특수관계자간 임대차계약을 무효로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부 등

비교오피스텔이 쟁점오피스텔과 동일한 평형으로 설계된 점, 약 7개월 전에 같은 면적의 오피스텔 또한 유사한 금액인 1억원에 매매된 사례가 있는 점, 쟁점토지②의 시가를 산정하기 어려운 점, 청구인이 임대료 지급여부를 확인할 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 비교오피스텔의 매매가액을 상속재산가액에 가산하고, 쟁점토지②를 공시지가로 평가하는 한편, 토지무상사용이익에 대하여 증여세를 과세하며, 이를 사전증여재산으로 보아 상속세 과세가액에 가산하고 종합소득세 필요경비 불산입한 처분은 잘못이 없으나, 임대용역의 무상공급이 2012.7.1. 이후 공급분부터 부가가치세 과세대상으로 개정되었는바, 2012년 제2기 이후 쟁점토지①의 임대료 관련 부가가치세 매입세액을 불공제한 처분은 잘못이 있음

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.11.17. 남편 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시되어 2014.6.2. 상속세 OOO백만원을 신고·납부하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 상속세조사를 실시한 결과, OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)의 상속재산가액을 같은 건물 OOO(이하 “비교오피스텔”이라 한다)의 매매가액을 매매사례가액으로 재산정하여 OOO상속재산가액에 가산하고, OOO토지(이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 관련하여 청구인과 피상속인 사이에 실질적으로 임대차계약이 체결되지 아니하였다고 보아 피상속인이 신고·납부한 부가가치세 환급예상액 OOO피상속인의 미수임대료 △OOO을 각 상속재산가액에 가감하며, 청구인이 부동산 무상사용에 따른 이익 OOO을 증여받았다고 보아 이를 증여재산가액에 가산하는 등의 과세자료를 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 이에 따라 2015.4.8. 청구인에게 2013.11.17. 상속분 상속세 OOO2005.5.27. 증여분 증여세 OOO종합소득세 2009년 귀속분 OOO2010년 귀속분 OOO2011년 귀속분 OOO2012년 귀속분 OOO및 2013년 귀속분 OOO부가가치세 2010년 제1기분 OOO2010년 제2기분 OOO2011년 제1기분 OOO2011년 제2기분 OOO2012년 제1기분 OOO2012년 제2기분 OOO2013년 제1기분 OOO및 2013년 제2기분 OOO각 결정 또는 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점오피스텔과 비교오피스텔은 면적(78.5㎡과 81.54㎡) 및 기준시가(OOO) 등에 차이가 있어 유사매매사례로 보기 어려운바, 쟁점오피스텔의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 쟁점오피스텔의 상속재산가액을 기준시가 OOO으로 보는 것이 타당하므로 비교오피스텔의 매매가액 OOO을 매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 피상속인은 2005.5.27. 쟁점토지①의 소유권을 자신이 보유하면서 지상 건물만을 청구인에게 증여하였고, 쟁점토지①과 관련하여 2006년 6월 사업자등록을 한 후 청구인과 임대차계약을 체결하였으며, 매월 임대료수입에 대한세금계산서를 발행하여 관련 종합소득세 및 부가가치세를 신고·납부하였는바, 청구인과 피상속인은 80세가 넘은 노부부로서 장남 OOO명의의 계좌로 쟁점토지①의 임대료 및 부부의 생활비를 관리하여 무의미한 임대료의 입·출금을 반복할 필요가 없었던 점, 2006.6.30. 지급 임대료 OOO대해서는 2006.7.25. 피상속인의 별도 계좌에 입금된 사실이 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 단지 금융조사 결과 임대료의 지급사실이 확인되지 아니한다는 이유만으로 위 임대차계약이 실질적으로 체결되지 아니하였다고 보아 증여세, 종합소득세 및 부가가치세를 각각 과세한 처분은 부당하다.

(3) OOO(총 면적 151,898㎡, 이하 “쟁점토지②”라 한다)에는 송전탑 부지 및 송전선이 지나는 부분 11,353㎡이 있고, OOO에서 이 부분 토지에 대하여 무기한으로 임차권을 설정하여 피상속인은 OOO으로부터 선수임대료를 지급받았는바, 임차권에 대하여 실지 임대료를 기준으로 평가한 OOO또는 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “상증세법 시행령”이라 한다) 제51조 등에 따라 평가한 OOO상속재산가액에서 차감하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점오피스텔과 비교오피스텔이 위치한 건물은 6층부터 16층까지 오피스텔이 있는 단일 동으로서, 오피스텔 단지 관련 자료에 의하면 두 오피스텔이 동일한 평형(79㎡)으로 설계된 것이 확인되는 점, 두 오피스텔은 13층과 14층에 위치하여 층수에서 큰 차이가 나지 아니하고, 기준시가 차이 또한 쟁점오피스텔의 기준시가 대비 0.5%에 불과한 점, 2013.4.3.에 매매된 724호 또한 OOO억원에 거래된 사실이 있는 점 등에 비추어 비교오피스텔의 2013.9.11. 양도가액 OOO쟁점오피스텔의 매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

