양도소득세의 장기일반민간임대주택 질문에 공식 답은? 직접 관련 36건
'장기일반민간임대주택'를 직접 다룬 국세청 양도소득세 공식 회신은 36건이다. 최신 회신부터 질의·결론·근거 3문장 요약을 먼저 보여주고, 부족한 자리는 같은 세목의 관련 질문으로 채워 비교 범위를 넓혔다.
질문과 공식 답변 8건
거주주택과 일시적 2주택 특례를 함께 적용할 수 있나?
오피스텔의 장기임대주택 해당 여부와 거주주택·일시적 2주택 특례 및 고가주택 계산 방법을 물었다. 정해진 등록 요건의 오피스텔은 장기임대주택이며, 대체주택 취득 후 3년 내 거주주택 양도 시 1세대1주택으로 본다. 고가주택은 정해진 방식으로 계산하고, 이후 임대기간요건 미충족 시 2개월 내 추가 세액을 신고·납부한다.
자진말소 후 재등록한 임대주택의 양도세 특례와 자동말소 주택의 추가공제 여부를 물었다. 기한 내 재등록하고 요건을 충족하면 과세특례가 가능하나 임대기간 미달 시 추가공제 특례는 불가하다. 추가공제의 임대기간은 임대사업자등록 상태에서 임대한 기간으로 산정한다.
자동말소된 임대주택을 장기일반민간임대주택으로 재등록할 때 거주주택 비과세 특례를 물었다. 재등록해도 자동말소 시점에 임대기간요건을 갖춘 것으로 보며 일정 요건 충족 시 비과세 규정을 적용한다. 자동말소 후 5년 경과 여부에 따라 제시된 거주주택 및 장기임대주택 요건을 충족해야 한다.
등록한 도시형 생활주택이 장기임대주택에 해당하고 거주주택 특례를 받을 수 있는지 물었다. 장기일반민간임대주택으로 등록한 도시형 생활주택은 장기임대주택에 해당한다. 정해진 요건을 충족해 거주주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있다.
자동말소된 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우 임대기간요건을 물었다. 자동말소 후 5년 이내 거주주택을 양도하면 재등록했어도 말소 시점에 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 임대기간요건 외 나머지 요건을 충족한 단기민간임대주택인 경우에 적용한다.
임대등록 시기, 자동말소 및 장기임대주택의 임대기간 계산방법을 물었다. 취득 후 3개월이 지나 등록하면 제97조의5 대상이 아니며 자동말소 때는 8년 임대한 것으로 본다. 임대기간은 사업자등록과 임대사업자등록 후 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 계산한다.
임대등록 시기와 사용 용도에 따라 주택 특례가 배제되는가?
임대등록 신청 시기와 임대주택의 사용 용도에 따른 1세대1주택 특례 적용 여부를 물었다. 2020.7.11. 이후 등록 신청한 아파트 임대주택과 가정어린이집으로 임대한 장기임대주택에는 특례가 적용되지 않는다. 첫 결론은 장기일반민간임대주택 중 아파트인 경우이고, 둘째는 의무임대기간 중 주거용이 아닌 경우이다.
대체주택 취득 당시 2주택 이상이었으나 이후 1주택을 처분한 경우 특례 적용 여부 등을 물었다. 대체주택 취득일 현재 2주택 이상이면 대체주택 특례가 적용되지 않는다. 특례는 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대에 적용되며 해당 해석은 회신일 이후 결정·경정분부터 적용된다.
직접 관련 회신 7건 뒤에 같은 세목의 관련 회신 1건을 구분해 보탰다.