양도소득세의 임대보증금 질문에 공식 답은? 직접 관련 43건
'임대보증금'를 직접 다룬 국세청 양도소득세 공식 회신은 43건이다. 최신 회신부터 질의·결론·근거 3문장 요약을 먼저 보여주고, 부족한 자리는 같은 세목의 관련 질문으로 채워 비교 범위를 넓혔다.
질문과 공식 답변 8건
임차인의 조기퇴거로 실제 임대기간이 2년 미만일 때 상생임대주택 특례 적용을 물었다. 해당 계약만으로는 특례를 적용받을 수 없지만 새 임대차계약 기간과 합산할 수 있다. 새 계약의 임대보증금이나 임대료가 종전 계약보다 낮거나 같은 경우에 한해 합산한다.
장기임대주택의 임대보증금 또는 임대료 증액 상한을 판단할 최초 계약을 물었다. 기준 계약은 2019.2.12. 개정 시행령 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약이다. 임대등록 말소 후 상속한 별도 세대원이 사업자등록 등을 하지 않으면 해당 조문이 적용되지 않는다.
분양전환 임대주택의 소득세법상 취득시기를 물었다. 원칙적으로 임대보증금이 분양전환 합의로 매매대금화되는 날이 취득시기이다. 잔금청산일이 확인되지 않거나 불분명하면 등기접수일을 취득시기로 본다.
건설임대주택과 근무상 형편 비과세 특례의 기간 및 취득시기를 물었다. 건설임대주택은 임차일부터 양도일까지 5년, 근무상 형편 특례는 취득일부터 양도일까지 1년 거주해야 한다. 분양전환 시 대금 청산일은 납부한 임대보증금이 합의에 따라 매매대금화되는 날이다.
부담부증여의 채무 상당액 과세와 토지·건물별 임대보증금 귀속방법을 물었다. 인수 채무 상당액은 유상 이전으로 보아 양도소득세를 과세한다. 임대보증금 귀속이 불분명하면 토지와 건물의 시가 비율에 따라 안분한다.
임대주택을 양도할 때 양도소득세 감면 여부와 요건을 물었다. 신고 후 5년 이상 임대하면 50%, 10년 이상이면 100%의 세액을 감면받을 수 있다. 국민주택규모 이하 주택을 5호 이상 임대하고 개시일부터 3월 이내에 신고해야 한다.
대체주택 취득 당시 2주택 이상이었으나 이후 1주택을 처분한 경우 특례 적용 여부 등을 물었다. 대체주택 취득일 현재 2주택 이상이면 대체주택 특례가 적용되지 않는다. 특례는 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대에 적용되며 해당 해석은 회신일 이후 결정·경정분부터 적용된다.
분할 취득 후 신축한 주택의 중과세율은 어떻게 적용되나?
지분을 여러 차례 취득한 주택이 재개발로 신축된 후 양도될 때와 조정대상지역 주택 양도 시 중과 여부를 물었다. 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 지분에 한해 부칙을 적용하며, 조정대상지역 주택에는 원칙적으로 중과세율을 적용한다. 양도주택이 「소득세법 시행령」제167조의10 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하면 중과세율을 적용하지 않는다.
직접 관련 회신 6건 뒤에 같은 세목의 관련 회신 2건을 구분해 보탰다.