쟁점주택 양도의 비과세 요건 충족 여부

청구인 세대는 신규주택을 취득한 후 1년 이상이 경과된 현재까지 신규주택에 전입신고를 한 사실이 없을 뿐만 아니라 실제 그 주택에서 거주하였는지에 대한 입증도 없으므로 비과세 요건을 미충족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.12.29. 서울특별시 마포구 OOO(이하 “신규주택”이라 한다)를 취득한 후 1년 이내인 2021.1.18. 서울특별시 마포구 OOO소재 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도하고 2021.2.15. 「소득세법 시행령」(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제1항에 따라 일시적 2주택자로서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 대전지방국세청장은 처분청에 대한 정기종합감사를 실시한 결과, 청구인이 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하지 아니하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 양도소득세를 경정할 것을 지적하였다다. 처분청은 이에 따라 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 2024.1.10. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 불과 20일의 1세대 2주택 보유를 이유로 비과세를 배제한 이 건 처분은 법원의 판단에도 부합하지 아니한다. 법원은 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다고 판단하였는바(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결 참조), 위 판례는 구체적ㆍ개별적인 사안에 있어서 중과세를 적용할 수 없다는 것으로 이 건에서 문제되는 ‘비과세’에 관한 논의까지는 전개되지 아니하였으나, 구「소득세법 시행령」 제155조제1항 제1호 가목이 개정되어 실거주 요건이 추가된 것은 부동산 투기 근절을 위한 목적이라는 점에서 중과세율 적용과 그 취지를 같이 한다.또한, 본래 거주를 요건으로 하지 않던 1세대 1주택 비과세 특례에 거주가 요건이 되어 비과세 적용이 배제될 경우, 장기보유특별공제율이 급감하고 일반세율이 적용되어 납세자가 예측하지 못하였던 과중한 불이익이 발생한다는 측면에서 위 판례의 취지는 이 건에서도 유추 적용된다고 보아야 한다. 즉 종전주택을 팔고 신규주택을 사는 과정에서 사회통념상 일시적으로만 중복하여 소유하게 된 경우에는 그 실질이 종전주택과 신규주택을 중복하여 보유한 경우에 해당하지 아니하므로 비과세 적용을 배제하는 것이 오히려 위법하다고 보아야 한다.

(2) 실질과세 원칙 또는 과세의 형평과 세법 조항의 합목적성에 비추어 청구인에 대한 비과세 적용 배제는 위법ㆍ부당하다. 청구인이 21일만 쟁점주택의 잔금을 일찍 수령하거나 신규주택의 잔금을 지연하여 지급하였다면 청구인에게 비과세가 적용배제되지 않았을 것이다. 단 20일간 쟁점주택과 신규주택을 중복 보유한 경우를 두고 두 채의 주택을 중복하여 사용수익을 하였다고 볼 수 없음에도 단지 형식적으로 잔금 지급시기를 맞추지 못하였다는 사유만으로 비과세를 배제하는 것은 과세의 형평에 어긋난다. 청구인은 2020.9.28. 쟁점주택을 양도하는 계약을 체결하였고, 2020.11.19. 신규주택을 취득하는 계약을 체결하였는바, 청구인은 쟁점주택을 양도하고 그것을 처분문서로서 명확히 한 상태에서 신규주택을 취득하였다. 즉, 주택을 중복하여 보유할 의사가 없음이 명확하여 비과세 배제라는 불이익을 가하는 것은 부동산 투기를 억제한다는 관련 법령의 목적에도 어긋난다.

따라서 청구인은 쟁점주택을 양도하고 신규주택을 취득한 것이어서 청구인에게는 1주택만 보유한 실질이 있었을 뿐 단지 형식적으로 20일간 2주택을 보유하였다는 이유만을 들어 비과세 적용을 배제한 이 건 처분은「국세기본법」 제14조및 제18조 등에 위배되어 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 자산의 취득ㆍ양도시기에 관하여「소득세법」 제98조는 양도시기를 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 양도시기로 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점주택을 양도한 날은 등기부상 접수일인 2021.1.18.이고, 신규주택의 취득일은 신규주택의 소유권 취득에 관한 등기접수일인 2020.12.29.로 쟁점주택의 양도일과 신규주택의 취득일에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으므로 쟁점주택 양도 당시 청구인은 1세대 2주택자에 해당한다.

