쟁점토지의 비사업용토지 해당여부

양도당시 쟁점토지상에 건축물이 이미 철거되어 있었고, 토지를 처분하기 용이하게 여러 필지로 분할하여 양도한 점, 관할관청으로부터 건축허가가 늦은 사유가 불분명한 점 등을 종합할 때, 쟁점토지를 비사업용 토지로 봄이 타당하고, 청구법인이 공장용지를 취득하고, 위 토지상의 건축물을 철거한 후 필지를 분할하여, 07연도에 27필지(“쟁점토지”)를 제3자에 양도하였고, 08연도에 6필지가 제3자에게 경매되었으며, 2필지는 청구법인 소유로 되어 있으므로, 쟁점토지를 매각할 당시 쟁점토지가 ‘연접하여 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 있었다’고 보기 어려우므로, 청구법인의 주장을 받아들이기 어려우며, 청구법인은 이의신청 결정에 따른 재조사가 실질적으로 이루어지지 않았다고 하나, 재조사결정서 등을 보면 재조사가 있었다고 보이므로, 이에 대한 주장도 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구법인은 인천광역시 OOO에서 건물신축판매업을 영위하다 2010.12.31. 폐업한 법인으로, OOO세무서장은 2007～2009사업연도에 대한 법인세 조사를 실시하여, 인천광역시 OOO 토지를 분할하여 2007년도에 양도한 토지면적 25,886.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 중 5,447.852㎡를 비사업용토지의 양도로 보아 2007사업연도 토지 등 양도소득에 대한 법인세 OOO 원을 2011.6.1. 경정·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2011.9.6. 이의신청을 거쳐 2012.3.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구법인은 쟁점토지 취득 후 건물철거공사, 공장입지관련 도로공사, 건축설계, 건축허가 등 사업을 영위하였으므로, 쟁점토지 소유 기간(2006.10.30.～2007.10.30.) 364일 중 사업에 직접 사용한 기간은 338일(토지 소유기간의 92.8%)로 비사업 토지에서 제외되어야 한다. 법인의 비사업용토지에 대한 과세이유를 보면, ‘토지를 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 이용하는 법인에 대하여 중과함으로써 부동산 투기수요를 억제하며 부동산시장을 안정화하고 투기이익을 환수’하는 데 있다고 하였는바, 청구법인은 건물신축판매를 목적으로 쟁점토지를 구입하여 새로운 소형의 공장을 신축 및 판매하려 하였으나 행정관청의 늑장행정으로 자금압박의 어려움을 겪다 부득이 쟁점토지를 양도하고 폐업한 상태로 비사업용 토지로 판단하여 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’ 규정을 적용한 당초 처분은 부당하다.

(2) 처분청은 전체면적 기준으로 비사업용 토지를 계산하여 2007년 매각된 토지로 법인세를 확정하였으나, 이는 법인이 기준면적 초과부분의 토지를 선택할 수 있는 법 규정에 위배되는 결정으로, 「법인세법 시행령」제92조의8 제5항에 의하면, ‘연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 그 총면적이 비사업용 토지 해당여부의 판정기준이 되는 면적을 초과하는 경우에 취득시기가 동일한 경우에는 법인이 선택하는 토지를 기준면적 초과부분으로 본다.’ 라고 규정하고 있는 바, 처분청은 기준초과면적 5,447.852㎡를 모두 2007년에 매각된 토지로 보고 비사업용토지 비율을 18.3478%로 계산하였으나, 청구법인은 2008년 매각된 토지 3,401.4㎡와 미매각된 토지 404.2㎡를 우선 적으로 선택하고, 나머지 부분을 2007년 매각된 토지 중 1,642.25㎡를 비사업용 토지로 선택할 수 있으므로, 2007년에 과세할 비사업용 토지비율은 2007년 매각된 토지 중 1,642.25㎡를 전체 토지 29,692.1㎡로 나누면 5.5309%에 해당하고 이를 기준으로 법인세를 계산하여야 하며, 토지 등 양도소득으로 인한 법인세는 양도차익 OOO원에 건물부속토지 초과면적 토지비율 5.5309%를 곱하여 세율 30%를 적용하여야 한다.

(3) 처분청은 이의신청 주문에 따라 사실내용을 재조사하여야 함에도 청구법인의 실질적인 사업내역에 대한 사실관계 및 사업용토지 기준면적 초과부분에 대한 법령해석 등을 재조사 하지 않고, 재조사 결과 통지만 한것은 청구법인의 사업성을 인정한 것으로써 당초 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 OOO 공장용지 29,692.1㎡와, 같은동 2-321 잡종지 268.4㎡ 합계 29,960.5㎡를 취득하여 위 지상 건축물 (6,061.062㎡)을 철거한 후 2007사업연도에 35개의 필지로 분할하여 25,886.5㎡를 양도하였고, 양도한 계약금이 2007년 6월～7월경에 청구법인의 통장으로 입금되는 등 실질적으로 부동산매매업을 영위한 사실이 확인되며, 양도한 쟁점토지를 사업용으로 사용한 사실이 없으므로 비사업용 토지 양도로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) 쟁점토지를 매각할 당시 쟁점토지상에 건축물은 이미 철거되었고, 토지를 용이하게 처분하기 위해 분할하였으며, 각 필지별 토지 취득자가 상이한 점을 고려하면 쟁점토지를 매각할 당시 쟁점토지가 연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되었다고 보기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당되는지 여부

② 비사업용 토지면적 계산이 잘못 되었다는 청구 주장

나. 관련법령

(1) 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"라 함은 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 나. 「지방세법」 제182조 제1항제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 다. 토지의 이용 상황 · 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것

7. 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 토지로서 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지

③ 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법령의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

⑥ 토지등양도소득은 토지 등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 한다.

