전 소유자의 비협조는 미등기양도에서 제외하는 경우에 해당하지 아니함(경정)

전 소유자의 비협조로 인하여 소유권이전등기를 할 수 없었다는 사유는 미등기양도에서 제외하는 경우로 인정할 수 없어 양도소득세를 중과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOO OOOO OOOOOOOOOO OOO OOO OOO OOO OOOOO 대지 466㎡, 건물 2동 65.66㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 747,300천원에 취득한 후(2005.8.3. OOO의 지분을 매입) 미등기상태로 보유하다가 OOOOOOOO(OO OOOOOO)에게 1,498,515천원에 양도(수용)하였으나 이를 신고하지 아니하였다.

나.처분청은 청구인이쟁점부동산을 2006.12.28. 미등기양도한 것으로보아 중과세 세율(100분의 70)을 적용하여2009.7.13. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 453,847,280원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 매도인 OOO로부터 쟁점부동산을 취득하며 잔금지급과 동시에 소유권이전등기서류를 인계받기로 약정하고 수십 차례에 걸쳐 소유권이전등기를 요구하였으나 OOO가 자신이 운영하는 OOOO의 이전부지 문제로 협조하지 아니하여 미등기양도한 것이며, 쟁점부동산의 양도대금은 청구인이OOOOOOOOOO 매매계약서를 제출하고 본인이 소유자임을 밝혀 수령하였는 바, 청구인의 쟁점부동산 양도에는 조세회피목적이나 전매이익취득 등의 투기목적이 없고 세원포착도 용이한 것이므로 중과세세율이 아니라 일반세율로 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

전 소유자 OOOO 소유권이전등기를 실제 거부하였다면 소송을 제기하여 법원의 판결로 이전등기가 가능하였을 것임에도 소송은 제기하지 아니하고 단순히 권리포기각서, 이행각서 등만을 작성한 점, 쟁점부동산은 관련 법령 등에서 열거한 미등기양도 제외자산에 해당하지 아니하는 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 국민임대주택단지 예정지구로 지정되어 OOOOOOOOO 수용됨에 따라 단기간 내에 큰 양도차익이 발생한 점 등을 감안할 때, 청구인 주장은 타당하지 아니하므로 양도소득세를 중과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 중과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1)소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 미등기양도자산양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(2)소득세법 시행령 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호,「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

※ 참고 소득세법 기본통칙 91-1【미등기양도 제외자산의 범위】다음 각호에 게기하는 토지등은 영 제168조에 규정하는 미등기 양도 제외자산에 해당하는 것으로 한다.

1. 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지

2. 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역대가로 취득한 체비지로서토지구획정리사업법 제62조에 규정하는 토지구획환지처분공고 이전에 양도한 토지

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 등기부등본, 쟁점부동산의 수용에 따른 보상내역조회에 대한 한국토지주택공사의 회신공문(경기도시개발사업단-12446, 2008.9.30.) 등의 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 쟁점부동산을 양도한 내역 및 대금을 지급한 내역을 보면, 아래의 <표>와 같이 쟁점부동산은 청구인을 거치지 아니하고 전 소유자인 OOO로부터 OOOOOOOOOO 양도되었으며, 양도대금은 토지·건물의 합계가 1,498,515,460원인 사실이 확인된다.OOOOOOOOO OOOOO OO O OOOO(OO O OO)(나) 위 등기부등본과 회신공문에 의하면, 쟁점부동산 중 토지는 2006.12.28., 건물(주택)은 2007.5.30. 각각 소유권이전등기가 완료되었으며 양도대금 또한 각각 별도로 지급된 것으로 나타난다.

(2) 청구인과 처분청이 제출한 쟁점부동산 매매계약서, OOOO 확인서, 청구인에 대한 문답서, OOO가 작성한 각서 등, 청구인이 한국토지주택공사와 OOO에게 발송한 통고문, 청구인이 OOO를 상대로 제기한 민사소송에 대한 판결문(서울동부지방법원 2010.6.11. 선고 2009가합11691), 청구인에 대한 처분청의 조사복명서, 양도소득세 경정결의서 등을 종합하면 다음과 같은 사실이 인정된다. (가) 양수자인 청구인과 OOO가 2004.5.13. 양도자인 OOO와 쟁점부동산을 매매대금 7억4,730만원에 매수하되 수용되는 경우 이주자택지 수분양권 및 토지보상지상권을 OOO가 포기하기로 하는 각서를 작성하는 특약하에 매매계약을 체결한 뒤 매매대금 전액을 지급하였고, 그 이후인 2005.8.3. 청구인은 투자이익금조로 240,000,000원을 지급하는 조건으로 OOO의 지분(2분의 1)을 양수하였다. (나) 매매계약 체결당시 OOO가 청구인에게 쟁점부동산이 향후 수용되는 경우 이주자택지 뿐만 아니라 교회부지 이주권도 받을 수 있다고 말하여 쟁점부동산의 명의를 OOO가 계속 보유하는 대신 OOO로부터 2004.6.30. 권리포기각서와 위임약정서를 받고 2004.7.14. 쟁점부동산에 채권최고액 8억원의 근저당권을 설정하였다. (다) 청구인은 2006.12.26. 쟁점부동산이 수용되는 경우 등기부상 소유자가 OOO로 되어 있어 OOO에게 부과될 양도소득세를 청구인이 대신 납부하되 그 비용 2억4,000만원을 OOO가 보관하기로 약정하고, OOO는 쟁점부동산 양도소득세를 청구인이 대납하였다는 내용의 확인각서와 수용보상금 및 이주자택지가 공급되면 OOO가 모든 권리를 포기한다는 내용의 이행각서를 작성하여 주었다.