(2) OOO명의의 4개의 계좌(청구인 및 피상속인 소유 부동산 월세 입금 계좌 각 1개, 공과금, 관리비 등 공동 관리계좌 2개) 거래내역을 보면, 청구인과 피상속인 사이에 쟁점토지

① 관련 임대료를 수수한 입출금내역이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 실질적으로 임대차계약이 체결되지 아니하였다고 보아 청구인에게 증여세, 종합소득세 및 부가가치세를 각각 과세한 처분은 잘못이 없다.

(3) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 및 제61조 제1호에서 토지의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 개별공시지가로 평가하도록 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지②의 개별공시지가로 상속재산가액을 신고한 것은 잘못이 없고, 그 밖에 실지 임대료를 기준으로 평가한 금액 또는상증세법 시행령 제51조등에 따라 평가한 금액을 상속재산가액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 그 법적 근거가 부족하므로 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 비교오피스텔의 양도가액을 쟁점오피스텔의 매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점토지

① 관련 임대차계약을 무효로 보아 증여세 등을 과세한 처분의 당부

③ 쟁점토지②에 설정된 지상권의 평가액을 상속재산가액에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)상속세 및 증여세법 제37조【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】

① 대통령령으로 정하는 특수관계인의 부동산(괄호 생략)을 무상으로 사용함에 따라 대통령령으로 정하는 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제1항을 적용할 때 증여 시기, 부동산 무상사용 이익의 계산방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(괄호 생략).(단서 생략)

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

(2)상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(괄호 생략) 또는 공매(괄호 생략)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.제27조【부동산무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제37조 제1항의 규정은 부동산무상사용자의 특수관계인의 토지 또는 건물만을 각각 무상사용하는 경우에도 이를 적용하고, 수인이 당해 부동산을 무상사용하는 경우에는 다음 각 호의 1에 해당하는 자를 당해 부동산의 무상사용자로 한다.

1. 당해 부동산의 실지사용자

2. 제1호의 규정에 의한 실지사용자가 불분명한 경우에는 부동산소유자와의 근친관계 및 당해 부동산사용자들의 재산상태·소득·직업·연령 등을 고려할 때 실지사용자로 인정되는 자

② 제1항 및 법 제37조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 부동산무상사용에 따른 이익의 증여시기는 사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한 날로 한다. 이 경우 당해 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.

(3)부가가치세법 제12조【용역 공급의 특례】

① 사업자가 자신의 용역을 자기의 사업을 위하여 대가를 받지 아니하고 공급함으로써 다른 사업자와의 과세형평이 침해되는 경우에는 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다. 이 경우 그 용역의 범위는 대통령령으로 정한다.

② 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인(괄호 생략)에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①과 관련하여 제출된 증빙은 다음과 같다.(가) 부동산 등기부등본, 건축물관리대장 및 오피스텔 기준시가 조회서에 의하여 확인되는 쟁점오피스텔과 비교오피스텔, 그 밖에 724호 오피스텔의 비교내용은 아래 <표1>과 같다.(나) 쟁점오피스텔 단지 관련 자료에는 오피스텔의 유형이 아래 <표2>의 다섯 가지로 구분되어 있고, 각 유형의 평면도가 첨부되어 있다. 처분청은 쟁점오피스텔과 비교오피스텔이 모두 3유형에 해당하므로 비교오피스텔의 양도를 쟁점오피스텔의 유사매매사례로 볼 수 있다는 의견이다.

(2) 쟁점②와 관련하여 제출된 증빙은 다음과 같다.(가) 피상속인은 쟁점토지①의 임대료와 관련하여 2010년 제1기부터 2012년 제1기까지의 부가가치세 합계 OOO환급받았는바, 2012년 제1기분까지만 환급받은 이유는「부가가치세법」제12조제2항 단서규정(신설 당시는 제7조 제3항 단서)이 2011.12.31. 법률 제11129호로 개정된 「부가가치세법」 부칙 제1조에서 2012.7.1.부터 시행하도록 규정하고 있었기 때문이라는 점에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.(나) 조사청이 작성한 상속세조사 종결보고서(2015년 3월)에 의하면, 처분청은 피상속인이 청구인으로부터 토지임대료를 받는 것으로 종합소득세 및 부가가치세를 신고하였으나, 금융조사 결과 임대료 지급내역 없이 무상사용한 것으로 확인되어 청구인에게 토지 무상사용이익에 대한 증여세를, 필요경비 및 매입세액 공제를 부인하여 종합소득세 및 부가가치세를 각각 과세한 것으로 나타난다.(다) 처분청은 아래 <표3>과 같이 청구인 장남 OOO부동산 임대료 수입관리 계좌 내역을 제출하며 위 계좌들의 거래내역에는 쟁점토지①과 관련된 임대료 지급사실이 확인되지 아니한다는 의견이다.(다) 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다.

