전을 하려고 하였으나, 국토이용관리법 제119조 제1호 라목에 의하여 토지거래허가를 받지 못하는 경우에 해당하였다. 따라서, 쟁점부동산이 수용될 경우 그에 따른 권리를 허OO이 행사할 수 있도록 2004.9.24. 상호간에 작성된 합의각서를 공증(허OO 의 근저당권설정액 780,000천원)해주면서 허OO으로부터 양도금액 명목 으로 받은 550,000천원과 한국철도시설공단으로부터 받은 금액 895,246천원 중 82,262천원을 각각 수령하였으므로 이를 합한 금액인 632,262천원이 쟁점부동산의 양도가액에 해당함에도 양도가액을 862,262천원으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산을 취득하는 과정에서 발생한 등록세 등 부대비용 15,920천원을 필요경비에 산입함이 타당하나, 국토이용관리법 제21조 제7항에 의거 토지거래계약허가구역내에 있는 토지는 거래허가를 받기 전의 물권·채권적 효력은 발생하지 아니하므로, 청구인이 주장하는 근저당권자인 허OO과의 계약은 무효이다. 따라서, 쟁점부동산의 양도가액은 한국철도시설공단에서 받은 금액 895,246천원 중 “수목 등”과 관련된 보상금 32,984천원을 제외하여 순수한 토지관련 보상액인 862,262천원으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 토지거래허가구역내에 있는 쟁점토지의 매매계약이 토지거래 허가를 받지 못한 경우에 소유권이 이전되었다고 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

(2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(3) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

(4) 소득세법시행령 제168조 【미등기양도 제외자산의 범위등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

(5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조(토지거래계약에 관한 허가)

① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

(6) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제119조(허가기준) 시장·군수 또는 구청장은 제118조의 규정에 의한 허가신청이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다.

1. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지 이용목적이 다음 각목의 1에 해당되지 아니하는 경우 라. 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 근저당권자인 허OO에게 등기이전을 하려고 하였으나, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제119조 제1호 라목에 의하여 토지거래허가를 받지 못하게 되어 쟁점부동산이 수용될 경우 그에 따른 권리를 허OO이 행사할 수 있도록 합의각서를 근저당권설정액 780,000천원에 공증해준 후 허OO으로부터 양도금액 명목으로 받은 550,000천원과 한국철도시설공단으로부터 받은 수용금액 895,246천원에서 허OO에게 근저당설정해준 780,000천원 및 잔디·수목 등 가액 32,983천원을 차감한 잔액 82,262천원을 합한 금액인 632,262천원이 쟁점부동산의 양도가액에 해당함에도 양도가액을 862,262천원으로 보는 것은 부당하다는 주장과 함께 다음과 같은 입증자료를 제시하고 있다.

(2) 한국철도시설공단 수도권지역본부장이 2004.12.10. 청구인 앞으로 보낸 공문(문서번호 수지0742-3792)에 의하면, 토지 등의 계약서를 송부하며 보상금(895,246천원)은 청구인이 요청한 은행계좌로 입금한다는 내용과 계약서에 명시된 기한까지 자진 이주해 줄 것을 당부하고 있다.

(3) 청구인과 허OO간에 작성된 합의각서를 보면, 2004.9.24.에 공증을 받은 것으로 확인되고, 그 내용을 보면 허OO이 쟁점부동산에 대한 수용보상금 수령 권리를 청구인으로부터 양수하는 대가로 2004.11.24.까지 금 550,000천원을 매매대금 형식으로 청구인에게 지급하는 것으로 되어 있고, 수용보상 권리양도를 담보하기 위하여 허OO을 근저당권자로 채권최고액 780,000천원을 설정한다고 되어 있다.

(4) 살피건대, 국토이용관리법상의 토지거래 계약 허가구역내에 있는 토지의 매매계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하고, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것(대법원 90다12243, 1991.12.24, 같은 뜻)인 바, 이 건과 같이 토지매매계약 당사간에 합의각서에 따라 근저당권을 설정해주고 양도금액 명목으로 632,262천원을 수령하였더라도 이 건 토지매매계약은 거래허가를 받지 못하였으므로 , 청구인이 주장하는 근저당권자인 허OO과의 계약은 무효라 할 것이 다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 청구인이 한국철도시설공단에서 받은 금액 895,246천원에서 수목 등과 관련된 보상금 32,984천원을 제외한 순수한 토지관련 보상금인 862,262천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.