쟁점수수료를 사업과 직접 관련이 없는 지출로 보아 매입세액을 불공제하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

쟁점수수료는 청구법인이 2014.3.28. 쟁점부동산에 입주하여 부동산 임대용역을 공급받기 이전의 기간에 대한 임차료로 그 실질이 쟁점부동산의 임차용역과는 무관하게 상호합의에 의해 지급한 금액으로 보이므로 처분청이 쟁점수수료를 청구법인의 사업과 직접 관련이 없는 지출에 해당하는 것으로 보아 관련 매입세액을 불공제하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구법인은 2014.4.24. OOO(이하 OOO또는 “매수인”이라 한다)로부터 OOO토지 1,917.4㎡ 및 건물 16,004.4392㎡(지상 8층, 지하 4층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 임차개시수수료 명목으로 OOO만원(공급가액, 이하 “쟁점수수료”라 한다)의 매입세금계산서 를 수취하고, 2014년 제1기 부가가치세 신고시 관련 매입세액을 매출세액에서 공제하였다.

나. 처분청은 청구법인이 쟁점부동산에 2014.3.28. 입주하여 쟁점부동산이 OOO주식회사(이하 “매도인”이라 한다)로부터 OOO에게 소유권이전되기 전일인 2014.4.23.까지의 임차료 OOO을 매도인에게 지급하였고, OOO(매수인)에게는 2014.4.24. 2014.4.30. 기간의 임차료 OOO지급하여 2014년 2월과 3월의 임차료를 추가 지급할 의무가 없음에도, 청구법인이 OOO책임임대차계약을 체결한 후 계약서상 명시된 2014년 2월, 3월의 임차료 OOO백만원을 “임차개시수수료”로 명칭을 변경하여 OOO에게 지급하고 매입세금계산서를 수취한 것은 청구법인이 95%를 출자하여 특수관계에 있는 매도인의 쟁점부동산 매각을 원활하게 하기 위해 지급한 것으로서, 청구법인의 사업과 직접 관련 없는 지출로 보아 쟁점수수료의 매입세액을 불공제하여 2014.11.6. 청구법인에게 2014년 제1기 부가가치세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.11.21. 이의신청을 거쳐 2015.2.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점수수료는 청구법인이 쟁점부동산을 15년간 임차하여 쇼핑몰 사업을 영위하기 위하여 지급한 선급임차 료이므로 사업과 관련 없는 지출에 해당하지 아니한다. (가) 당초 임대차계약서, 상품제안서, 변경 임대차계약서에 따르면 어느 월에 임대가 개시되더라도 임대차개시일에 쟁점수수료 OOO억원과 매월 임차료를 합한 금액을 선급하도록 약정되어 있다. 청구법인은 2013.12.31. 매수인 및 OOO은행(쟁점부동산 신탁회사, 임대인)과 쟁점부동산에 대한 책임임대차계약을 체결하면서 임대차개시일에 쟁점수수료 OOO억원과 매월 임대료 OOO지급하기로 약정하였는바, 이는 당초 및 변경 임대차계약서, 실제 소유권이전이 이루어진 2014.4.24.을 이용해 임대차개시일 현재 청구법인에게 효력이 있는 계약서를 아래와 같이 재작성하면 쉽게 이해할 수 있다. 청구법인은 실제로 2014년 4월 24일에 임대가 개시되자, 매월 임대료 OOO일할 계산한 OOO 쟁점수수료를 합산하여 임차료로 지급하였는바, 청구법인이 쟁점수수료를 지급한 것은 임대차개시일인 2014.4.24. 현재 청구법인에게 법적 구속력을 가지고 있는 책임임대차계약서상 지급의무를 이행하기 위한 것이다. (나) 또한, 매수인이 책임임대차계약 체결 4일 전인 2013.12.27. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 작성한 OOO상품제안서(OOO자산운용 준법감시인 확인필 제1752호, 2013.12.27.)를 통해서도 쟁점수수료를 임대차개시일에 추가 지급하기로 하였다는 것을 확인할 수 있다.