1) 청구인과 피상속인이 작성한 토지임대차계약서(2006.6.1.)에는 “임대료는 토지가액의 50% 금액에서 소득세법 및 법인세법에서 정하는 정기예금이자율에 해당하는 금액으로 한다”고 기재되어 있고, 그 주요내용은 아래와 같다.

2) 피상속인이 발급한 2006.6.30.자 세금계산서에는 임대료(부가가치세 포함)가 OOO으로 기재되어 있고, 청구인 명의 계좌의 입출금내역 및 영수증(OOO은행)에는 청구인이 2006.7.25. 동 계좌에서 OOO을 출금한 것으로 되어 있다.

(3) 쟁점③과 관련하여 제출된 증빙 및 계산내역은 다음과 같다.(가) 쟁점토지②에는 각 지번별로 임차권 또는 지상권이 설정되어 있고, 그 면적, 차임 및 지료 등의 구체적인 내용은 아래 <표4>와 같다.(나) 쟁점토지②의 공시지가 관련 구체적인 내용은 아래 <표5>와 같다.(다) 청구인은 아래

① 또는 ②와 같이 계산된 금액을 상속재산가액에서 차감하여야 한다는 주장이다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점ⓛ에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔과 비교오피스텔이 면적 및 기준시가에 차이가 있다고 주장하나, 두 오피스텔은 동일한 평형(79평형)으로 설계되어 같은 건물의 13층과 14층에 위치하고 있는 점, 두 오피스텔의 총 기준시가 차이가 쟁점오피스텔의 기준시가 대비 약 0.5%에 불과한 점, 매매계약일로부터 약 7개월 이전에 쟁점오피스텔과 면적이 동일한 건물 724호 오피스텔 또한 유사한 금액인 OOO매매된 사례가 있는 점 등에 비추어 비교오피스텔의 2013.9.11. 매매가액 OOO쟁점오피스텔의 매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(5) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.(가) 청구인은 쟁점토지①과 관련하여 피상속인에게 실제로 임대료를 지급하였고, 피상속인이 동 임대료에 대하여 종합소득세와 부가가치세 신고를 하였으므로, 실제 임대료를 지급하지 아니하였음을 전제로 한 이 건 증여세와 상속세, 종합소득세와 부가가치세 부과처분은 모두 취소되어야 한다고 주장하나,(나) 청구인이 임대료 지급 여부를 확인할 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 실제 임대료를 지급하였는지 여부가 불분명하므로 처분청이상증세법 제37조의 규정을 적용하여 토지 무상사용이익에 대하여 청구인에게 증여세를 과세하고, 이를 상속개시일전 10년 이내의 증여재산으로 보아 상속세 과세가액에 가산하여 상속세를 과세하며, 청구인의 종합소득세 신고시 필요경비에 산입한 임차료를 불산입하여 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(다) 한편, 처분청은 청구인이 피상속인에게 쟁점토지①에 대하여 임대료를 지급하지 아니하였으므로 거래 자체가 무효이거나 가공거래에 거래에 해당된다고 보아 관련 부가가치세 매입세액을 불공제하여 관련 부가가치세를 과세하였으나, 「부가가치세법」의 개정으로 사업용부동산의 무상임대 또한 과세용역으로 규정되어 피상속인이 2012년 제2기 이후 쟁점토지①의 임대료와 관련된 부가가치세를 환급받지 못하였던 점, 청구인과 피상속인은 임대차계약서를 작성하였고 세금계산서를 수수하였던 점 등에 비추어 2012년 제2기 이후 쟁점토지①의 임대료 관련 매입세액을 불공제하여 청구인에게 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(6) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 살피건대,상증세법 제60조및 제61조 제1호에서 토지의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 개별공시지가로 평가하도록 규정하고 있는바, 실지 임대료를 기준으로 평가한 금액 또는상증세법 시행령 제51조등에 따라 평가한 금액을 상속재산가액에서 차감하여야 한다는 주장은 그 법적 근거가 부족해 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.