⑦ 제1항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지의 범위, 주업의 판정기준, 당해 사업연도에 토지 등의 양도에 따른 손실이 있는 경우 등의 양도소득 계산방법, 토지 등의 양도에 따른 손익의 귀속사업연도 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 법인세법 시행령 제92조의2【 토지등 양도소득에 대한 과세특례 】

⑨ 법인이 각 사업연도에 법 제55조의2의 규정을 적용받는 2 이상의 토지등을 양도하는 경우에 있어서 토지등양도소득은 당해 사업연도에 양도한 자산별로 법 제55조의2 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액을 합산한 금액으로 한다. 이 경우 양도한 자산 중 양도당시의 장부가액이 양도금액을 초과하는 토지 등이 있는 경우에는 그 초과하는 금액을 차감하여 토지등 양도소득을 계산한다. 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준】법 제55조의2 제2항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 제92조의8【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

⑤ 법 제55조의2 제2항의 규정을 적용함에 있어서 연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 그 총면적이 비사업용 토지 해당여부의 판정기준이 되는 면적(이하 이 항에서 "기준면적"이라 한다)을 초과하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호의 각 목의 순위에 따른 토지의 전부 또는 일부를 기준면적 초과부분으로 본다.

1. 토지 위에 건축물 및 시설물이 없는 경우 가. 취득시기가 늦은 토지 나. 취득시기가 동일한 경우에는 법인이 선택하는 토지

2. 토지 위에 건축물 또는 시설물이 있는 경우 가. 건축물의 바닥면적 또는 시설물의 수평투영면적을 제외한 토지 중 취득시기가 늦은 토지 나. 취득시기가 동일하 경우에는 법인이 선택하는 토지 제92조의 11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제55조의2제3항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용 상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 시행규칙 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제92조의11 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제12조 의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간

3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간

9. 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2006.11.30. 인천광역시 OOO, 같은동 2-321 2필지 부동산(공장용지 29,692.1㎡, 잡종지 268.4㎡, 건물 6,061.062㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다.)을 OOO원에 전 소유자인 OOO주식회사로부터 취득하여 건물을 철거한 후 토지 정지작업을 거쳐 여러필지로 분할하여 일부 처분하고 일부는 보유하고 있으며, 자금경색으로 인한 부도로 2010.12.31. 폐업하였다.

(2) 청구법인은 쟁점토지상의 건축물( 6,061.062 ㎡) 을 2006.11.27.부터 2006.12.6.까지 철거한 후 2007.5.29. 인천광역시 OOO 공장용지 29,692.1㎡를 인천광역시 OOO 외 26개 필지로 분할하였으며, 분할된 번지에서 추가 분할하여 2007사업연도 27필지 25,886.5㎡를 양도하였고, 2008사업연도 인천광역시 OOO 외 잔여면적 6필지 3,669.8㎡가 경매되었으며, 같은동 2-396 외 1필지 404.2㎡는 청구법인이 보유하고 있는 것으로 처분청의 심리자료에 나타난다. <취득 및 양도 내역>

취득내역

분할, 양도 및 미매각 내역

번지

지목

면적(㎡)

양도시기

번지

면적( ㎡)

비고

2-5

공장용지

건물(공장)

29,692.1

6,061.062

2007년

2-370외 26필지

25,886.5

매매

2008년

2-5외 5필지

3,401.4

경매

미매각

2-396외 1필지

404.2

소 계

토지

건물

29,692.1

6,061.062

29,692.1

2-321

잡종지

268.4

2008년

2-321

268.4

적용제외

합 계

29,960.5

합? 계(35필지)

