부담부증여 채무와 임대보증금은 어떻게 과세하나?

토지 소유자와 건물 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우이다. 임대차계약 당사자와 임대보증금 변제의무의 귀속 여부에 따라 공제할 채무가 달라진다.

부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 증여가액이라 함은 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액을 말하는 것임.

부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 증여 가액이라 함은 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액을 말하는 것입니다.

토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우 상속재산에서 차감하는 채무는 당해 임대차계약의 실질내용에 따라 토지와 건물의 소유자에게 각각 귀속되는 임대보증금을 공제하는 것입니다.

즉, 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자가 되거나 토지의 소유자와 건물의 소유자가 공동으로 임대차계약의 당사자가 되더라도 임대보증금의 변제의무 등에 대한 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것이며, 토지의 소유자와 건물의 소유자가 공동으로 임대차계약의 당사자가 되고 임대보증금의 귀속이 불분명한 경우에는 임대보증금을 토지와 건물의 시가(기사를 산정하기 어려운 때에는 상속세및증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액)의 비율에 따라 안분한 금액으로 공제하는 것입니다.

질의

부담부증여에서 증여자의 채무 상당액에 대한 양도소득세 과세와 토지·건물별 임대보증금 귀속방법.

회답

부담부증여에서 증여자의 채무를 수증자가 인수하면 증여가액 중 채무액 상당 부분은 자산이 유상으로 사실상 이전된 것으로 보아 양도소득세를 과세합니다. 이때 증여가액은 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다.

토지와 건물의 소유자가 다른 부동산에 임대차계약이 체결된 경우 상속재산에서 차감할 채무는 계약의 실질내용에 따라 각 소유자에게 귀속되는 임대보증금입니다.

임대보증금 변제의무 등의 귀속이 구분되면 그 귀속에 따르고, 공동 임대차계약에서 귀속이 불분명하면 토지와 건물의 시가 비율에 따라 안분한 금액을 공제합니다.

국세청 법령해석 재일46014-598 (1999.03.26 회신), "부담부증여 채무와 임대보증금은 어떻게 과세하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000068200/