(라) 한국토지주택공사는 2006.12.28. 쟁점부동산 중 토지를, 2007.5.30. 나머지인 건물을 취득하고, 토지보상금으로 2007.1.26. 1,438,231,170원을 지급하고(청구인이 423,231,170원을, 청구인의 채권자인 OOO가 4억원을, OOOO이 2억7,500만원을, OOO는 양도소득세 보관금을 포함한 3억4,000만원을 각각 지급받음), 건물 보상금으로2007.8.14. 60,284,290원을 지급(청구인이 32,284,290원을, 쟁점부동산 건물 수리비 채권을 주장한 OOO이 2,800만원을 지급받음)하였다. (마) 처분청은 전 소유자인 OOO가 소유권이전등기를 거부하였고 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세의 명목으로 OOO에게 토지수용보상금 중 240,000천원을 지급한 만큼, 고의로 양도소득세 등을 포탈할 목적으로 쟁점부동산의 소유권이전등기를 하지 아니한 것은 아니지만, 청구인이 2006.12.28. 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 보고 2009.7.13. 양도가액을 1,498,515,460원, 취득가액을 매매계약서상 취득대금 747,300,000원에 OOO에게 지급한 지분포기에 따른 이익금 240,000,000원을 합한 987,300,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 중과세세율(100분의 70)을 적용하여 과세하였다.

(바) 청구인은 2009.3.6. 본인이 쟁점부동산을 취득하였으나, OOO가 이주권을 확보할 목적으로 부동산매도용 인감을 교부하지 아니하여 소유권이전등기를 하지 못하였다는 이유로, OOOOOOOOOO는 이주권이 나왔을 때 청구인이 권리행사를 할 수 있도록 조치하여 줄 것을, OOO에게는 소유자의 명의를 청구인으로 변경할 것을 요청하는 취지의 내용증명우편을 각 당사자에게 발송하였으나,한국토지주택공사는 2009년 8월 OOO에게 쟁점부동산의 수용으로 인하여 OOOOOO OOOOO 공급대상자로 선정되었으므로 공급계약을 체결하라는 내용의 통지서를 발송하였고, OOO는 2009.12.26. 택지 265.3㎡에 관하여 이주자택지공급계약을 체결하였다. (사) 그러자, 청구인은 OOO를 상대로 하여 OOO가 쟁점부동산을 양도하는 과정에서 교회 이주권을 얻기 위해서 소유권이전등기를 하여 주지 아니하여 이전등기를 완료하지 못하였고, OOO 앞으로 부과되는 양도소득세 240,000,000원을 본인에게 지급하였음에도 이를 편취한 이상, 동 금액을 반환하고 위 (바)에 적시한 이주자택지의 계약자를 청구인으로 변경하라는 취지의 민사소송(서울동부지방법원 2010.6.11. 선고 2009가합11691)을 제기한 뒤, OOO를 횡령 혹은 배임협의로 형사고소(그에 따라 수원지방검찰청은 OOO를 기소하여 현재 수원지방법원에 사건번호 2010고단895로 계류 중임)를 제기하였고, 민사소송에 대한 1심 판결에서 청구인이 승소하였다.

(3)「소득세법」제104조제3항 및 같은 법 시행령 제168조 제1항에서 양도소득세가 중과세되는 미등기양도자산은 부동산 등을 취득하는 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하고 같은 법 시행령 등에서 열거하고 있는 등기가 불가능한 자산 등만 미등기양도에서 제외하도록 규정하고 있는 바, 청구인과 처분청이 제출한 증빙에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 취득한 뒤 그에 관한 등기를 하지 아니하고 양도한 사실이 확인되므로 쟁점부동산은 미등기양도한 자산으로 보아야 할 것이고, 청구인은 전 소유자 OOO의 비협조로 인하여 소유권이전등기를 할 수 없었으므로 미등기양도자산에서 제외하여야 한다고 주장하나, 이러한 사유를「소득세법 시행령」제168조제1항 각 호 등에서 규정하고 있는 미등기양도에서 제외하는 경우로 인정할 수는 없으므로, 쟁점부동산를 미등기양도에서 제외하는 자산으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

(4) 다만, 위 (1)-(가) 및 (2)-(라)에서 살펴본 바와 같이 이 건 양도소득세를 중과세한 처분은 쟁점부동산 중 토지는 2006.12.28. 양도하여 2006년 귀속분으로 하고, 건물은 2007.5.30. 양도하여 2007년 귀속분으로 하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.