상품제안서의 임대료 부분을 구체적으로 살펴보면, 매수인은 최초 1년간 임대료가 OOO억원임을 분명히 하고 있는바, 여기서 최초 1년간 임대료 OOO억원은 당초 임대차계약서 제4조(임대료의 지급) 제2항의 매월 임대료 OOO연간 임대료로 환산한 금액과 일치하고, 최초 1년간 임차료와는 별개로 임대차개시일 기준으로 OOO억원의 임차료를 추가 지급하는 것으로 되어 있다. 처분청의 의견대로 쟁점수수료가 2월과 3월 임차료이고 그 다음 달부터 OOO이라면 최초 1년간 임차료는 OOO억원으로 계산되어 상품제안서의 내용과 맞지 않게 된다. (2)청구법인은 쟁점부동산을 15년간 임차하기 위하여 매수인 및 임대인과 책임임대차 계약을 체결하면서 임대차개시일에 쟁점수수료를 지급하기로 계약을 체결하였는바, 매수인 및 임대인은 15년간 임대를 통해 얻게 될 수익 중 일부를 임대차개시일에 일시에 지급받은 것이고, 청구법인은 15년간 쟁점부동산을 임차하기 위하여 쟁점수수료를 선급한 것이다. 「부가가치세법」제29조 제3항에 공급가액은 명목 여하에 불구하고 거래상대방으로부터 받은 대가관계 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다고 되어 있는바, 청구법인이 쟁점수수료를 어떠한 이유로 지급하게 되었고, 지급명목을 변경 합의서를 통해 임차개시수수료로 변경하였다고 하더라도 쟁점부동산을 15년간 사용·수익하기 위하여 지급한 대가이므로 「부가가치세법」상 공급가액에 포함되는 것이다.

(3)2014년 1월 청구법인과 매수인 및 임대인은 변경 임대차계약을 체결하면서 쟁점임대료의 지급명목을 ‘2014년도 2월, 3월분에 해당하는 임대료’에서 ‘임차개시수수료’로 변경하였는바, 이는 ‘2월, 3월에 해당하는 임대료’라는 계약서상 문구가 오해의 소지가 될 수 있으므로 매수인 및 임대인은 임대차개시일에 쟁점수수료를 받을 권리가 있고 반대로 청구법인이 쟁점수수료의 지급의무가 있음을 명확히 한 것일 뿐이며, 비록 계약 당사자들이 임차개시수수료로 명목을 변경하였지만, 수수료란 ‘어떤 일을 맡아 처리해 준 데 대한 대가로 주는 요금’이고, 청구법인과 매수인 및 임대인은 부동산임대차 계약서상 임대인과 임차인이므로 이들이 어떤 일을 처리하고 주고 받기로 한 대가는 임대료 외에는 있을 수 없으므로 명목은 수수료이지만 실질은 임대료인 것이다. (4)청구법인은 매수인 및 임대인과 당초 계약체결 시점부터 매월 임차료 OOO과는 별개로 쟁점수수료를 임대차개시일에 지급하기로 계약을 체결하였고, 다만, 계약서상 문구가 오해의 소지가 있어 2014년 1월 6일 ‘2014년 2, 3월분에 해당하는 임대료’를 ‘임차개시수수료’로 변경하는 변경합의서를 작성하였는바, 계약서상 문구만을 수정하는 변경 임대차계약은 당연히 유효한 계약으로 인정되어야 한다. 그럼에도 처분청은 변경 임대차계약은 완전히 무시한 채, OOO가 2014.2.28.까지는 소유권을 취득하고, 그와 동시에 임대를 개시할 경우 2014년 2월, 3월의 임대료는 OOO백만원이고, 그 이후부터 매월 임대료가 OOO이라는 내용이다” 라는 당초계약서 내용만으로 쟁점수수료를 매입세액 불공제 대상으로 봄으로써 사적자치 원칙 또는 계약자유 원칙에 의해 유효하게 성립된 변경 계약을 무시하고 위법한 처분을 한 것이다.

