쟁점주택의 부속된 실제 온실면적을 적용하여 쟁점주택의 부수토지면적을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

AA건축사무소가 실측한 설계도면에 의하면 온실면적이 31.53㎡로 나타나는 점, BB공사는 온실면적을 32.1㎡로 측량결과를 통보한 점 등에 비추어 쟁점주택의 부속된 실제 온실면적은 31.53㎡이므로 처분청이 쟁점주택부수토지를 쟁점주택의 부수토지가 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.11.23. OOO대 622.3㎡ 및 지상 주택건물(지하 1층, 지상 2층, 연면적 240.29㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 주식회사 OOO에 양도하면서, 전체부수토지(622.3㎡)를 1세대 1주택(고가주택)의 부수토지로 보아 9억원 초과분에 대하여 양도차익을 계산하고 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율 80%를 적용하여 2017.1.24. 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 2019.8.29.∼2019.9.17. 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 전체 토지 중 쟁점주택의 바닥면적 106.83㎡(1층 주택 : 96.03㎡, 온실 : 10.8㎡)의 5배를 초과하는 88.15㎡[622.3㎡-(106.83㎡×5), 이하 “쟁점주택부수토지”라 한다]를 쟁점주택의 부수토지가 아닌 것으로 보아, 2019.12.10. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.3.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택의 1층에 부속된 온실면적은 건축물대장과 등기부등본상에는 10.8㎡로 되어 있으나, ㈜OOO사무소가 2019.11.22. 실측한 설계도면에 의하면 온실면적이 31.53㎡이라는 사실이 확인되는바, 이를 근거로 바닥면적을 산출하면 1층 바닥면적은 127.56㎡로 쟁점주택의 전체 토지가 쟁점주택 바닥면적의 5배를 초과하지 아니하므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다. 특히, 청구인은 심판청구를 제기하면서 온실면적을 공정하고 객관적으로 측량하기 위해 한국토지정보공사에 온실면적 측량을 의뢰하였고, OOO공사는 2020.2.27. 온실면적을 32.1㎡로 측량결과를 통보하여 쟁점주택의 전체 토지가 쟁점주택 바닥면적의 5배를 초과하지 아니함을 객관적이고 공정하게 증명되었다. 아울러, 청구인이 과세전적부심사를 청구할 당시, 처분청 심리업무 담당직원이 쟁점주택에 출장한 후 심리를 진행하면서 “온실 경계를 표시하는 콘크리트 잔해 등에 비추어 실제 온실면적이 공부상 면적인 10.80㎡ 보다 넓은 것으로 보인다”는 견해를 표시한 바 있으므로 온실면적을 공부상 면적이 아닌 실제 면적으로 쟁점주택의 부수토지 면적을 산정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 실제 온실면적을 31.53㎡라고 주장하면서 제출한 쟁점주택의 실측도면(㈜OOO사무소가 2019.11.22. 작성)은 쟁점주택이 멸실된 상태에서 작성된 것으로서, 쟁점주택의 온실 부분이 존재하지 않는 상황에서 온실 면적을 정확하게 측정한 것으로 보기 어렵다. OOO지사가 2020.2.27. 작성한 실측도면 역시 쟁점주택 양도일인 2016.11.23.보다 3년 이상 경과한 상태에서 주택이 멸실된 이후에 작성된 것으로 신빙성이 없으므로 쟁점주택의 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 따른 온실면적을 기준으로 쟁점주택의 부수토지를 산정하는 것이 타당하다. 아울러, 과세전적부심사청구 당시 심리업무 담당직원의 “온실 경계를 표시하는 콘크리트 잔해 등에 비추어 실제 온실면적이 공부상 면적인 10.80㎡ 보다 넓은 것으로 보인다”는 견해는 심리업무 담당직원의 주관적인 견해이고, 출장 당시 콘크리트 잔해를 보고 진술한 것이지 실제 멸실 직전 면적이 공부상 면적보다 컸다는 의미는 아니다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 부속된 실제 온실면적(31.53㎡)을 적용하여 쟁점주택의 부수토지면적을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제104조의3(비사업용 토지의 범위)

① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

5. 「지방세법」제106조 제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

(2) 소득세법 시행령 제168조12(주택부수토지의 범위) 법 제104조의3 제1항 제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다. 1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배

(3) 건축법 제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

(4) 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정 방법)

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 법 제46조 제1항 단서에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적 나. 대지에 도시·군계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우: 그 도시·군계획시설에 포함되는 대지(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제47조 제7항에 따라 건축물 또는 공작물을 설치하는 도시·군계획시설의 부지는 제외한다)면적

