청구인이 증여받은 부동산의 시가를 1개의 감정기관이 평가한 감정가액으로 본 처분의 당부

처분청의 감정평가액은 상증법에서 규정하고 있는 요건을 충족하는 감정가액이 1개에 불과하여 요건을 모두 충족하지 못하였으므로 시가로 볼 수 없고 이외 다른 감정평가액을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 1개 감정기관의 감정평가액을 쟁점토지의 시가로 보기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.4.9. 모 배OOO로부터 경상남도 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받고「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의하여 쟁점토지의 증여재산가액을 OOO으로 평가하여 증여세 OOO을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대하여 증여세 조사를 실시하여 청구인이 주식회사 OOO과 쟁점토지에 대한 부동산담보신탁계약을 체결하는 과정에서 OOO이 주식회사 OOO 1개의 회사에 감평평가를 의뢰하여 2002.6.26. OOO(이하 “쟁점감정평가액”이라 한다)으로 평가한 사실을 확인하여 쟁점감정평가액 을 쟁점토지의 증여재산가액으로 보아 2011.11.18. 청구인에게 2002.4.9. 증여분 증여세 OOO을 추가로 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

아래와 같은 이유로 쟁점감정평가액은 쟁점토지 증여당시의 시가로 볼 수 없으므로 이 건 증여세는 취소하여야 한다.

(1) 「 상증법」에서 시가로 보는 감정가액을 2이상의 공인된 감정기관의 감정가액 평균액을 적용하도록 규정하고 있는 것은 납세자나 과세관청의 자의성 개입을 차단하여 공평성 및 재산평가의 객관성을 달성하고자 하는 것이며, 선결정 례에서도 일관되게 관련 법령에서 2개 이상 감정기관의 감정 가액 평균액을 시가로 본다고 규정하고 있어 1개 감정기관의 감정가액을 시가로 인정하기는 어렵다.

(2) 처분청의 결정을 따른다면 1개의 감정가액으로 재산을 평가 하는데 자의성이 개입될 여지가 있어 법 규정 및 취지 자체가 형해화될 뿐 만 아니라 과세요건이 명확하지 않아 재산평가에 혼돈을 초래할 수 있다.

(3) OOOOOOOO의 쟁점감정평가액은 P/F 대출목적의 담보신탁에 대한 감정가액이기 때문에 객관적인 교환가치인 시가가 아니며, 증여 후 수년이 지난 시점에서 재산평가의 미묘한 차이로 인하여 과세하는 것은 납세자의 예측가능성과 법적 안정성을 침해하여 과세관청에 대한 신뢰성을 훼손하므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

아래와 같은 이유로 쟁점감정평가액은 쟁점토지 증여당시의 시가로 볼 수 있으므로 이 건 과세처분은 정당하다. (1)「상증법 시행령」제49조 제1항 각호에서 과세대상인 당해 재산에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다.

(2) 청구인은 과세관청이「상증법」의 규정에 따라 2 이상의 감정가액 평균액으로 평가하지 아니하고 1개의 감정가액 만을 시가로 본다면 과세관청의 자의성이 개입될 여지가 있고 납세자의 예측가능성을 침해한다고 주장하나, 이는 청구인이 법 규정을 오해한 것으로 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환 가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력있는 1개의 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 증여일부터 감정평가서 작성일까지 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 특별한 사정이 있었던 것으로 나타나지 않고 OOOOOO이 당해 감정가액을 청구인의 채무 불이행시 신탁재산 환가 및 채무변제 목적 이외 신탁기간 내 신탁수익 권리금 및 신탁보수 산정에 활용하였다.

(3) 설령 신고 당시에 시가를 알지 못했다 하더라도 국세부과 제척 기간 내 시가가 확인되었다면 시가로 증여재산을 평가하는 것이 조세법률주의 및 조세평등주의에 부합하고,「 국세기본법」제14조 제2항의 실질과세의 원칙에 따라 본래 내야 할 세금을 내는 것에 불과하므로 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점감정평가액을 쟁점토지 증여당시의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액 (제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우 에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민 사 소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항 에서 같다)또는 공매가 있 는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관 (이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가 액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.4.9. 모 배OOO로부터 쟁점토지를 증여받고「상증법」상 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의하여 쟁점토지의 증여재산가액을 OOO으로 평가하여 증여세 OOO을 신고·납부하였다.