29,960.5

(3) 청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 계속적인 사업활동을 영위하여 쟁점토지 보유기간(2006.10.30.～2007.10.30.) 364일 중 사업에 직접 사용한 기간이 338일, 비사업용토지 보유기간이 26일로 비사업용 토지 보유기간이 전체 쟁점토지 보유기간의 20%를 초과하지 않으므로 비사업용 토지에서 제외되어야 하며 사업내역은 아래와 같음을 주장하였다. 청구법인은 쟁점부동산을 취득 후 철거공사, 건축설계와 건축허가를 받는 등 사업을 계속 영위한 사실이 철거공사 증빙, 멸실 등기 신청서, 건축설계도면 등에 의하여 확인되며, 쟁점부동산 매입시점부터 건물 철거일까지 토지정지작업을 하였고, 공장입지에 필요한 도로공사를 하여 2007.10.4. 건축허가를 받는 등 실질적인 사업활동을 하였으므로 건축허가일로부터 양도일까지를 비사업용토지 보유기간으로 보아야하고, 인천광역시 동구청의 늑장과 부작위 행정으로 건설공사를 진행할 수 없게 되어 계획에 차질이 생겨 자금경색으로 부도위험에 처해 쟁점토지를 시세보다 헐값에 부득이하게 매각하고 경매를 당하였으나, 이후 청구법인의 사업목적에 맞게 공장이 신축된 점을 감안하면 청구법인이 사업목적에 충실하였음이 확인되므로 토지등 양도소득에 대한 법인세를 부과하는 것은 부당하다. <쟁점토지관련 사업 진행 내역>

일 자

진 행 내 용

비 고

2006.10.30.

쟁점토지 취득

2006.10.30.～2006.12.6.

토지 정지 작업

2006.11.27.～2006.12.6.

토지 지상의 기존건물 철거

2006.12.7.～2007.10.2.

공장입지관련 도로 공사

건축설계

2007.5.29.

필지 분활

2007.10.4.

건축 허가

2007.10.30.

쟁점토지 양도

(4) 처분청은 쟁점토지의 분할이 토지 처분을 용이하게 하기위한 것으로 볼 수 밖에 없으며, 관할관청의 늑장 또는 부작위 행정에 따른 것인지 불분명하므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당된다고 주장한다.

(5) 청구법인은 2007년 쟁점토지 양도당시 여러 개의 다수필지로 구성되어 공장용지로 사용되었으며 「법인세법 시행령」제92조의8 제5항에 의하면 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄 사용되고 그 총면적이 비사업용 토지 해당여부의 판정기준이 되는 면적을 초과하는 경우에 취득시기가 동일한 경우에는 법인이 선택하는 토지를 기준면적 초과부분으로 본다고 되어 있으므로 기준초과면적으로 2008년도 매각된 토지(3,401.4㎡)와 미매각된 토지(404.2㎡)를 우선 선택하면, 비사업용 면적은 1,374.852㎡가되고, 이를 근거로 토지등 양도소득에 대한 법인세를 계산하여야 정당하다는 주장이 심리자료에 나타난다.

(6) 처분청은 쟁점토지를 매각할 당시 쟁점토지상에 건축물은 이미 철거되었고, 토지를 용이하게 처분하기 위해 분할하였으며, 각 필지별 토지 취득자가 상이한 점을 고려하면 쟁점토지를 매각할 당시 쟁점토지가 연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되었다고 보기 어려우므로 당초 처분은 정당하다는 주장이다.

(7) 청구법인은 투기가 아닌 공장을 건설하여 판매한다는 본연의 사업에 충실하였으므로 쟁점토지는 비사업용 토지에서 제외되어야 한다는 내용과 공사지명원, 공장건물을 포함한 분양계약서 사본을 추가로 제출하였다.

(8) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 계속적인 사업활동을 영위하였고 이후 청구법인의 사업목적에 맞게 공장이 신축된 점을 감안하면 청구법인이 사업목적에 충실하였음이 확인되므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당되지 않는다는 주장이나, 토지 양도당시 쟁점토지상에 건축물이 이미 철거되어 있었던 점, 토지를 처분하기 용이하게 여러 필지로 분할하여 양도한 점, 관할관청으로부터 건축허가가 늦은 사유가 불분명한 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 「법인세법」제55조의2 [토지등 양도소득에 대한 과세특례] 규정에 의하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 인정되므로 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(9) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구법인은 연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄 사용되고 그 총면적이 비사업용 토지 해당여부의 판정기준이 되는 면적을 초과하는 경우, 취득시기가 동일한 경우에는 법인이 선택하는 토지를 기준면적 초과부분으로 본다는 규정에 의하여 청구법인에게 기준면적 초과부분을 선택할 수 있다고 주장하나, 청구법인은 공장용지 29,692.1㎡를 취득하고, 위 토지상의 건축물을 철거하였으며, 위 토지를 같은동 2-370 외 26필지, 같은동 2-5 외 5필지, 같은동 236 외 1필지로 분할하여 같은동 2-370 외 26필지(쟁점토지)는 2007사업연도에 제3자에게 양도하였고, 같은동 2-5 외 5필지는 2008사업연도에 제3자에게 경매되었으며, 같은동 2-396 외 1필지는 청구법인 소유로 되어있으므로 쟁점토지를 매각할 당시 쟁점토지가 포함된 ‘연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 있었다’고 보기 어려우므로 청구법인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단되고, 또한, 청구법인은 이의신청 주문에 따라 처분청이 사실관계 및 법령해석 등을 재조사하여야 하나 실질적으로 재조사하지 않았다는 주장이나, 처분청이 2011년 11월 작성한 재조사결정서를 보면 이의신청 주문에 따라 처분청이 관련 사실에 대하여 재조사가 있었다고 보이므로 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 , 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.