쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 등

쟁점토지의 경우 용지매각원부에 의해 쟁점토지의 당초 분양공급가액이 확인되므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 청구인이 주장하는 프리미엄은 청구인이 거증하여야 할 입증책임의 문제로, 프리미엄 관련 증빙이 없다 하여 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 계산할 수는 없는 것이므로 이 부분 청구주장은 이유 없다고 판단됨

1. 처분 개요

가. 청구인은 1999.12.15. OOO으로부터 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)의 분양권을 승계받아 2000.7.14. 청구인 명의로 소유권이전등기 경료하였고, 쟁점토지상에 점포주택(연면적 262.58㎡)을 신축하여 2001.1.18. 청구인 명의로 소유 권보존등기 경료하 였다.

나. 청구인은 2015.6.30. 동 점포주택(쟁점토지 포함)을 OOO원에 양 도한 후, 2015.8.31. 양도 소득세를 신고하면서 쟁점토지의 취득가액을 환 산가액인 OOO원으로 신고하였다.

다. 처분청은 당초 택지분양자인 OOO의 용지 매각원부 자료에 의거 쟁점토지의 분양가액인 OOO원을 청구인의 실거래 취득가액 으로 보아 양도소득을 재계산한 후, 2015.12.15. 청구인에게 2015년 귀 속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2016.3.8. 이의신청을 거쳐 2016.6.2

4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 OOO로부터 직접 취득한 것이 아니라 OOO으로부터 분양권 상태에서 프리미엄을 주고 취득하였으나, 관련 증빙이 없어 환산가액으로 신고하였다. 처 분청은 쟁점토지의 취득 경위나 취득 가액, 시가 등에 대한 확인 없이 OOO에서 당초 수분양자인 OOO에게 분양한 가액 OOO 을 청구인의 취득가 액으로 보아 양도소득세 를 경정하였으므로 이는 부당 하다. (

2) 설령, 취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우에도 당시 거래를 중 개했던 공인중개사의 확인 내용과 같이 당시 쟁점토지의 시세는 평 당 OOO원으로 쟁점토지의 시세는 OOO원이라 할 것이다. 청구인이 OOO에게 1999.10.15. 현금출금하여 지급한 OOO원, 1999.12.14. 현금 출금하여 지급한 OOO원 등 합계 OOO원과, 청구인이 납부한 용지대금 OOO원의 합계 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지는 OOO로부터 택지 분양되어 단기간에 권리의무 승계된 토지로 OOO의 부동산 매매가액 확인통보 자료 OOO인 용지매각원부에 의하면 취득당시의 분양가액이 OOO으로 확인되므로 이를 실지 취득가액으로 본 당초 처분은 정당하다. (

2) 청구인은 1999.12.15. 쟁점토지의 분양권을 양도받고, 별도로 1999.10.1.부터 1999.12.1.까지 4차례에 거쳐 OOO에게 OOO원의 현금을 지급하였다고 주장하면서 본인 명의의 OOO 통장 거래 내 역을 제출하였으나, 출금된 금액이 누구에게 지급되었는지는 알 수 없 어 그것만으로는 청구인이 주장하는 프리미엄이 실제 있었다고 판단하기 어렵다. 또한 당시 쟁점토지의 시세가 평당 OOO원 정도에 형성되어 있었고, 이에 따른 프리미엄이 있었다는 주장을 하면서 당시 거래를 중개했던 공 인중개 사 OOO의 확인서를 첨부하였으나, OOO는 쟁점토지 거래 당시 공인중개사 사 무실을 영위한 사실이 확인되지 않고, 확인서는 객관적인 증빙이라고 보기 어려우므로, 청구인이 주장하는 프리미엄을 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁 점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

(2) 취득가액을 실거래가액으로 하는 경우에도 분양권 프리미 엄을 포함한 OOO원으로 쟁점토지의 실제 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 나. 지상권 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양 도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한 다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96 조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시 의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또 는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연 도 의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2015.6.30. 쟁점토지와 건물을 양도하고 2016.8.31. 처분청에 제출한 양도소득세 과세표준 예정신고서에 의하면, 쟁점 토 지의 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 산정하여 양도차익 을 계산한 것으로 나타난다.

