GovBrief 국세 › 자주 묻는 질문 › 상속증여세
어머니의 우선분양 지위로 얻은 이익은 증여인가?
자녀가 실질소유자이고 편의상 명의만 변경한 경우에는 과세되지 않지만 지위 이용 이익에는 과세된다.
어머니의 우선분양 지위를 이용해 자녀가 아파트를 분양받은 경우 증여세 과세 여부를 물었다. 자녀가 실질소유자이고 편의상 명의만 변경한 경우에는 과세되지 않지만 지위 이용 이익에는 과세된다. 실질소유 관계와 자녀가 이익을 얻었는지는 구체적인 사실에 따라 판단한다.
회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.
인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 상속세 및 증여세법(2026.01.02 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.
회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다
GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.
인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.
- 같은 번호의 규정 교체회신 당시 시행본 2005.07.13 → 현재 시행본 2026.01.02
상속세 및 증여세법 제2조: 회신 당시 제목은 ‘증여세 과세대상’이지만 현재 같은 번호의 제목은 ‘정의’이다. 같은 번호라도 다른 규정이므로 옛 회신 근거로 연결하지 않는다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상제2조(증여세 과세대상) ①타인의 증여(贈與者의 死亡으로 인하여 효력이 발생하는 贈與를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다. 1. 재산을 증여받은 자(이하 "受贈者"라 한다)가 거주자(本店 또는 主된 事務所의 所在地가 國內에 있는 非營利法人을 포함한다. 이하 이 項과 第54條 및 第59條에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산 2. 수증자가 비거주자(本店 또는 主된 事務所의 所在地가 國內에 없는 非營利法人을 포함한다. 이하 이 項과 제4조제2항, 第6條第2項ㆍ第3項 및 第81條第1項에서 같다)인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산중 국내에 있는 모든 재산 ②제1항에 규정된 증여재산에 대하여 소득세법에…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "상속"이란 「민법」 제5편에 따른 상속을 말하며, 다음 각 목의 것을 포함한다. 가. 유증(遺贈) 나. 「민법」 제562조에 따른 증여자의 사망으로 인하여 효력이 생길 증여(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무 및 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무의 이행 중에 증여자가 사망한 경우의 그 증여를 포함한다. 이하 "사인증여"(死因贈與)라 한다) 다. 「민법」 제1057조의2에 따른 피상속인과 생계를 같이 하고 있던 자, 피상속인의 요양간호를 한 자 및 그 밖에 피상속인과 특별한 연고가 있던 자(이하 "특별연고자"라 한다)에 대한 상속재산의 분여(分與) 라. 「신탁법」 제59조에 따른 유언대용신탁(이하…
- 문구 변경회신 당시 시행본 2005.07.13 → 현재 시행본 2026.01.02
상속세 및 증여세법 제4조: 회신 당시 10개 문장·단위에서 현재 11개로 바뀌었다(수정 10개 · 신설 1개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상①수증자는 이 법에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있다. 다만, 수증자가 영리법인인 경우에는 당해 영리법인이 납부할 증여세를 면제하되, 제45조의2의 규정에 의한 증여세를 명의자인 영리법인이 면제받은 경우에는 실제소유자(영리법인을 제외한다)가 당해 증여세를 납부할 의무가 있다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.
표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.
사실관계
자녀가 아파트 분양권의 실질소유자인 상태에서 편의상 어머니 명의로 분양계약을 체결한 뒤 명의를 변경하는 경우가 제시됐다. 이와 달리 어머니의 우선분양 지위를 이용해 자녀가 분양받아 이익을 얻는 경우도 문제됐다.
질의요지
아파트를 우선적으로 분양 받을 수 있는 권리를 가진 母의 지위를 이용하여 子가 아파트를 분양받음으로써 子가 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것임
본문(원문)
타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 "증여"라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법으로 무상으로 이전 (현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우 아파트의 분양권에 대한 실질소유자가 子인 경우로서 편의상 母의 명의로 분양계약을 체결한 후 실질소유자인 子의 명의로 아파트 분양권리자 명의를 변경하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 아파트를 우선적으로 분양 받을 수 있는 권리를 가진 母의 지위를 이용하여 子가 아파트를 분양받음으로써 子가 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항입니다.
정제 정리
질의
어머니 명의의 아파트 분양계약을 자녀 명의로 변경하거나 어머니의 우선분양 지위를 이용한 경우 증여세 과세 여부.
회답
타인의 증여로 재산을 취득한 자는 증여세를 납부할 의무가 있으며, “증여”에는 재산의 직·간접적인 무상이전이나 기여에 따른 타인의 재산가치 증가가 포함됩니다.
자녀가 분양권의 실질소유자이고 편의상 어머니 명의로 계약한 뒤 자녀 명의로 변경한 경우에는 증여세가 과세되지 않습니다. 반면 어머니의 우선분양 지위를 이용하여 자녀가 분양받아 이익을 얻은 경우에는 그 이익상당액에 증여세를 과세하며, 해당 여부는 사실판단 사항입니다.
근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결
- 상속세 및 증여세법 제2조 (정의) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
- 상속세 및 증여세법 제4조 (증여세 과세대상) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
관련 해석
- 유증재산에도 연장된 배우자 분할기한이 적용되는가?· 상속증여세 · 현행 확인 · 기준-2026-법규재산-0045
- 우선주에 더 높은 배당률을 적용하면 초과배당인가?· 상속증여세 · 현행 확인 · 서면-2023-법규재산-3979
- 우선주에만 배당하면 초과배당 증여인가?· 상속증여세 · 현행 확인 · 서면-2024-법규재산-4645
- 요건 미충족 법인 합병 후 가업공제가 가능한가?· 상속증여세 · 회신 후 개정 · 서면-2024-상속증여-3347
- 특정법인 증여의제 시 증여세액공제는 어떻게 계산하나?· 상속증여세 · 회신 후 개정 · 사전-2025-법규재산-0716
- 복지포인트의 증여세는 누가 언제 내는가?· 상속증여세 · 회신 후 개정 · 서면-2023-상속증여-3422
이 답을 인용할 때
국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-2835 (<time datetime="2006-08-17">2006.08.17</time> 회신), "어머니의 우선분양 지위로 얻은 이익은 증여인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000028661/
출처·편집 정보
- 원문
- 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000028661)
- 원 제목
- 증여세 과세 여부
- 공개 등급
- 공개 후보 · 검색 색인 대상
- 편집
- 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
- 갱신
- 2026-09-10