쟁점미분양주택이 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 미분양주택에 해당하는지 여부

이 건 과세처분은 관련 규정을 위반한 사정이 없는 것으로 보임

1. 처분개요

가. 청구법인은 2013.10.23.부터 건설업(일반건축공사업)을 운영하는 법인으로, 2016.4.29. OOO에 24세대의 공동주택을 신축하였고, 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 위 24세대 중 19세대를 분양하였으나, 나머지 5세대(OOO 101동 101호.102호, 102동 101호.102호 및 103동 101호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)는 미분양상태로 청구법인이 보유하고 있다.

나. 처분청은 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상으로 보아 2023.1.18. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.2.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 OOO에서 소규모 주택신축분양을 하는 법인으로, 지방에서 8~24세대 정도의 다세대주택을 지어 공급하면서 지역주민의 주택안정에 기여하고 있으며, 집을 사서 집값이 많이 오르면 되팔아 수입을 챙기는 투기목적으로 집을 보유하는 투기업자가 아니다.

(2) 정부의 주택정책 착오로 돈의 흐름은 막히고 미분양상태가 길어지면서 사업에 차질이 생겨서 사업이 중단된 상태이며, 쟁점주택은 어쩔 수 없이 청구법인이 보유하면서 팔아야 하는 상황인데, 갑작스럽게 거액의 종합부동산세가 부과된 것은 부당하며, 「종합부동산세법」은 국민의 재산권을 보호하여야 하는 헌법정신에 반한다.

나. 처분청 의견

「종합부동산세법」제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조에 따르면, ‘2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과 하지 않은 미분양주택’에 대하여 종합부동산세 합산배제 대상으로 규정하고 있는바, 쟁점주택은 2021.6.1. 현재 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년을 경과하여 종합부동산세 과세대상에 해당된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 미분양주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 종합부동산세법 제7조(납세의무자)

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 제9조(세율 및 세액)

② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체( 「공공주택특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.

2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 1천분의 60

(2) 종합부동산세법 시행령 제4조(합산배제 사원용주택등)

① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 가. 「주택법」제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자 나. 「건축법」제11조 에 따른 허가를 받은 자

④ 법 제8조 제2항 제2호에 따른 주택(제1항 제6호 및 제13호에 해당하는 주택은 제외한다)을 보유한 자가 합산배제 사원용주택등의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 사원용주택등 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.

(3) 종합부동산세법 시행규칙 제4조(합산배제 미분양 주택의 범위) 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

2. 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.

가. 「주택법」 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택 나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택

(4) 국세기본법 제55조(불복)

① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 처분에 대해서는 그러하지 아니하다.

(5) 헌법 제107조

① 법률이 헌법에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 법원은 헌법재판소에 제청하여 그 심판에 의하여 재판한다.

② 명령ㆍ규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다.

(6) 헌법재판소법 제2조(관장사항) 헌법재판소는 다음 각 호의 사항을 관장한다.

1. 법원의 제청(提請)에 의한 법률의 위헌(違憲) 여부 심판

5. 헌법소원(憲法訴願)에 관한 심판

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2017.9.29. 「종합부동산세법 시행령」제4조 제4항에 따라 쟁점주택에 대하여 종합부동산세 과세표준 합산배제 신고를 하였는바, 구체적인 신고내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구법인의 종합부동산세 합산배제 신고내역

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(2) 처분청은 쟁점주택이 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날(2016.6.1.)부터 5년이 경과하여, 종합부동산세 합산배제 미분양주택에 해당하지 않는다고 보아 아래 ＜표2＞와 같이 종합부동산세를 결정하였다. ＜표2＞ 처분청의 종합부동산세 결정내역

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(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 자신이 신축한 공동주택의 미분양으로 어쩔 수 없이 보유하고 있는 쟁점주택에 대하여 종합부동산세가 부과된 것이 부당하다고 주장하나, 「종합부동산세법 시행령」제4조 제1항 제3호 및 「종합부동산세법 시행규칙」제4조 에 따르면, 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 미분양주택은 ‘ 「주택법」제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자 또는 「건축법」제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택’이라고 규정하여 그 요건을 명확히 하고 있는바, 쟁점주택은 2016.4.29. 사용승인을 받은 것으로 확인되어 이 건 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하여 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 미분양주택에 해당한다고 볼 수 없으므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

(나) 또한, 청구법인은 현행 「종합부동산세법」이 헌법에 반한다고 주장하나, 「국세기본법」제55조 제1항은 조세심판의 범위에 관하여 “이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자”라고 규정하고 있어 조세심판의 대상은 조세부과 등의 처분이 세법에 위반되어 위법하거나 부당한지 여부이고, 조세부과 근거 법률이 헌법에 위반되는지 여부는 법원의 제청에 의하여 또는 헌법소원에 따라 헌법재판소가 판단할 사항이라 할 것인바, 이 건의 경우 처분청은 이 건 처분일 현재 시행 중인 「종합부동산세법」에 따라 청구법인에게 종합부동산세를 부과하였고, 그 처분이 처분당시 법령에 위배되었다는 등의 사정은 발견되지 아니하므로, 처분청이 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.