(2) 처분청 조사담당자가 2015.12.18. 작성한 양도소득세 결정결의서에 의 하면 쟁점토지의 양도차익 계산과 관련하여 청구인이 당초 신고한 환산취득가액을 부인하고, 쟁점토지의 최초 분양가액인 OOO원 을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 것으로 나타난다. (3)쟁점토지의 분양주체인 OOO과 최초 수분양자인 OOO간에 1999.3.6. 체결한 정자택지개발사업지구 이주대책용지(쟁점토지) 매매계약서에 의하면, 쟁점토지의 분양 매매대금은 OOO원으로 나타나고, 동 매매계약서에 첨부된 공급대금 분할 수납표에는 계약금 OOO원 포함 총 OOO회(2005.12.31.까지)에 걸쳐 분양대금 OOO원을 분할 납부하기로 되어 있다.

(4) 쟁점토지의 당초 수분양자인 OOO과 청구인간에 1999.12.15. 작성한 쟁점토지 권리의무 승계계약서의 주요 내용을 보면, OOO 과 OOO간에 1999.3.6.자 체결한 매매계약서상 일체의 권리 의무를 그 대로 승계한다고 되어 있고, 소유권 이전시에는 계약의무 이행을 확실히 하기 위하여 OOO을 환매권자로 하는 환매특약등기를 하기로 하 며, 청구인은 그 등기절차에 협력하기로 한다고 되어 있다.

(5) 쟁점토지의 분양과 관련하여 OOO에서 작성한 용지매각원부에 의 하면, 1999.3.6. 쟁점토지의 전 계약자 OOO과 매매계약을 체결하였다가 1999.12.15. 청구인과 권리의무승계계약을 체결하여 양수인을 변경한 사실이 나타나고, 쟁점토지에 대한 총 분양대금 수납내역OOO은 <표1>과 같이 기재되어 있다.

(6) 청구인은 쟁점토지 분양권을 승계받을 당시 분양가액에 더하여 프리미엄을 지급하였고, 동 프리미엄은 1999년 11월～12월 중 자신의 처제와 동서, 형으로부터 빌린 돈 OOO원과 자신의 예금 OOO원으로 지급하였다고 주장하면서 <표2>, <표3>과 같이 자신 의 OOO 계좌 OOO 거래내역서를 제시하고 있다.

(7) 쟁점토지의 부동산등기부등본에 의하면 청구인은 2000.7.14. 본 인 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 쟁점토지에 자신 명의의 건물 을 지어 2001.1.18. 소유권보존등기 경료한 것으로 나타난다.

(8) 청구인이 실지거래 취득가액에 대한 증빙으로 제출한 공인중개사 OOO의 확인서(2016년 3월 작성)에 의하면, 자신이 1999 년 9월 경부터 2000년 10월 경까지 OOO에서 OOO 공인중개사 사무실을 운영한 바 있고, 1999년 12월 경 매도자 OOO 과 매수자 청구인간의 정자택지개발사업지구 단독주택용지 분양권의 매 매거래를 중개한 사실이 있으며, 오래되어 정확하게 기억나진 않지만 쟁점토지 거래당시 주변시세는 평당 OOO원 정도로 형성되어 있었고, 당시 매도자 OOO의 건강이 좋지 않아 시세보다 약간 싼 가격에 거래한 것으로 기억하고 있다고 기술한 것으로 나타난다.

(9) OOO의 공인중개사 자격증 사본에 의하면 1999년도에 시행한 OOO 공인중개사 시험에 합격하여 1999.6.21. OOO로부터 자 격증을 발급OOO받은 것으로 나타나고, 국세청 차세대 시스템 조 회 내역에 의하면 2008.10.14.부터 2011.12.31.까지 OOO공인중개사사무 소라는 상호로 공인중개사업을 영위한 것으로 나타나며, 1999년 당시에는 공인중개사업으로 사업자 등록한 사실이 없는 것으로 나타난 다.

