쟁점오피스텔 분양가액 중 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액으로 건물분 공급가액을 산정한 처분의 당부

청구인들이 신고한 건물 공급가액이 매입세금계산서의 합계액 보다 작고, 그에 따라 청구인들이 신고한 부가가치율은 동종업종 부가가치율인 27.9%에 현저히 미달하는 점, 쟁점오피스텔①과 ②는 소재지, 착공일자, 허가일자, 대지면적, 건물면적, 연면적, 주용도, 가구 수 등이 동일하나, 토지와 건물가액의 비율에 상당한 차이가 있어 보이고, 각 오피스텔의 호실별 비율도 일관적이지 아니하며, 그 차이에 대한 합리적인 사유가 있어 보이지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔 분양가액 중 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보이므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인 김OOO는 2015.5.28. 공동사업자 김OOO과 지분비율을 각 50%로 하여 건물신축판매업으로 사업자등록을 하고, 오피스텔 12호(이하 “쟁점오피스텔①”이라 한다)와 다세대주택 12세대를 신축하여 분양한 후 2016.12.31. 폐업하였으며, 2016년 제2기 부가가치세 신고시 쟁점오피스텔①의 분양가액 OOO천원 중 건물분 공급가액 OOO천원에 대한 부가가치세 OOO천원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 청구인 홍OOO는 2015.6.30. 공동사업자 황OOO와 지분비율을 각 50%로 하여 건물신축판매업으로 사업자등록을 하고, 오피스텔 12호(이하 “쟁점오피스텔②”라 하고, 쟁점오피스텔①과 합하여 “쟁점오피스텔”이라 한다)와 다세대주택 12세대를 신축하여 분양한 후 2016.12.31. 폐업하였으며, 2016년 제2기 부가가치세 신고시 쟁점오피스텔②의 분양가액 OOO천원 중 건물분 공급가액 OOO천원에 대한 부가가치세 OOO천원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 처분청은 쟁점오피스텔 분양가액 중 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 「부가가치세법 시행령」제64조 에 따라 토지와 건물의 기준시가에 비례하여 안분 계산한 금액으로 과세표준 상당인 건물분 공급가액을 산정하고, 2017.11.16. 및 2017.12.12. 청구인 김OOO에게 2016년 제2기 부가가치세 OOO원, 2017.11.20. 및 2017.12.15. 청구인 홍OOO에게 2016년 제2기 부가가치세 OOO원을 각각 경정ㆍ고지하였다. ＜표＞ 청구인들 신고 및 처분청 경정 내역 (단위 : 원, %) 라. 청구인들은 이에 불복하여 2018.2.5. 이의신청을 거쳐 2018.8.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 수분양자와 합의하여 쟁점오피스텔의 토지 및 건물가액을 정해 분양계약서를 작성하고, 건물분 공급가액에 대한 세금계산서를 발급하였으며 장부를 성실히 기장하였으므로, 이를 배제하고 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. 일반적으로 매매계약서상 매매금액이 확인되고 토지와 건물가액이 구분표시 되어 있으면 실제 거래한 가액을 부가가치세 과세표준으로 인정하여야 하고, 이를 부인하기 위해서는 처분청이 매매계약서의 기재가 명백하게 허위이거나 누락되었다는 근거를 제시하여야 한다.

(2) 처분청은 매입세금계산서 합계액 대비 건물 공급가액을 비교하였는바, 청구인들이 2015년 제2기부터 2016년 제2기까지 발급받은 매입세금계산서 합계액은 OOO백만원 및 OOO백만원이지만, 이 중 건물신축과 관련 없는 매입세액불공제 금액 및 공동주택(6～9층)과 공용면적(지하층, 1층, 옥탑)에 해당되는 금액을 차감하면 매입세금계산서 합계액 대비 분양가액의 비율은 다음과 같이 청구인별로 각 95.28% 및 100.12%가 된다. * 55.6% : 업무시설면적 ÷ (업무시설면적 + 공동주택면적) 728.76㎡ ÷ (728.76㎡ + 582.24㎡)