2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.(후단 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2016.11.23. OOO 대 622.3㎡ 및 지상 주택건물(지하 1층, 지상 2층, 연면적 240.29㎡)을 주식회사 OOO에게 양도하면서, 전체 토지(622.3㎡)를 1세대 1주택인 고가주택의 부수토지로 보아 9억원 초과분에 대하여 양도차익을 계산하고 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율 80%를 적용하여 양도소득세를 신고하였다. (나) 처분청은 전체 토지(622.3㎡) 중 쟁점주택의 바닥면적 106.83㎡(1층 주택 : 96.03㎡, 온실 : 10.8㎡)의 5배(도시지역)를 초과하는 88.15㎡[622.3㎡-(106.83㎡×5)]를 쟁점주택의 부수토지가 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 경정ㆍ고지하였다. (다) 쟁점주택에 대한 건축물대장에 의하면, 쟁점주택의 1층에 온실이 부속되어 있고, 온실의 면적은 10.8㎡로 나타나고, 등기부등본에 의하면, 쟁점주택 1층 면적에 온실면적이 포함되어 있는 것으로 나타난다. (라) 청구인은 2018년 2월과 2019년 11월경 ㈜OOO사무소에 쟁점주택에 부속된 온실면적 측량을 의뢰하였고, ㈜OOO사무소는 온실면적을 23.93㎡와 31.53㎡로 측량한 것으로 나타난다. (마) 청구인은 이 건 양도소득세와 관련하여 처분청에 과세전적부심사를 청구하였고, 심리업무 담당직원이 쟁점주택에 출장한 후 심리를 진행하면서 “온실 경계를 표시하는 콘크리트 잔해 등에 비추어 실제 온실면적이 공부상 면적인 10.80㎡보다 넓은 것으로 보인다.”는 의견을 표시한 것으로 나타난다.

(바) 청구인은 이 건 심판청구를 제기하면서, 온실면적을 공정하고 객관적으로 측량하기 위해 OOO공사에 온실면적 측량을 의뢰하였고, OOO공사는 2020.2.27. 실제 온실면적을OOO로 측량결과를 통보한 것으로 나타난다. (사) 조세심판원 담당사무관이 2020.4.22. 쟁점주택에 출장하여 온실부분의 콘크리트 잔해를 기준으로 하여 면적을 측량한 결과 OOO로 확인되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점주택의 부수토지면적을 산정할 때 공부상의 면적을 기준으로 산정하여야 한다는 의견이나,「소득세법」에서 “주택”이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 사용하는 건물을 뜻하는 것이고, 주택의 경우에 있어서 1세대 1주택으로 인정되는 주택과 그 부수토지를 계산함에 있어서 주택과 특별한 용도구분 없이 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지는 주택의 부수토지로 보아야 하는바, 온실이 쟁점주택의 1층에 부속되어 온실면적이 주택의 면적에 포함되는 것에 대하여 처분청과 다툼이 없고 공부상 면적과 사실상 면적이 다른 경우 사실상 현황에 따라 부수토지 면적을 산정하는 것이 타당한 점, 쟁점주택의 1층에 부속된 온실면적이 건축물대장과 등기부등본상에는 10.8㎡로 되어 있으나, ㈜OOO사무소가 2019.11.22. 실측한 설계도면에 의하면 온실면적이 OOO로 나타나는 점, 청구인은 온실면적을 공정하고 객관적으로 측량하기 위해 측량전문기관인 OOO에 온실면적 측량을 의뢰하였고, OOO는 2020.2.27. 온실면적을 OOO로 측량결과를 통보한 점, 청구인이 과세전적부심사를 청구할 당시, 처분청 심리업무 담당직원이 쟁점주택에 출장한 후 심리를 진행하면서 “온실 경계를 표시하는 콘크리트 잔해 등에 비추어 실제 온실면적이 공부상 면적인 10.80㎡ 보다 넓은 것으로 보인다.”는 의견을 표시한 것으로 보아 공부상 면적과 실제 면적이 상이한 점, 조세심판원 담당사무관이 2020.4.22. 쟁점주택에 현지출장하여 온실부분의 콘크리트 잔해를 기준으로 하여 면적을 측량한 결과 OOO로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점주택의

부속된 실제 온실면적은OOO이므로 처분청이 쟁점주택부수토지를 쟁점주택의 부수토지가 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.