(2) 처분청은 청구인이 OOO과 쟁점토지에 대한 P/F목적의 부동산담보신탁 계약을 체결하는 과정에서 OOO이 OOO 1개의 회사에 감평평가를 의뢰하여 2002.6.26. 쟁점감정평가액으로 평가한 사실을 확인하여 쟁점감정평가액을 증여재산가액으로 보아 증여세를 추가로 경정·고지하였는 바, OOO의 감정평가서(2002.6.26.)를 보면, OOO은 담보신탁을 감정평가목적으로 하여 쟁점토지에 대한 평가를 함에 있어 인접한 경상남도 OOO을 비교표준지로 하여 2002. 1/4분기 지가변동율이 1.67%이고 지역요인 및 개별요인이 비교표준지와 대체로 동일하거나 유사하나, 가로 및 접근조건에서 다소 열세하고, 기타요인은 유사토지의 적정가격수준은 OOO 내지 150만원/㎡ 수준이므로 공시지가 표준지를 기준으로 지역요인 및 개별요인 등을 종합 참작하여 OOO으로 가격을 결정하여 쟁점토지를 OOO으로 감정·평가한 것으로 나타난다.

(3) 이에 대하여 청구인은「상증법」에서 시가로 보는 감정가액을 2이상의 공인된 감정기관의 감정가액 평균액을 적용하도록 규정하고 있는 것은 납세자나 과세관청의 자의성 개입을 차단하여 공평성 및 재산평가의 객관성을 달성하고자 하는 것이며, 선결정례에서 일관되게 “관련 법령에서 2개 이상 감정기관의 감정가액 평균액을 시가로 본다고 규정하고 있어 1개 감정기관의 감정가액을 시가로 인정하기는 어렵다”라고 판시하고 있고, 행정해석도 하나의 감정기관이 평가한 감정가액은 상증법상 “시가”의 범위에 포함하지 아니한다고 해석하고 있으며, 「상증법」상 시가로 인정하는 수용가격·공매가격도 “관련 법령에 따라 보상액을 산정하기 위해서는 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다”라고 규정하고 있으며, OOO의 쟁점감정평가액은 담보신탁에 대한 감정가액이기 때문에 객관적인 교환가치인 시가가 아니며, 처분청의 대출을 받기 위한 감정가액은 공신력이 있다는 견해는 개별토지의 특성과 당해 감정 당시의 정황을 무시한 것으로 처분청이 쟁점토지에 대한 하나의 감정가액을 객관적인 교환가치인 시가로 인정할 수 있는 충분한 근거를 제시하지 못하므로 과세근거로는 부적당하고, 비록 그 감정가액이 시가를 표방하더라도 증여재산 평가에 대한 법리를 오해하거나 위법 또는 확정해석의 결과이며 증여 후 수년이 지난 시점에서 재산평가의 미묘한 차이로 인하여 과세하는 것은 납세자의 예측가능성과 법적 안정성을 침해하여 과세관청에 대한 신뢰성을 훼손하므로 취소되어야 한다며, 신탁계약서, 감정평가서, OOO에 따른 조치사항, 부동산중개업자 확인서OOO, 토지이용계획확인원(75-2, 75-3) 및 개별공시지가확인서 등을 제출하였는 바, (가) 청구인이 제출한 확인서(2011.10.28.)를 보면, OOO공인중개사 김OOO, OOO부동산 김OOO

및 OOO공인중개사 이OOO은 쟁점토지가 2003년부터 매매물건으로 나와 있었으나 현재까지 매매가 이루어지지 않고 있으며, 중간에 위치하여 모양새가 별로 좋지 않고 인허가도 쉽지 않아 매매가 어려운 실정이라고 확인하고 있음을 알수 있다. (나) 또한, 쟁점토지에 대한 개별공시지가 확인서를 보면, 아래 <표>와 같다. OOOOOOOOO OOOOO OOOOOO OO OO (OO : O)