(2)「소득세법 시행령」 제155조제1항 제2호는 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고,「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마칠 것을 1세대 1주택 비과세 특례 요건으로 규정하고 있으나, 청구인은 2020.12.29. 신규주택을 취득한 후 청구일 현재까지 전입신고를 아니하였으므로 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대해 조정대상지역 일시적 2주택 상태에서 신규취득일로부터 1년 이내 전입요건 미충족을 이유로 1세대 1주택 비과세 적용을 부인한 이 건 처분은 정당하다.

(3) 청구인은 쟁점주택의 양도는 쟁점주택과 신규주택의 중복 보유기간이 불과 20여일에 불과하여 신규주택을 취득한 후 쟁점주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하므로 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되지 아니한다 할 것인바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 참조), 쟁점주택의 양도와 관련하여 처분청은 법령에 따라 적법하게 과세처분을 하였으므로 쟁점주택의 양도를 특별한 사정이 있는 경우로 보아 비과세를 적용하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 법률 제32654호로 개정되기 전의 것)제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[괄호 생략]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

(3) 주민등록법제16조【거주지의 이동】

① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2021.1.18. 쟁점주택을 양도하고 일시적 2주택자로서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ납부하였으나, 처분청은 청구인이 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하지 아니하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 양도소득세를 경정ㆍ고지하였다.

＜표1＞

이 건 양도소득세 신고 및 경정내역

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2001.10.25. 매매를 원인으로 쟁점주택을 취득하였다가 2020.9.28. 매매를 원인으로 건곤 주식회사에 소유권이전하는 것으로 2021.1.18. 등기접수가 되었는바, 동 매매계약서에 의하면 청구인은 2020.9.28. 계약금 OOO원, 2020.11.2. 중도금 OOO원 및 2021.1.28. 잔금 OOO원을 각각 지급받고 쟁점주택을 양도한 것으로 나타난다.(나) 신규주택의 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2020.11.19. 매매를 원인으로 설**로부터 신규주택을 OOO원에 취득한 것으로 2020.12.29. 등기접수가 되었고, 동 주택의 매매계약서에 의하면 청구인은 2020.11.19. 계약금 OOO원 및 2020.12.28. 잔금 OOO원을 각각 지급하고 신규주택을 취득한 것으로 나타난다.(다) 청구인 세대는 세대주인 청구인과 그 배우자 및 자녀 1명으로 구성되어 있는바, 주민등록등(초)본에 의하면 청구인 세대의 전출입신고 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

청구인 세대의 전출입신고 내역

세대주성명

전입일

변동사유

주소

청구인

2001.12.17.

전입

서울특별시 마포구 성산동OOO(쟁점주택)

청구인

2021.1.18.

전입

서울특별시 마포구 OOO(중동, 월드컵참누리아파트)

※신규주택(월드컵참누리아파트 OOO)으로 전입신고한 사실은 없음

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은단 20일간 쟁점주택과 신규주택을 중복 보유한 경우는 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당되므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면 요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서 납세자에게 유리하다고 하여 비과세 요건이나 조세감면 요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니된다 할 것인바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조),「소득세법」 제98조는 취득시기를 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 취득시기로 규정하고 있는데, 쟁점주택의 매매계약서에 의하여 쟁점주택의 잔금청산일이 2021.1.28.로 확인되는 반면, 등기부등본에 기재된 등기접수일은 2021.1.18.로 확인되어 동 등기접수일(2021.1.18.)을 쟁점주택의 양도시기로 보아야 하고, 신규주택의 매매계약서에 의하면 신규주택의 잔금청산일이 2020.12.28.로 확인되는 반면, 등기부등본에 기재된 등기접수일은 2020.12.29.로 확인되어 위 잔금청산일(2020.12.28.)을 신규주택의 취득시기로 보아야 하므로 쟁점주택 양도 당시(2021.1.18.) 청구인은 1세대 2주택자에 해당하는 점(쟁점주택 양도시기 및 신규주택

취득시기에 관하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없음),「소득세법 시행령」 제155조제1항 제2호는 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고,「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마칠 것을 1세대 1주택 비과세 특례 요건으로 규정하고 있으나, 청구인 세대의 주민등록등(초)본에 의하면 청구인은 2020.12.28. 신규주택을 취득한 후 1년 이상이 경과된 현재까지 신규주택에 전입신고를 한 사실이 없을 뿐만 아니라 실제 그 주택에서 거주하였는지에 대한 입증도 없으므로 비과세 요건으로서 ‘거주기간’을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.