쟁점이축권의 양도 관련 소득이 기타소득에 해당한다는 청구주장의 당부

쟁점주택1차매매계약서와 쟁점이축권매매계약서의 작성일이 동일하고, 쟁점주택1차매매계약서와 쟁점주택2차매매계약서의 매매대금과 특약사항 등 거래조건이 동일하고 특약사항에 쟁점주택 거래가 쟁점이축권의 행사를 위한 것임이 명시된 점, 청구인이 제출한 자료만으로는 거래조건이 동일함에도 구태여 쟁점주택1차매매계약을 해제하고 계약일만 변경하여 쟁점주택2차매매계약을 하게 된 특별한 사정이 나타나지 않는 점,·청구인은 쟁점이축권의 거래가액을 결정하기에 앞서 감정평가를 실시한 객관적 사실이 나타나지 않는 점 등에 비추어, 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가.청구인은 1998.7.18. 경기도 광명시 OOO 소재 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 부수토지를 취득한 후, 2022.3.12. 양수인 A에게 쟁점주택은 OOO원에, 쟁점주택 관련 이축권(이하 “쟁점이축권”이라 한다)은 OOO원에 양도하는 각각의 매매계약서(이하 “쟁점주택1차매매계약” 및 “쟁점이축권매매계약”이라 한다)를 작성하였으나, 쟁점주택은 2022.4.26. 쟁점주택1차매매계약 해지 후 계약일을 2022.4.27.로 하여 매매계약서(이하 “쟁점주택2차매매계약”이라 한다)를 재작성하였으며 쟁점주택 부수토지는 2022.5.30. 한국토지주택공사에 공공용지의 협의취득을 원인으로 거래가액 OOO원에 양도(수용)하였다.

나.청구인은 2022.6.27. 쟁점주택과 쟁점이축권 양도가액 합계 OOO원에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용하고 부수토지는 한국토지주택공사로부터 지급받은 수용가액 OOO원을 양도가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고하였다다.이후 청구인은 2025.5.19. 쟁점주택 양도가액(OOO원)만을 1세대 1주택 비과세 적용하여 양도소득세 수정신고하고, 쟁점이축권에 대하여는 2025.5.21. 기타소득(OOO원)으로 종합소득세 기한후신고를 하였다.

라.처분청은 2025.10.13.부터 2025.11.1.까지 청구인에 대하여 2022년 귀속 양도소득세 조사를 실시한바, 쟁점이축권 거래를 기타자산의 양도로 보아 2026.1.8. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세OOO원을 결정·고지하였다.

마.청구인은 이에 불복하여 2026.4.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)「소득세법」제94조 제1항 제4호 마목에 따르면 쟁점이축권이 쟁점주택과 함께 양도되어야 양도소득으로 과세되는 것이나, 청구인은 쟁점이축권과 쟁점주택의 양도시기를 달리하여 계약을 체결하고 거래를 하였으므로 쟁점이축권 양도소득은 기타소득으로 과세되어야 한다.(가)처분청은 청구인이 쟁점주택과 동일자에 쟁점이축권 매매계약서를 작성하고 매매대금도 구분없이 수령하였기에 일괄 양도로 보아야 한다고 주장하나, 2022.6.27. 양도소득세 신고 시 처분청에 제출한 2022.4.27.자 쟁점주택 매매계약서에는 “①도로개설로 인한 공공수용 예정지의 단독주택이며 이축권 행사를 위한 거래임, ②건축물만 본 계약의 매매대상물임”과 같은 특약사항이 기재된 점을 보더라도 쟁점주택과 쟁점이축권의 양도거래는 별도로 이루어진 것이 분명하다.(나)이축권은 건축관계법규나 도시계획법규상 개발제한구역 내에서 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미하는바, 양도소득세 과세대상인 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아니므로 이를 양도하는 경우 원칙적으로「소득세법」제21조 제1항 제7호의 기타소득으로 봄이 타당하다.

(2)쟁점이축권의 매매가액은 인근 지역 내 동종 자산의 감정평가 사례 등이 반영된 일반적인 시세에 따른 것이므로 사실상의 감정평가가액에 해당한다.(가)「소득세법시행령」제158조의2에 따르면 이축권에 대하여「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액을 구분하여 신고 시 양도소득에서 제외하도록 규정하고 있다.(나)이에 쟁점이축권의 거래가격은 쟁점주택 등이 포함된 수용보상지구 내 다수 이축권의 시세를 반영하여 결정한 것이고 이와 같은 동종 자산(이축권)의 시세는 한국토지주택공사의 사업시행 중 감정평가에 의하여 수용보상가액이 결정되면서 형성된 것이므로 그 실질이 감정평가 가액과 동일하다고 볼 수 있다.