(5) 처분청은 당 초 임대차계약서상 ‘소유권이전의 완결이 이루어진 날’과 쟁점부동산 매매계약서상 ‘소유권이전완결예정일’을 동일한 날로 잘못 해석하여 쟁점수수료를 사업과 관련 없는 매입세액으로 불공제하였으므로 위법·부당한 과세처분이다. (6)청구법인이 쟁점수수료를 지급한 것은 소유권이전이 지연되었기 때문이 아니라 계약 체결시부터 지급할 것을 약정하였기 때문이고, 소유권이전이 지연되더라도 임대차기간이 소유권이전의 완결이 이루어진 날부터 15년간이므로 소유권이전이 지연된 만큼 임대차기간이 늘어나게 되어 청구법인 입장에서는 손해를 입은 것이 없으며, 매도인도 소유권이전이 지연되면서 청구법인으로부터 적정한 임대료를 지급받았으므로 손해를 입은 것이 없고, 매수인 및 임대인은 소유권이전이 지연됨에 따라 쟁점수수료를 지급받은 것이 아니므로 이익을 얻은 것이 없는바, 청구법인, 매도인, 매수인 및 임대인 어느 누구도 손해를 입거나 이익을 얻은 것이 없음에도 청구법인이 특수관계법인인 매도인을 위하여 손해를 감수하면서까지 쟁점수수료를 지급한 것으로 단정하고 사업과 관련 없는 지출로 봄은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 2013.12.31. 청구법인과 OOO(매수인) 간에 작성한 책임임대차계약서에서 “임대인은 이 계약일의 체결일에 매도인으로부터 쟁점부동산을 매수하는 부동산매매계약을 체결하였다”고 되어 있고, 임대차 기간(제2조)은 “임대차의 기간은 소유권이전의 완결이 이루어지는 날로부터 15년간으로 한다” 고 되어 있으며, 임대료의 지급(제4조)에 관하여 “임대료는 매월 금 OOO(부가가치세 별도)으로 한다. 다만, 2014년 2월, 3월에 해당하는 임대료는 금 OOO만원(부가가치세 별도)으로 한다”고 되어 있고, 한편, 청구법인과 특수관계에 있는 매도인과 OOO가 2013.12.31. 작성한 부동산매매계약서에서 ‘소유권이전완결예정일’은 계약상 소유권이전완결이 예정된 날로서, 2014년 2월 28일을 의미한다고 되어 있는바( 제1조 제20항), 위의 계약내용을 종합해 보면, OOO가 2014.2.28.까지는 소유권을 취득하고 그와 동시에 임대를 개시할 경우 2014년 2월, 3월의 임대료는 OOO만원이묘 그 이후부터 매월 임대료가 OOO이라는 내용이다.

(2) 청구법인은 쟁점수수료는 최초 임대차 계약시부터 지급하기로 약정한 임차료라고 주장 하고 있으나, 위와 같이 2014.2.28.까지 소유권이 이전되고 동시에 임대가 개시 되어야 유효한 계약이라 할 수 있는데 2014.4.24.에 비로소 쟁점 부동산의 소유권이 이전되고, 같은 날 임대가 개시되어 계약내용을 볼 때, 청구법인이 2014년 2월, 3월의 임차료를 지급할 아무런 이유가 없다 할 것이다

(3) 청구법인은 OOO상품제안서(당초 현장 확인 당시 제출되거나 확인되지 아니한 서류)의 내용을 들어, “준공 지연에 따른 수익률 하락 리스크 부분에서 현재 2014년 1월에서 3월 사이에 준공을 예상하면서 2월과 3월 사이에 임대차 계약이 시작될 경우 2월 또는 3월과 상관없이 OOO억원의 임대료를 납입하도록 반영”이라고 기재되어 있으므로, 어느 월에 임대가 개시되더라도 쟁점수수료는 청구법인이 지급할 의무가 있다고 주장하나, 상품제안서는 OOO가 투자상품에 대한 투자자의 이해를 돕기 위해 작성한 것으로서 OOO2013년 12월 현재 청구법인과의 책임임대차 계약내용을 투자자에게 단순히 설명한 것에 불과한 것으로서, 상품제안서의 내용만으로 청구법인에게 쟁점수수료를 지급할 의무가 있다는 주장은 받아들일 수 없다.