(10) 한편, OOO은 우리 원의 자료요청에 따라 이주대책용지로 분양되었던 쟁점토지가 속한 1999년도 OOO 정자택지개발사업지구 용지 분양(이주대책용지 및 일반분양용지) 관련 자료를 일부 제공 ( 2016.10.24.) 하였는 바, 분양공고 자료 등에 의하면 일반분 양용지의 ㎡당 공 급가액은 적게는 OOO원에서 많게는 OOO원인 것으로 나타나, ㎡당 평균 공급단가가 OOO에 불과한 이주대책용지와는 분양 공급가 액 책정 당시부터 2～3배 이상 차이가 있는 것으로 확인된다. 특히, 쟁점토지와 도로 및 완충녹지를 사이에 두고 위치한 일반 분 양용지 3필지의 용지매각원부상 ㎡당 공급가액은 <표4> 의 내용과 같 이 OOO원에서 OOO원으 로 나타나며, 이는 쟁점토지의 ㎡당 분양 가액인OOO(분양가액 OOO원/ 공급면적 185㎡) 보다 3 배 가 량 높은 것으로 확인된다.

(11) 위 사실관계 및 관련 법령 등 을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살 펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 분양권 상태에서 프리미엄을 주고 취득하였고 , 관련 증빙이 없는 관계로 취득가액을 환산가액으로 계산하 여 신고하였으므로 이를 인정하여야 한다는 주장이다. (나) 양도소득의 필요경비 계산에 있어 취득가액은 실지 거래가 액으로 하 는 것이 원칙이고, 다만 취득 당시의 실지거래가액 을 확인할 수 없는 경우에 한하여 예외적으로 매매사례가액 또는 환산가액 등 에 의해 취 득가액을 계산하는 것인바, 쟁점토지의 경우 용지매각원부에 의해 쟁점토지의 당초 분양공급가액이 확인되므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 청구인이 주장하는 프리미엄은 청 구인이 거증하여야 할 입증책임의 문제로, 프리미 엄 관 련 증빙이 없다 하여 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 계산 할 수는 없는 것이므로 이 부분 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

(12) 다음으로 쟁점②에 대해 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 주장하는 금융계좌 인출금이 누구에게 지급되었는지가 명확하지 아니하여 실제 프리미엄이 있었다고 보기 어렵다는 의견이나, 청구인 명의의 금융계좌 거래내역 조회서에 쟁 점 토지의 분양 권 승계 취득일(1999.12.15.) 전날인 1999.12.14. 청구 인 의 친인척 으로부터 송금된 금원이 전액 현금으로 출금된 사실이 나 타 나는 점에서 정황 상 인출된 현금을 프리미엄 등으로 지급하였다는 청 구주장에 신빙성이 있 어 보인다. (나) 또한 우리 원에서 확인한 OOO 정자택지개발사업지구의 용지 분양 당시 이주대책용지와 일 반분양용지의 분양 공급가액 자료 를 보면, 그 차이가 2～3 배 이상인 것으로 나 타나 는 점에서 쟁점토지와 같 은 이주대책용지 의 경 우 분양 단계에 서 일반분양용지 공급가액과의 차이분 이 프리미엄으로 형성되어 실제 분양권 거래 과정에 반영된다고 보여지 므로, 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액 OOO원(㎡당 OOO원)은 인근에 소재한 일반분양용지의 공급가액(㎡당 OOO원)보다 낮은 금액으로서 경험칙에 비추어 불합리 한 가액이라 고 보여지지 아니한다. (다) 따라서, 청구인이 프리미엄이 포함되어 있다고 주장하는 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도차익을 계산하 고, 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기 본 법 」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한 다.