나. 처분청 의견

(1)쟁점이축권은 쟁점주택과 일괄 양도된 것이므로「소득세법」제94조 제1항 제4호 마목에 따른 기타자산의 양도소득으로 보아 과세함이 타당하다.(가)청구인은 쟁점주택의 경우 2022.4.27. 쟁점주택2차매매계약을 통해 정식으로 거래가 체결되어 같은 날 양도대금을 수령한 반면, 쟁점이축권은 2022.3.12. 매매계약을 한 후 2022.3.12.부터 2022.6.30.까지 세 차례에 걸쳐 양도대금을 수령하였으므로 각 자산은 별개로 거래된 것이라고 주장하나, 실제 자금흐름을 살펴보면 쟁점주택1차매매계약서 작성일인 2022.3.12.에 쟁점주택 양도대금 전액(OOO원)과 쟁점이축권 양도대금 중 계약금 상당액(OOO원)을 매수인으로부터 일괄 수령한 사실이 확인된다.(나)아울러, 청구인은 2022.3.12. 쟁점주택과 관련하여 쟁점주택1차매매계약을 한 후 계약내용을 보완하기 위하여 2022.4.26. 동 계약을 해지하고 2022.4.27. 쟁점주택2차매매계약을 체결하였으므로 쟁점주택과 쟁점이축권의 양도시기가 상이하다고 주장하나,쟁점주택과 쟁점이축권의 매수인이 동일한 점, 쟁점주택1차매매계약서와 쟁점주택2차매매계약서의 매매대금과 특약사항 등 거래조건이 동일하고 특약사항에 쟁점주택 거래가 쟁점이축권의 행사를 위한 것임을 명시한 점, 청구인이 2022.6.27. 처분청에 제출한 양도소득세 신고서상 쟁점주택1차매매계약서가 첨부되어 있는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점주택과 쟁점이축권을 매수인에게 일괄양도한 것이 분명하다.

(2)「소득세법」제94조 제1항 제4호 마목 및 같은 법 시행령 158조의2에 따르면 납세자가 이축권 가액을「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액으로 구분하여 신고하는 경우 이를 양도소득으로 보지 않도록 규정하고 있으나,당초 청구인이 쟁점이축권에 대하여 중개인에게 컨설팅수수료를 지급하고 양도가액을 결정한 것은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등의 감정에 해당하지 아니하므로 기타소득이 아닌 양도소득으로 과세함이 마땅하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점이축권의 양도 관련 소득이 기타소득에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제21조[기타소득]①기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.7.광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권ㆍ산업재산권ㆍ산업정보, 산업상 비밀, 상표권ㆍ영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발ㆍ이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품제37조[기타소득의 필요경비 계산]

② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.2.광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우제94조[양도소득의 범위]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.1.토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득4.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득마.제1호의 자산과 함께 양도하는「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조 제1항 제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 "이축권"이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.

(2) 소득세법 시행령제87조[기타소득의 필요경비 계산] 법 제37조 제2항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다.1의2.법 제21조 제1항 제7호ㆍ제8호의2ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.제158조의2[양도소득에서 제외되는 이축권의 범위]법 제94조 제1항제4호 마목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다

(3) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법제12조[개발제한구역에서의 행위제한] ①개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 "도시ㆍ군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설라. 국방ㆍ군사에 관한 시설 및 교정시설마. 개발제한구역 주민과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업의 추진으로 인하여 개발제한구역이 해제된 지역 주민의 주거ㆍ생활편익ㆍ생업을 위한 시설1의2. 도시공원, 물류창고 등 정비사업을 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 정비사업 구역에 설치하는 행위와 이에 따르는 토지의 형질변경2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)3.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성3의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 종합하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가)쟁점주택 및 부수토지와 쟁점이축권의 양도와 관련한 청구인의 신고내용과 및 처분청의 경정내역은 아래 ＜표1＞ 및 ＜표2＞와 같다.

＜표1＞

쟁점주택 및 부수토지, 쟁점이축권 관련 제세 신고내용OOO＜표2＞처분청의 쟁점이축권 관련 양도소득세 경정내역OOO(나)처분청이 제출한 양도소득세 조사종결보고서 중 쟁점이축권 관련 내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

양도소득세 조사종결 보고서(일부 발췌)OOO(다)쟁점주택 및 부수토지의 등기부등본 자료는 아래 ＜표4＞ 및 ＜표5＞와 같다.

