건축행위가 제한된 쟁점토지가 비사업용 토지인지 여부 등

쟁점농지의 사용제한은 신고대상 건축물로 한정되어 있어, 공부상 용도인 경작행위 자체를 금지하고 있지 아니한 점, 보유기간 중 농지전용허가 또는 건축허가를 신청한 사실이 없으므로 당초 건축행위를 목적으로 취득하였다고 보기 어려운 점, 쟁점농지가 양도일 현재 농지로 사용되지 않은 점 등을 종합해 볼 때, 쟁점농지를 비사업용 토지로 보아 양도세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1985.1.1. 매매를 원인으로 취득한 경기도 OOO 외 20필지 토지(이하 “양도토지”라 한다)를 2009.12.30. 양도하고 2010.2.26. 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세 과세표준및 세액을 예정신고하고 세액OOO원을 납부하였다.

나. 처분청은 청구인의 신고내용에 대하여 양도소득세 조사를 실시하여 양도토지 중OOO 같은 동 84-3” 소재의 토지는 1세대2주택 중과세대상에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제의 적용을배제하고, OOO답 1,469㎡, 같은 동 96 전 2,645㎡”(이하 “쟁점토지”라 한다)는 양도일 현재 농지가 아니라고 하여 비사업용 토지로 보아서 장기보유특별공제의 적용을 부인하여2011.11.10. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 양도토지 중에 청구인이 사업용으로 신고·납부한 쟁점토지는 경기도 광주시장에 의하여 건축행위가 제한된 지역에 위치하고 있어‘부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지’이다.

(2) 쟁점토지의 경우 “2006년 12월 31일 전에 20년 이상을 소유한 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지”에 해당되어 비사업용 토지가 아니므로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 부득이한 사유에 대한 증거서류로 제출한 ‘경안 도시계획구역 건축허가(신고)제한 공고(광주군 공고 2000-123호)’와 ‘공고(광주시 공고 제2002-97호)’상의 제한내용을 보면 대상이 ‘「건축법」제8조의 규정에 의한 허가대상 건축물과 같은 법 제9조의 규정에 의한 신고대상 건축물’로 한정되어 있어 공부상의 용도인 농지로서의 경작행위 자체를 금지하고 있지는 아니하며,청구인은 1971년과 1972년에 각각 농지인 상태로 쟁점토지를 취득한 후 보유기간 중 농지전용허가 또는 건축허가를 신청한 증빙을 제시하지 못하고 있는 것으로 보아 당초 건축행위가 아니라 경작이 목적인 것으로 짐작되지만, 적어도 양도일부터 소급하여 10여년 이전부터는 경작에 사용하지 아니하고 타인에게 공장용지 등으로 임대한 사실이국세통합전산망의 사업자등록현황과 항공사진에 의하여 확인되는 만큼,「소득세법 시행령」제168조의14제1항에서 규정한 법령상의 제한이 있었다고 할 수 없으므로 당초 부과처분은 정당하다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 양도할 때까지 계속하여 농지로서 사용하지 아니한 이상 비사업용 토지에서 제외할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 건축행위가 제한된 쟁점토지가 비사업용 토지인지 여부

② 양도일 현재 농지가 아니라도 2006.12.31. 전에 20년 이상 소유한 농지라서 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다. <개정 2007.12.31, 2008.12.26, 2009.6.9>

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만,「농지법」그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」제3조제4항의 규정에 의한 도ㆍ농 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만,대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로보지 아니할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 시행령 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간

3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지 : 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용 상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31까지 양도하는 토지(3)소득세법 시행규칙 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(생략)을 영위하는 자가취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

<개정 2009.4.14>

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가「건축법」제18조및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간

3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서「사도법」에 따른사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간4.「건축법」에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(공공공지)로제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인의 신고내용에 대하여 2009년 귀속 양도소득세 조사를 실시한 후 양도토지 중 OOO 같은 동 84-3” 소재의 토지는 1세대 2주택 중과세대상에 해당하는 것으로 보아서 장기보유특별공제의 적용을 배제하고, 쟁점토지는양도당시 농지로 사용하지아니하였다고 하여비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제의 적용을 배제하여 청구인에게2009년 귀속 양도소득세를 부과하자,청구인은 양도토지 중 청구인이 사업용으로 신고·납부한 쟁점토지는 경기도 광주시장에 의하여 건축행위가 제한된 지역 안에 위치하고 있으므로‘부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지’에 해당되며, 또한 “2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지”에 해당되어 비사업용 토지가 아님에도 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장한다.