(4) OOO청구법인 간의 책임임대차계약은 단순한 임대계약이 아닌 청구법인과 특수관계에 있는 법인이 매도인으로 OOO억원에 이르는 거액의 부동산을 매각하는 거래와 연관된 계약으로서, 소유권이전이 지연된 것은 쟁점부동산의 매도인과 매수인 OOO에게 책임이 있는 것이고, 소유권이전이 지연되어 임대 개시일이 지연된 것이므로, 임대 지연에 대하여 청구법인에게 아무런 귀책이 없을 뿐만 아니라, 2014년 2월과 3월에 청구법인이 임대용역을 제공받지도 아니하여 지급할 의무가 없음에도 쟁점수수료를 지급한 것은 쟁점부동산에 대한 특수관계법인의 매각거래가 관련되어 있지 않은 이상 일반적인 사회 통념상 이해하기 어려운 거래 행위이다. 따라서, 청구법인이 OOO책임임대차계약을 체결한 이후 계약서 상 명시된 2014년 2월, 3월 임대료 OOO백만원을 “임차개시 수수료”로 명칭을 변경하고 동 금액을 OOO에게 지급한 것은 특수관계에 있는 법인의 쟁점부동산 매각을 원활하게 하기 위해 지급한 것으로서 청구법인의 사업과 직접 관련이 없는 지출로 「부가가치세법」제39조 에서 규정하고 있는 공제하지 아니하는 매입세액에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점수수료를 사업과 직접 관련이 없는 지출로 보아 매입세액을 불공제하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】

① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

1. 제54조 제1항 및 제3항에 따라 매입처별 세금계산서합계표를 제출하지 아니한 경우의 매입세액 또는 제출한 매입처별 세금계산서합계표의 기재사항 중 거래처별 등록번호 또는 공급가액의 전부 또는 일부가 적히지 아니하였거나 사실과 다르게 적힌 경우 그 기재사항이 적히지 아니한 부분 또는 사실과 다르게 적힌 부분의 매입세액. 다만, 대통령령으로 정하는 경우의 매입세액은 제외한다.

4. 사업과 직접 관련이 없는 지출로서 대통령령으로 정하는 것에 대한 매입세액

6. 접대비 및 이와 유사한 비용으로서 대통령령으로 정하는 비용의 지출에 관련된 매입세액

(2) 부가가치세법 시행령 제77조 【사업과 직접 관련이 없는 지출】법 제39조 제1항 제4호에 따른 사업과 직접 관련이 없는 지출의 범위는 「소득세법 시행령」제78조 또는 「법인세법 시행령」제48조 , 제49조 제3항 및 제50조에서 정하는 바에 따른다.

(3) 법인세법 시행령 제50조 【업무와 관련이 없는 지출】

① 법 제27조 제2호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 해당 법인이 직접 사용하지 아니하고 다른 사람(주주등이 아닌 임원과 소액주주등인 임원 및 사용인은 제외한다)이 주로 사용하고 있는 장소·건축물·물건 등의 유지비·관리비·사용료와 이와 관련되는 지출금

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청에서 작성한 청구법인에 대한 부가가치세 환급 현장확인 종결보고서의 주요내용은 아래 <표1>과 같다

(2) 처분청의 과세사실판단자문위원회에서는 쟁점수수료는 임대용역에 따른 지급임차료라 볼 수 없고, 「부가가치세법」제39조 제1항 제4호 또는 제5호에 해당하므로 매입세액을 공제하지 아니한다고 의결한 것으로 나타난다.

(3) 매도인과 매수인이 2014.2.28.과 2014.3.31.에 추가로 합의한 소유권이전완결예정일 변경 합의서의 주요내용은 아래 <표2>와 같이 나타난다.

(4) 임대차계약서에 표기된 쟁점수수료 관련 내용은 아래 <표3>과 같이 나타난다.

(5) 쟁점수수료의 변경 관련 합의서의 주요내용은 아래 <표4>와 같이 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점수수료가 청구법인이 쟁점부동사을 임차하고 지급한 선급임차료이므로 사업과 관련 있는 지출이라고 주장하나, 쟁점수수료는 청구법인이 2014.3.28. 쟁점부동산에 입주하여 부동산 임대용역을 공급받기 이전의 기간에 대한 임처료로 그 실질이 쟁점부동산의 임차용역과는 무관하게 상호합의에 의해 지급한 금액으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점수수료를 청구법인의 사업과 직접 관련이 없는 지출에 해당하는 것으로 보아 매입세액을 불공제하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.