(4) 청구주장에 대한 처분청의 구제척인 의견은 아래와 같다. (가) 「상 증법」제60조 제1항에서 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다”라는 규정을 통해 시가주의 원칙을 선언하고 있으며, 제2항에서 구체적으로 시가를 “불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하여 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준만을 제시하고서 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정하도록 위임하고 있고, 대법원과 헌법재판소도 판시한 바와 같이「상 속세 및 증여세법」 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이고, 이에 따른 시행령 제49조 제1항 각호에서 과세대상인 당해 재산에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하므로 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다면 1개의 감정 평가액이라도 이는 시가에 해당되는 것이다.

(나) 또한, 쟁점감정평가액은 청구인이 OOO은행에서 자금을 대출받을 목적으로 OOO이 감정평가를 의뢰한 것으로 감정평가서 작성일(2002.6.26.)이 증여일(2002.4.9.)로부터 3월 이내이고, 청구인은 쟁점 부동산을 증여받아 모 배OOO가 했던 것처럼 토지를 임대하였으며 임차인은 쟁점 부동산을 주차장업에 계속 이용하는 등 증여일부터 감정평가서 작성일까지 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별한 사정이 있었던 것으로 나타나지 않고, OOO은 감정평가서에서 감정평가 가격산출 근거로 인근 유사 토지의 적정가격수준은 OOO 내지 OOO이지만, 쟁점 부동산은 가로 및 접근 조건에서 다소 열세하고 토지의 위치, 부근 지대의 상황, 입지 조건, 토지의 상황, 수요성 등 가격 형성상의 제요인 및 공시지가, 인근 지역의 지가 수준 등을 종합 참작하여 OOO으로 평가하였다고 제시하였고, 이후 청구인은 2002.6.28. OOO과 부동산담보 신탁계약을 맺은 후, OOO이 당해 감정가액을 청구인의 채무 불이행시 신탁재산 환가 및 채무변제 목적 이외 신탁기간 내 신탁수익권리금 및 신탁보수 산정에 활용하였고, 쟁점감정평가액을 근거로 산정한 신탁부동산가격을 기재한 수익권증서를 2002.6.29 OOO은행에 발행하였고, 이에 따라 OOO은행에서 청구인에게 OOO을 대출해준 것은 금전채권·채무관계의 당사자인 청구인과 OOO은행은 물론이고 제3자인 OOO이 감정평가액을 쟁점토지의 가격으로 서로 인정을 한 것이며, 이는 증여 당시의 쟁점토지 주변의 시세 및 가격 형성요인 등이 반영되어 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액에 해당하므로 1개의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 평가한 처분은 정당하다.

(5) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 「상증법」에서 증여재산의 평가는 원칙적으로 증여 당시의 시가에 의하여야 하나 불특정다수인간에 거래될 수 있는 시가를 확인하기가 어려운 점을 감안하여 법령에 의한 감정가액 등을 시가로 인정하도록 규정하고 있으므로, 당해 법령이 정한 요건을 구비한 감정가액이라면 이를 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는 것이나, 처분청의 쟁점감정평가액은 「상증법 시행령」제49조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 요건(평가기준일전·후 3개월 내에 감정할 것, 2이상의 공신력있는 감정기관이 감정할 것, 증여세 납부외의 목적일 것)을 충족하는 감정가액이 1개에 불과하여 요건을 모두 충족하지 못하므로 이를 시가로 볼 수 없는 것(조심 2009서182, 2010.2.2. 외 다수 같은 뜻)으로 보이는 점, 처분청은 증여 후 8년 11개월이 경과한 후에 이 건을 경정한 것으로서 P/F를 위한 담보신탁목적의 쟁점감정평가액 외에 다른 감정평가액을 추가적으로 제시하지 못하는 점 등에 비추어 1개 감정기관의 감정가액인 OOO을 쟁점토지의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점감정평가액을 쟁점토지의 증여당시의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 경정·고지한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.