수증받은 부동산의 취득가액을 증여자가 취득한 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부(기각)

증여자가 쟁점부동산을 취득한 날이 OO인이 수증받은 날로부터 3년 6개월 전으로 이를 매매사례가액으로 보기 어려워 당초 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. OO교회는 2004.12.2. 대표자인 OOO으로부터 수증받은 OOO OOO OOO OOO OOOOO OO 244.60㎡, 건물 497.56㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.5.10. OOO에게 3억 5,000만원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산에 대하여 증여 당시 기준시가를 취득시 실지거래가액으로 하여 2010.1.11. OO교회에게 2007년 귀속 양도소득세 30,519,530원을 경정·고지하였다.

다. OO교회는 이에 불복하여 2010.3.17. 이의신청을 거쳐 2010.7.8. 심판OO를 제기하였다.

2. OO인 주장 및 처분청 의견 가. OO인 주장 OO교회의 대표자인 OOO이 쟁점부동산을 취득한 시점은 증여시점으로부터 소급하여 3년 6개월 이전이나 쟁점부동산을 취득할 때의 금액은 3억 2,000만원으로 쟁점부동산의 취득시부터 증여시까지 시가하락이나 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 증여당시의 기준시가인 2억 4,598만원으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견 OO교회가 시가로 주장하는 매매사례가액은 증여일 기준으로 3년 6개월 전의 것으로 증여 당시의 「상속세 및 증여세법」제49조 의 규정에 따라 시가로 볼 수 없는 것이고, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다는 규정에 따라 시가산정이 어려운 경우에 해당하여 증여일 당시의 보충적 평가방법인 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

OO교회가 대표자인 OOO으로부터 수증받은 쟁점부동산을 양도함에 있어 쟁점부동산의 취득가액을 OOO이 취득한 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 국세기본법(2007.12.31. 법률 제8830호로 개정되기 전의 것) 제13조【법인으로 보는 단체】

② 제1항의 규정에 의하여 법인으로 보는 사단ㆍ재단 기타 단체외의 법인격이 없는 단체 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것으로서 대표자 또는 관리인이 관할세무서장에게 신청하여 승인을 얻은 것에 대하여도 이를 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 당해 사단ㆍ재단 기타 단체의 계속성 및 동질성이 유지되는 것으로 본다.

1. 사단ㆍ재단 기타 단체의 조직과 운영에 관한 규정을 가지고 대표자 또는 관리인을 선임하고 있을 것

2. 사단ㆍ재단 기타 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유ㆍ관리할 것

3. 사단ㆍ재단 기타 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것

(2) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(3) 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (각호 생략)

(4) 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】 (2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정된 것)

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (각호 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 제49조【평가의 원칙 등】 (2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것)

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되，그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

(6) 상속세 및 증여세법 시행령 부칙(2003. 12. 30. 대통령령 제18177호) 제1조【시행일】이 영은 2004년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제49조 제1항 각호외의 부분 단서ㆍ동항 제2호, 제50조 제3항 및 제56조의 2의 개정규정은 2005년 1월 1일부터 시행 한다

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망 조회자료를 보면, 처분청은 OO교회가 「국세기본법」제13조 제2항 각호의 요건을 갖추어서 대표자 또는 관리인이 관할세무서장에게 승인을 받지 아니한 단체이어서 「소득세법」제2조 제3항의 규정에 따라 1거주자로 보았고, OO교회가 쟁점부동산을 2007.5.10. OOO에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하여 증여 당시 기준시가를 취득시 실지거래액으로 하여 아래 <표>와 같이 과세한 사실이 나타난다. (OO O)

(2) 쟁점부동산의 매매계약서 등 심리자료에 의한 이 건 경위를 살펴보면, OO교회의 대표자인 OOO은 2001.5.29. 쟁점부동산을 3억 2,000만원에 취득한 후 2004.12.2. OO교회에 증여하였고, OO교회는 2007.5.10. OOO에게 3억 5,000만원에 양도한 사실이 나타난다.

(3) 국세통합전산망 조회자료를 보면, OO교회는 2004.12.2. OOO으로부터 쟁점부동산을 증여받고 신고기한 내에 증여세를 신고·납부하지 아니하였으나, 처분청이 OO교회가「상속세 및 증여세법」제 48조 및 같은 법 시행령 제12조 제1호에 해당하는 공익법인으로부터 수증받은 재산을 직접 공익목적사업에 사용하고 있다고 보아 증여세 과세가액에 불산입하여 과세제외한 사실이 나타난다.

(4) 국세통합전산망 조회자료를 보면, 쟁점부동산의 개별공시지가 및 개별주택가격 내역은 아래 <표>와 같다. OOOOOOOOOO (OO O O)

(5) 살피건대, OO인은 쟁점부동산의 취득시부터 증여시까지 시가하락이나 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없으므로 쟁점부동산의 취득가액을 증여당시의 기준시가를 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정된 것)에 “다만, 당해 자산에 대하여 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 같은 법 시행령 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다”는 단서조항이 신설되었고, 동 조항은 같은 법 시행령 부칙 제1조에서 “이 영은 2004년 1월 1일부터 시행한다.

다만, 제49조 제1항 각호 외의 부분 단서·동항 제2호, 제50조 제3항 및 제56조의2의 개정규정은 2005년 1월 1일부터 시행한다”고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우, 비록 OO교회의 대표자 OOO이 쟁점부동산을 취득한 시점과 증여 시점간에 개별공시지가의 변동이 있었다고는 하나, OOO이 쟁점부동산을 취득한 날(2001.5.29.)은 OO교회가 쟁점부동산을 OOO으로부터 수증받은 날(2004.12.2.)로부터 3년 6개월 전으로 평가기간(평가기준일 전후 3개월) 밖의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 있는 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항의 단서규정이 적용되기 전이고, 또한 평가기준일인 2004.12.2.자 쟁점부동산의 취득가액을 3년 6개월 이전인 2001.5.29.자 매매사례가액을 시가로 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서, 쟁점부동산에 대하여 증여 당시의 기준시가를 취득시 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판OO는 심리 결과 OO주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.