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임대주택 재등록 후 양도세 특례가 가능한가?

국세청 공식 회신문서번호 서면-2021-법규재산-8176회신일 세목 양도소득세회신 후 개정
1. 질문임대주택 재등록 후 양도세 특례가 가능한가?2. 공식 회신국세청 · 2023.07.213. 다툰 결과0건 직접 · 11건 조문 연결4. 현행 조문4개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신

기한 내 재등록하고 요건을 충족하면 과세특례가 가능하나 임대기간 미달 시 추가공제 특례는 불가하다.

자진말소 후 재등록한 임대주택의 양도세 특례와 자동말소 주택의 추가공제 여부를 물었다. 기한 내 재등록하고 요건을 충족하면 과세특례가 가능하나 임대기간 미달 시 추가공제 특례는 불가하다. 추가공제의 임대기간은 임대사업자등록 상태에서 임대한 기간으로 산정한다.

근거 조문 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제1항제11호 조세특례제한법 제97의3조 조세특례제한법 제97의4조 민간임대주택에 관한 특별법 제97의4조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 민간임대주택에 관한 특별법(2026.01.02 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 3 · 비교 불가 1
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2023.07.10 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제97의3조: 회신 당시 7개 문장·단위에서 현재 7개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2024년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때…

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때…

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  2. 문구 동일회신 당시 시행본 2023.06.28 → 현재 시행본 2025.06.04

    민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  3. 문구 동일회신 당시 시행본 2023.07.10 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제97의4조: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  4. 문구 동일회신 당시 시행본 2023.06.28 → 현재 시행본 2025.06.04

    민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  5. 비교 불가회신 당시 시행본 2023.06.28 → 현재 시행본 2025.06.04

    민간임대주택에 관한 특별법 제97의4조: 회신일 당시 법령 버전에서 해당 조문을 정확히 찾지 못했다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

단기민간임대주택의 임대사업자등록을 자진말소한 후 ’20.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 새로 등록한 경우이다. 별도로 자동말소 후 계속 임대했으나 자동말소일까지 6년 이상 임대기간 요건을 충족하지 못한 경우도 질의하였다.

질의요지

민간임대주택법상 자진말소신청하여 임대사업자등록을 말소한 후, ’20.12.31. 새로 장기일반민간임대주택으로 새로 등록한 매입임대주택은 조특법§97의3 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는 것임

회답

법규과-1912

본문(원문)

귀 서면질의의 (질의1)의 경우, 「민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)」에 따른 단기민간임대주택의 임대사업자등록을 「민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 “민간임대주택법”)」제6조제1항제11호에 따라 자진말소 신청하여 임대사업자등록을 말소한 후, ’20.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 새로 등록한 경우로서, 「조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)」제97조의3의 요건을 충족할 경우, 같은 법에 따른 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용받을 수 있는 것이며,

(질의2)의 경우와 같이, ｢조세특례제한법｣ 제97조의4에 따른 추가공제율 적용 시 임대한 기간은 민간임대주택법상 임대사업자등록을 한 상태에서 임대한 기간에 따라 산정하는 것으로, 「민간임대주택법」 제6조제5항에 따라 자동말소된 후 계속하여 임대하더라도, 자동말소일까지 6년 이상 임대기간 요건을 충족하지 못하는 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제97조의4의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다. 끝.

정제 정리

질의

1. 단기민간임대주택의 임대사업자등록을 자진말소한 후 ’20.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 새로 등록한 경우 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부.

2. 자동말소 후 계속 임대한 경우 추가공제율 적용을 위한 임대기간을 어떻게 산정하는지 여부.

회답

1. 「민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)」에 따른 단기민간임대주택의 임대사업자등록을 「민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 “민간임대주택법”)」 제6조제1항제11호에 따라 자진말소한 후 ’20.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 새로 등록하고, 「조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)」 제97조의3의 요건을 충족하면 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있습니다.

2. ｢조세특례제한법｣ 제97조의4의 추가공제율 적용 시 임대기간은 민간임대주택법상 임대사업자등록 상태에서 임대한 기간에 따라 산정합니다. 「민간임대주택법」 제6조제5항에 따라 자동말소된 후 계속 임대하더라도 자동말소일까지 6년 이상 임대기간 요건을 충족하지 못하면 해당 특례를 적용받을 수 없습니다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면-2021-법규재산-8176 (<time datetime="2023-07-21">2023.07.21</time> 회신), "임대주택 재등록 후 양도세 특례가 가능한가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000584987/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000584987)
원 제목
자진말소 후 ’20.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 조특법§97의3 적용여부
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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