＜표4＞

쟁점주택 등기부등본(발췌)OOO＜표5＞부수토지 등기부등본(발췌)OOO(라)2022.3.12.자 쟁점주택1차매매계약 및 쟁점이축권매매계약의 각 내용은 아래 ＜표6＞ 및 ＜표7＞과 같고 쟁점주택의 거래금액(OOO원)은 한국토지주택공사가 청구인에게 통보한 쟁점주택 관련 손실보상액과 동일한 것으로 나타난다.

＜표6＞

2022.3.12.자 쟁점주택1차매매계약서(발췌)OOO＜표7＞2022.3.12.자 쟁점이축권매매계약서(발췌)OOO(마)청구인이 제출한 ＜표8＞ 부동산거래계약 해제 등 확인서에 따르면 청구인은 계약일이 변경되어 쟁점주택1차매매계약 신고를 해제한다는 취지로 2022.4.27. 광명시장에게 부동산거래해제 신고를 한 것으로 나타난다.

＜표8＞

2022.4.27.자 쟁점주택 부동산거래계약 해제 등 확인서OOO(바)청구인은 2022.4.27. 아래 ＜표9＞와 같이 쟁점주택2차매매계약을 체결한바 계약서의 내용은 쟁점주택1차매매계약과 동일하고 같은 날 위 계약서에 근거하여 부동산거래계약을 신고한 후 ＜표10＞ 부동산거래계약 신고필증을 교부받은 것으로 나타난다.

＜표9＞

2022.4.27.자 쟁점주택2차매매계약서(발췌)OOO＜표10＞2022.4.27.자 부동산거래계약 신고필증OOO(사)처분청이 제출한 쟁점주택 등 양도 관련 금융거래 내역은 아래 ＜표11＞과 같다.

＜표11＞

청구인의 쟁점주택 등 양도 관련 금융거래 내역OOO(아)처분청이 제출한 ＜표12＞ 컨설팅 용역 계약서에 따르면 청구인은 2022.3.12. 쟁점이축권의 행사를 위한 토지분할 및 건축허가에 관한 전반적인 컨설팅 용역을 공인중개사인 B, C, D로부터 제공받기로 하고 그 대가로 OOO원을 지급할 것을 약정한 것으로 나타난다.

＜표12＞

2022.3.12.자 컨설팅용역 계약서OOO(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가)청구인은 2022.3.12.자 쟁점주택1차매매계약을 매수인과 상호 합의하에 해제한 후 계약일을 2022.4.27.로 변경하여 쟁점주택2차매매계약을 체결하고 부동산거래계약을 신고하였기에 쟁점주택 거래는 쟁점이축권과 구분되어 별도로 이루어진 것이라고 주장하나,쟁점주택1차매매계약서와 쟁점이축권매매계약서의 작성일이 2022.3.12.로 동일한 점, 청구인은 당초 계약일인 2022.3.12. 쟁점주택 양도대금 OOO원과 쟁점이축권 양도 계약금 OOO원에 대하여 자산별 구분 없이 합계 OOO원을 매매대금 명목으로 매수인으로부터 수령하였던 점, 쟁점주택1차매매계약서와 쟁점주택2차매매계약서의 매매대금과 특약사항 등 거래조건이 동일하고 특약사항에 쟁점주택 거래가 쟁점이축권의 행사를 위한 것임이 명시되어 있는 점, 청구인이 2022.6.27. 처분청에 제출한 양도소득세 신고서상 쟁점주택1차매매계약서가 첨부되어 있는 점, 청구인이 제출한 자료만으로는 거래조건이 동일함에도 쟁점주택1차매매계약을 해제하고 계약일만 변경하여 쟁점주택2차매매계약을 하게 된 특별한 사정이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어, 쟁점이축권과 쟁점주택은 일괄양도된 것으로 봄이 타당해 보인다.

(나)또한, 청구인은 설령 쟁점주택과 쟁점이축권이 함께 양도되었다고 보더라도 쟁점이축권의 거래가액은 다수 부동산 중개인과의 컨설팅 계약을 통해 인근 시세를 반영하여 산정된 것이므로 그 가액은 「소득세법 시행령」제158조의2에 따른 감정평가액과 경제적 실질이 동일하다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2007.5.10. 선고, 2006두16182 판결, 같은 뜻임)이다. 이에「소득세법」제94조,「소득세법 시행령」제158조의2에 따르면, 부동산과 함께 양도하는 이축권의 경우 해당 이축권 가액을「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가액으로 구분하여 신고하는 경우에 한하여 예외적으로 양도소득에서 제외하도록 규정되어 있는 반면, 청구인은 쟁점이축권의 거래가액을 결정하기에 앞서「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가를 실시한 객관적 사실이 나타나지 아니하므로 이 또한 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.