(3) 처분청은 쟁점오피스텔①의 매입세금계산서 합계액(OOO백만원)이 쟁점오피스텔②의 매입세금계산서 합계액(OOO백만원) 보다 크나, 쟁점오피스텔①의 건물 분양가액(OOO백만원)은 쟁점오피스텔②의 건물 분양가액(OOO백만원) 보다 작아서 매입세금계산서 대비 분양가액 비율에 차이가 있고, 쟁점오피스텔의 각 호실별 분양가액 대비 건물가액 비율도 일관되지 아니하다는 의견이나, 쟁점오피스텔은 2층부터 5층까지 각 층에 3호씩 있고 각 호마다 방향이 달라 분양가액에 차이가 나며, 이러한 차이를 이유로 공급가액이 잘못 산정되었다고 보는 것은 부당하다.

(4) 「소득세법」제100조 제3항은 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 때로 보도록 규정하고 있는바, 「부가가치세법」과 「소득세법」은 다른 법령이지만 토지와 건물의 일괄양도에 있어 동일한 기준에 따라 토지 및 건물 가액의 산정방법을 규정하고 있으므로 위 규정을 준용하는 것이 타당하다.

(5) 처분청은 부가가치세가 제외된 공급가액을 기준으로 토지와 건물의 가액을 안분계산하였으나, 이 경우 청구인들이 과다하게 부가가치세를 납부하게 되므로, 부가가치세를 포함한 공급대가를 기준으로 안분계산하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래임이 확인되고 계약서상에 구분 표시된 토지와 건물 등의 가액이 규모와 형태, 사회통념, 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 적용된다(조심 2010중3278, 2011.10.11.). 오피스텔 분양에 있어 매수자가 주거를 목적으로 하는 비사업자인 경우, 분양사업자는 건물분 공급가액에 대하여 매출세액이 발생하지만 매수자는 매입세액을 환급받을 수 없어 오피스텔의 총분양가액에만 관심을 가지게 되고, 분양사업자는 이러한 점을 악용하여 건물분 공급가액의 조정을 통해 분양시 매출세액을 적게 계상하는 방법으로 부가가치세의 탈루가 가능하다. 청구인들이 제시한 매매계약서상 토지 및 건물가액은 감정평가법인의 감정가액 등을 근거로 한 것이 아니고, 청구인들은 2016년 귀속 부가가치세 사후검증과 관련하여 2017.7.26.까지 소명하라는 해명안내문을 받고도 토지와 건물가액의 구분 기준에 대한 서류는 물론 분양계약서조차 제출하지 아니하였으므로, 매매계약서에 기재된 토지 및 건물가액은 매매당사자 간에 임의로 기재한 가액으로 판단하였다.

(2) 청구인들이 제출한 거래처원장별에서 쟁점오피스텔①의 건물 분양가액은 OOO백만원, 쟁점오피스텔②의 건물 분양가액은 OOO백만원으로 확인되나, 2015년 제2기부터 2016년 제2기까지 건물분에 대한 매입세금계산서 합계액은 쟁점오피스텔①은 OOO백만원, 쟁점오피스텔②는 OOO백만원으로 건물 분양가액이 매입세금계산서 합계액의 54% 또는 83%라는 점에 비추어 이는 허위의 금액으로 볼 수 있다. 또한, 청구인들의 부가가치세 신고서상 부가가치율은 쟁점오피스텔①은 △84.6%, 쟁점오피스텔②는 △19.7%로 동종업종의 부가가치율인 27.9%에 비해 현저히 낮으므로 청구인들이 신고한 건물분 공급가액은 객관성을 상실한 것으로 판단된다.

국세청 전산자료상 업종코드 451104의 평균 부가가치율

신청인의 사업자등록증상 업종코드 451104

5억원 이상

27.91

비주거용 건물 건설업

(3) 쟁점오피스텔은 동일한 소재지에 위치하고, 착공일자, 허가일자, 대지면적, 건물면적, 연면적, 주용도, 가구세대에 있어서 완벽히 동일한 건물이므로, 토지와 건물가액의 비율이 동일하거나 유사하여야 하나, 쟁점오피스텔①의 분양가액 대비 건물가액 비율은 34.1%, 쟁점오피스텔②의 분양가액 대비 건물가액 비율은 41.0%로 차이가 난다. 특히 쟁점오피스텔①의 각 호실별 분양가액 대비 건물가액 비율은 34.0%～34.5%이고, 쟁점오피스텔②의 각 호실별 분양가액 대비 건물가액 비율은 40.5%～42.4%로 일관적이지 않아 일정한 기준이 아닌 임의적 기준에 의해 건물가액을 산정한 것으로 판단된다.