(2) 처분청이 2011.8.10～2011.8.29. 청구인을 실지조사한 뒤 작성한「양도소득세 조사종결보고서」를 보면 아래와 같은 내용이 나타난다.(가) 경기도OOO 같은 동 84-3 소재의 토지는 1세대 2주택 중과세대상으로 보아 장기보유특별공제의 적용을 배제하고,(나) 같은 동 85-2, 96 소재 토지에 대하여는「2006년 12월 31일까지 20년 이상을 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지」로 장기보유특별공제를 적용하였으나, 조사결과 양도당시 농지로 사용하지 아니한 사실이 확인된다.

(3) 처분청이 통지한 과세전적부심사결정서(2011.10.28.)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.(가) 청구인이 증거서류로 제시하는 ‘경안 도시계획구역 건축허가(신고)제한 공고(광주군 공고 2000123호)’와 ‘공고(광주시 공고 제2002-97호)’의 제한내용을 보면 대상이‘「건축법」제8조의 규정에 의한 허가대상 건축물과동법 제9조의 규정에 의한 신고대상 건축물’로 한정되어 있기 때문에 결과적으로 쟁점토지의 공부상 용도인 농지로서의 경작행위 자체를 금지하고 있지는 아니한 사실이 나타난다.(나) 청구인은 1971년과 1972년에 각각 농지 상태로 쟁점토지를취득하였으나, 적어도 양도일부터 소급하여 10여년 이전부터는 경작에사용하지 아니하고 타인에게 공장용지 등으로 임대한 사실이 국세통합전산망상의 사업자등록현황(126-23-204**, 임대, 개업일 2001.2.5.)과 항공사진에 의하여 확인되며, 또한 보유기간 중에 농지전용허가 또는 건축허가를 신청한 증거를 제시하지 못하고 있는 것으로 보아서 건축행위가 아니라 경작을 위하여 취득한 것으로 짐작된다.(다) 따라서 쟁점토지에 공부상 용도인 농지로서의 경작에 제한이 없는 이 건의 경우「소득세법 시행령」제168조의14제1항에서 규정한 법령상의 제한이 있었다고 인정할 수는 없다.

(4) 청구인이 2012.3.7. “2006년 12월 31일 전에 20년 이상을 소유한 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지”에 해당되어 비사업용 토지가 아니라고 추가로 주장하는 내용을 살펴보면 아래와 같다.(가) 1971년 및 1972년에 농지로서 쟁점토지를 취득하여 “2006년 12월31일 이전에 20년 이상을 소유하는 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지”에 해당된다.(나) 부득이한 사유가 있어서 비사업용의 토지로 보지 아니하는 토지를 판정하는 때에는 농지·임야·목장용지에 한하여 적용되며 그 용도로 사용되는 토지 이외의 토지는 대상이 되지 아니하다.(다) 쟁점토지는 양도일 현재 농지로 사용되지 아니하였고 취득일부터 양도일까지 계속하여 농지로 소유한 경우에 해당되지 아니한다.

(5) 쟁점①에 대하여 본다.(가)「소득세법」제104조의3제2항 및 같은 법 시행령 제168조의14에서 비사업용 토지를 판정할 때 토지를 취득한 후에 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한되는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있도록 규정하고 있는바, 이 때 농지의 경우에는 본래의 용도인 경작 자체가 금지 또는 제한되지 아니한 것은 법령에 따라서 사용이 금지 또는 제한되는 토지에 해당되지 아니하는 것으로 판단된다.(나) 이 건의 경우 양도당시 농지로 사용하지 아니하고, 2001년부터 타인에게 공장용지 등으로 임대한 사실이 사업자등록현황과 항공사진에 의하여 확인되는 점,청구인이 부득이한 사유를 입증할 증거서류로 제시하는 ‘경안 도시계획구역 건축허가(신고)제한 공고’ 등의 제한내용을 보면적용대상이‘「건축법」제8조의 규정에 의한 허가대상 건축물과 같은 법제9조의 규정에 의한 신고대상 건축물’로 한정되어있어 공부상 용도인 농지로서의 경작행위 자체를 금지하고 있지 아니한 점, 보유기간 중 농지전용허가나 건축허가를 신청한 증거를 제출하지못하므로 건축행위를 목적으로 취득하였다고 인정하기는 힘든 점 등을 감안하면, 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외하기는 어렵다 하겠다.

(6) 쟁점②에 대하여 본다.쟁점토지는 양도일 현재 농지로 사용되지 아니하였으며 취득일부터 양도일까지 계속하여 농지로 소유한 경우에 해당되지 아니하는 점 등에 비추어 당해 토지를 비사업용 토지에서 제외하는「소득세법시행령」제168조의14 제3항 제2호(2006년 12월 31일 전에 20년 이상을 소유한 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지)에서 규정하고 있는 토지에 해당된다고 인정하기는 어려운 것으로 보인다.

(7) 그렇다면, 위와 같은 이유 때문에 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.