미분양인 쟁점주택이 종합부동산세 과세표준합산배제대상에 해당되는지 여부

종부세법상 미분양 주택의 성질 등을 고려한 별도의 합산배제대상요건은 규정하고 있지 않고, 쟁점주택은 과세기준일 현재 미분양 주택으로, 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과한 주택에 해당함

1. 처분개요

가. 청구법인은 2016년 주거용 건물 개발 공급업을 영위할 목적으로 설립된 법인으로, 2016.3.8. 경상남도 김해시 OOO의 신축허가를 받아 공동주택(아파트) 24세대, 업무시설(오피스텔) 10개호를 신축·분양하였다.

나. 처분청은 미분양된 위 공동주택의 11세대(501호, 502호, 601호, 602호, 701호, 702호, 802호, 1001호, 1002호, 1201호, 1301호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 건물 취득일(2017.11.14.)로부터 5년이 경과하여 종합부동산세 과세 합산배제 요건에 해당하지 않는다고 보아, 2024.11.29. 및 2024.12.19. 청구법인에게 종합부동산세 및 농어촌특별세 2023년 귀속분 합계 OOO원 및 2024년 귀속분 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 분양목적으로 신축한 쟁점주택은 부동산 장기 경기침체로 인해 아파트 11세대가 미분양 상태이고, 앞으로도 언제 분양될지 기약이 없는 반면에 미분양이 해소되지 않으면 현행 법률에 의하여 매년 종합부동산세가 과세될 것이다.청구법인은 미분양된 쟁점주택을 그냥 방치할 수 없어 주택임대업을 등록하여 이 임대소득에 대하여는 납세의무를 이행하고 있고, 처음부터 주택임대를 목적으로 하였다면 당연히 주택임대업자 요건(지방자치단체 및 세무서에 각각 임대사업자 등록 및 사업자등록)을 구비하여 종합부동산세 과세에 대비하였을 것이다.

(2) 청구법인은 당초부터 분양목적으로 신축하였기에 수분양자가 나타나면 즉시 분양할 것이었으므로 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 할 수 없었고, 임대사업자등록을 하면 의무기간 동안 임대를 유지해야하므로 수분양자가 나타나도 분양을 하지 못하는 사유이며, 쟁점주택은 부동산담보신탁된 자산이므로 지방자치단체에 임대업자로 등록도 할 수도 없었다.쟁점주택의 미분양상태가 지속되면 청구법인에게는 매년 종합부동산세가 계속하여 부과될 것인 반면에 청구법인이 할 수 있는 것이 아무것도 없으며, 종합부동산세의 당초 입법취지와 맞지 않다 할 것이므로, 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 2016년 주거용 건물 개발공급업으로 사업자등록을 하였고, 쟁점주택을 분양(판매)할 목적으로 신축허가(2016.3.8.)를 받고 사용승인(2017.11.14.)을 받았으나 이후 미분양 상태이고, 사업자등록증 정정으로 청구법인은 주택임대업을 추가(2020.1.15.)한 사실이 확인되나 지방자치단체장에게 주택임대업자로 등록한 사실은 없다.

(2) 종합부동산세는 재산세의 후행세로 쟁점주택에 대한 2023년 및 2024년 귀속 재산세가 청구법인에게 부과되었고, 이에 종합부동산세 납세의무자에 해당되며, 쟁점주택은 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택에 해당되며, 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날(취득일)로부터 5년이 경과하였으므로 합산배제요건에 해당되지 않는다 할 것이다.

(3) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 미분양주택의 합산배제 요건은 「종합부동산세법」 제4조에서 명확히 하고 있으며, 미분양에 대한 경기침체 등 정당한 사유 등이 인정되는 경우에 그 적용을 배제하는 규정을 달리 두고 있지 않으므로, 쟁점주택은 합산배제 대상에 해당하지 않는다고 보아 과세한 이 건 종합부동산세 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

미분양인 쟁점주택이 종합부동산세 과세표준합산배제대상에 해당되는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 종합부동산세법제1조 [목적] 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.제7조[납세의무자]

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.제8조[과세표준]

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(2) 종합부동산세법 시행령제4조[합산배제 사원용주택 등]

① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택 등"이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택가. 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

(3) 종합부동산세법 시행규칙제4조[합산배제 미분양 주택의 범위] 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택

2. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 사용승인서 및 부동산담보신탁계약서의 주요 내용은 아래와 같다.

＜쟁점주택의 사용승인서의 주요 내용＞

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ㅇ＜부동산담보신탁계약서(2017년)의 주요 내용＞

ㅇ

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ㅇ

(2) 종합부동산세 과세표준 및 세액결정 결의서(2023년 귀속분)의 주요 내용은 아래와 같다.

＜종합부동산세 과세표준 및 세액결정 결의서의 주요 내용＞

ㅇ

ㅇ

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(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 부동산의 장기 침체 등으로 쟁점주택이 미분양 상태이고, 분양을 하기 위하여 임대사업자등록도 할 수 없는 상황으로 이 건 종합부동산세 과세처분이 부당하다고 주장하나, 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조 제1호는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양주택으로서 2005.1.1. 이후 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제대상으로 규정하면서도 미분양 사유 내지 미분양 주택의 성질 등을 고려한 별도의 합산배제대상요건은 달리 규정하고 있지 않은 바, 쟁점주택이 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2023.6.1. 및 2024.6.1.) 현재 「주택법」상 사업계획승인을 얻은 청구법인이 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택으로 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날(2018.6.1.)부터 5년이 경과한 주택인 이상 쟁점주택은 종합부동산세 합산과세대상에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 위와 같은 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.