(4) 처분청은 국세청 고시 제2015-43호에 따라 공급가액(부가가치세 불포함)을 기준으로 토지 및 건물가액을 안분계산하였으므로, 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점오피스텔 분양가액 중 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액으로 건물분 공급가액을 산정한 처분의 당부

② 기준시가 비율로 안분계산한 금액이 잘못 산정되었다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 부가가치세법 제29조(과세표준)

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

(2) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액 [제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조 제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

(3) 국세청 고시 제2015-43호(2012.8.24.) ＜토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시＞ 제3조(건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우) 사업자가 건물의 건축 중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 해당 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 순서에 따라 과세표준을 계산한다.

1. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지는 제2조 제1호에 따른 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 제2조 제1호에 따른 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 해당 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다.

2. 과세표준의 안분계산

과세

표준

=

실지거래가액

(부가가치세 불포함)

×

제 1호에 따른 건물 등의 기준가액

제1호에 따른 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액

3. 과세표준의 정산 제1호의 단서규정에 따라 토지와 건물 등의 기준가액을 정산하는 경우에는 제2호의 규정에 따른 과세표준을 정산하여야 한다.

(4) 소득세법 제100조(양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

(5) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등)

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 부가가치세 사후검증 종결보고서의 주요내용은 다음과 같다.

(2) 청구인 김OOO가 제출한 쟁점오피스텔

① 201호의 분양대금 입금 내역 및 분양계약서 사본은 다음과 같고, 분양계약서상 부가가치세는 분양대금에 포함되지 아니하고 별도로 기재된 사실이 확인된다.

(3) 청구인 홍OOO가 제출한 쟁점오피스텔

② 201호의 분양대금 입금 내역 및 분양계약서 사본은 다음과 같고, 분양계약서상 부가가치세는 분양대금에 포함되지 아니하고 별도로 기재된 사실이 확인된다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 「부가가치세법」제29조 는 토지와 건물의 가액이 매매계약서 등에 구분 표시되어 있더라도 그 구분 표시된 가액이 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 기준시가 등에 따라 계산한 가액에 의하여 안분계산한 가액을 공급가액으로 할 수 있다는 것이 취지인바(조심 2018서0472, 2018.3.28., 같은 뜻임), 청구인들이 신고한 건물 공급가액이 매입세금계산서의 합계액 보다 작고, 그에 따라 청구인들이 신고한 부가가치율(쟁점오피스텔

① : △84.6%, 쟁점오피스텔

② : △19.7%)은 동종업종 부가가치율인 27.9%에 현저히 미달하는 점, 쟁점오피스텔①과 ②는 소재지, 착공일자, 허가일자, 대지면적, 건물면적, 연면적, 주용도, 가구 수 등이 동일하나, 토지와 건물가액의 비율에 상당한 차이가 있어 보이고, 각 오피스텔의 호실별 비율도 일관적이지 아니하며, 그 차이에 대한 합리적인 사유가 있어 보이지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔 분양가액 중 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보이므로, 처분청이 「부가가치세법 시행령」제64조 에 따라 토지와 건물의 기준시가에 비례하여 안분 계산한 금액으로 건물분 공급가액을 산정하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(5) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 부가가치세를 포함한 공급대가를 기준으로 토지 및 건물가액을 안분계산하여야 한다고 주장하나, 국세청 고시 제2015-43호(2012.8.24.) 제3조에 따르면, 공급가액(부가가치세 불포함)에 기준시가 비율을 적용하여 토지 및 건물가액을 안분계산하도록 되어 있는 점, 청구인들은 수분양자들과 분양계약을 체결하면서 분양가액에 부가가치세를 포함하지 아니한 점 등에 비추어 부가가치세가 제외된 분양가액을 기준으로 토지 및 건물가액을 나누는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.