쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액으로 하여 증여세를 과세한 처분의 당부

쟁점아파트의 경우 평가기준일로부터 불과 ▣개월 전에 같은 단지, 같은 면적, 공시가격 5% 이내 아파트의 매매가액이 존재하고, 이들의 매매가액은 평가기간 전 1개월 내 거래가액으로 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점아파트의 증여당시 시가는 동과 주거전용면적이 다르고 공동주택가격이 높으며 그 차이가 ⊙.⊙%인 비교대상아파트보다는 같은 동이자 동일한 주거면적이며 공동주택가격이 낮으며 그 차이가

◇.

◇%에 불과한

□

□

□호의 매매가액으로 봄이 타당한 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.10.17. 조모 OOO으로부터 OOO(전용면적 59.85㎡ 및 대지권 28.88㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받아, 증여재산가액을 OOO백만원[같은 단지 내 같은 면적 고층(13층~21)의 3개월 이내 실거래가액이 OOO억원 중.후반이고 쟁점아파트는 상대적으로 낮은 5층이어서 OOO백만원으로 책정함, ＜표1＞참조]으로 하고 전세보증금 OOO백만원을 채무로 공제한 OOO백만원을 증여세과세가액으로 하여 증여세 OOO천원을 자진신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트 증여일 전후 3개월 이내인 2018.8.25. 쟁점아파트와 같은 단지 내 116동 604호(전용면적 60.00㎡ 및 대지권 28.72㎡ 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 OOO백만원을 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보아 증여세 과세표준을 산정하여 2019.10.11. 청구인에게 2018.10.17. 증여분 증여세 OOO을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 국토교통부 부동산실거래자료에 의하면, 아래 ＜표1＞과 같이 증여일 전후 3개월 거래된 유사 매매사례가액이 있는바, 청구인은 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적 고층(13층~21층)의 실거래가격이 OOO억원 중·후반인 점을 확인하고, 쟁점아파트는 상대적으로 저층인 5층이므로 증여재산 평가액을 OOO백만원으로 산정하여 증여세를 신고하였다.

＜표1＞

(단위 : ㎡, 백만원)

(2) 처분청이 쟁점아파트의 시가로 산정한 비교대상아파트의 경우 전용면적, 동, 위치, 리모델링 여부, 집의 구조 등이 다르고, 전용면적 60㎡인 비교대상아파트는 아래 ＜표2＞와 같이 전용면적 59.85㎡인 쟁점아파트보다 약 OOO억원 가량 높게 거래되었는바, 공시가격이 5% 이상 차이난다는 이유로 전용면적이 완전하게 동일하고 집의 구조, 방의 개수 등이 같은 유사한 아파트(아래 ＜표3＞의 추가비교아파트)를 배제한 채 전용면적이 다른 비교대상아파트의 매매사례가액을 증여재산가액으로 보는 것은 부당하다.

＜표2＞

(단위 : ㎡, 백만원)＜표3＞(단위 : ㎡, 백만원)따라서 위의 추가비교아파트(동일면적 14층)가 쟁점아파트와 전용면적이 동일하므로 쟁점아파트의 비교대상으로 보아야 하며, 쟁점아파트가 추가비교아파트보다 저층에 해당하므로 추가비교아파트의 매매금액 OOO백만원보다 낮은 OOO백만원 정도를 증여재산가액으로 산정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1.2항, 같은 법 시행령 제49조 제1.4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 따르면, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우

① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것,

② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것,

③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것의 3가지 요건을 충족하면 해당 공동주택의 거래가액은 시가로 인정된다.

(2) 청구인이 주장하는 추가비교아파트의 공동주택가격은 OOO백만원으로 평가대상인 쟁점아파트의 공동주택가격 OOO백만원과 차이가 100분의 5를 초과하므로 매매사례가액으로 볼 수 없고, 층의 고저(高低)에 따른 재산가액 가감은 상증세법상 규정되어 있지 아니하다.

따라서 평가기간 내(2018.7.17.～2019.1.17.) 쟁점아파트와 같은 단지에 속하고 전용면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 비교대상아파트의 거래가액 OOO백만원을 매매사례가액으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액으로 하여 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법제60조[평가의 원칙 등]

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세법 및 증여세법 시행령제49조[평가의 원칙 등]

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납세의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당 하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조[평가의 원칙 등]

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 국세통합시스템(TIS) 자료에 따르면, 쟁점아파트의 증여일(2018.10.17.) 전.후 유사한 시기에 같은 단지 내 유사 면적 아파트의 매매사례가액은 아래 ＜표4＞와 같이 나타난다.

＜표4＞

(단위 : ㎡, 천원)* 위 자료는 쟁점아파트와 같은 단지 내, 공동주택가격 차이 5% 이내, 전용면적 차이 5% 이내 아파트의 거래가액을 추출한 것임

(2) 청구인이 제시하는 추가비교아파트(14층, 전용면적 59.85㎡, 공동주택가격 OOO백만원)은 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 12%이어서 위 ＜표4＞에서 제외된 것으로 보인다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,상증세법 제60조제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 제2항에서 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있다.

쟁점아파트의 경우 평가기준일로부터 불과 4개월 전(평가기간 전 1개월)에 같은 단지, 같은 면적, 공시가격 5% 이내 아파트의 매매가액OOO이 존재하고, 이들의 매매가액은 평가기간 전 1개월 내 거래가액으로 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점(＜표4＞ 참조), 처분청은상증세법 시행령 제49조제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 의해 쟁점아파트와 동일한 단지 내, 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 비교대상아파트의 매매가액OOO을 쟁점아파트의 시가로 보았으나, 단지배치도 및 평면도상 쟁점아파트는 남서향의 타워형으로서 언덕에 위치하고, 비교대상아파트는 남향의 판상형으로 상가 옆에 위치하며, 서로 방, 화장실, 거실 등의 배치도 다른 점, 쟁점아파트의 증여당시 시가는 동과 주거전용면적이 다르고 공동주택가격이 높으며 그 차이 가 2.4%인 비교대상아파트보다는 같은 동이자 동일한 주거전용면적이고, 공동주택가격이 차이 1.2%에 불과한 404호의 매매가액OOO이 더 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 매매가액으로 하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.