재건축조합주택 조합원 입주권의 취득시기(기각)

주택의 양도일 이전에 재건축조합주택에 대한 사용승인을 받아 조합원입주권이 신축주택으로 변환된 경우 1세대 2주택자에 해당되어 1세대 1주택 비과세 규정은 적용되지 않음

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.2.9. OOOO OOO OOO OOO OO OOOOO OOOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 후에 2006.12.18. 양도하고 양도소득과세표준을 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 배우자 OOO의 명의로 1989.6.30. 취득한 OOOO OOO OOO OO OOO OOOO OOO OO OOOO〔이하 “재건축조합 주택”이라 하고, 이후 주택재건축이 추진되어 재건축조합주택은 2006.11.17. OOOO OOO OOO OO OOOOO OOOO OOOOO(이하 “신축주택”이라 한다)로 되었다〕를 보유하고 있다 하여 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2009.5.28. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 9,665,590원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.4. 이의신청을 거쳐 2009.11.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

재건축조합주택 조합원 입주권의 취득시기는 잔금을 입금한 후 입주증을 취득한 2006.11.29.이고, 조합원 입주권을 취득한 후 1년 이내인 2006.12.18. 쟁점주택을 양도할 당시 청구인은 쟁점주택과 조합원 입주권을 소유하다가 당해 입주권을 취득한 날부터 1년이내에 양도하여 쟁점주택은 「소득세법 시행령」제156조의2 제3항에 의하여 1세대 1주택의 양도에 해당되어 비과세대상임에도 처분청이 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 위법·부당하다.

나. 처분청 의견

2003.12.30. 개정된 「소득세법 시행령」제155조 제16항에 의하면 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일부터 주택이 조합원입주권으로 변환되고 당해 입주권 양도시 다른 주택이 없는 경우 1세대 1주택으로 본다. 그러나, 쟁점주택의 양도일(2006.12.18.)이전인 2006.11.17. 재건축조합주택에 대한 사용승인을 받아 조합원입주권이 신축주택으로 변환한 이 건의 경우 청구인은 1세대 2주택자에 해당되어 청구인의 주장과 같이 「소득세법 시행령」제156조의2 제3항을 적용하기는 어려워 쟁점주택의 양도를 비과세대상인 1세대 1주택의 양도가 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것)【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한 다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과「도시 및 주거환경정비법」제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다] 를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다 . 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 부칙 제12조 (2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호 생략)을 말한다.(단서 생략) 제155조(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것)【1세대 1주택의 특례】

(16) 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조 의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다.

② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제 11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 재건축조합주택 조합원입주권의 취득시기는 잔금을 입금한 후 입주증을 취득한 2006.11.29.로 보아야 하고, 따라서 쟁점주택 양도 당시 당해주택과 조합원 입주권을 소유하던 청구인이 당해 조합원입주권을 취득한 후 1년 이내인 2006.12.18. 양도한 쟁점주택은 「소득세법 시행령」제156조의2 제3항에 의한 1세대 1주택 비과세대상에 해당된다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(2) 청구인의 배우자가 1989.6.30. 종전 주택을 취득한 뒤 청구인이 2000.2.9. 쟁점주택을 취득하였고, 종전주택은 2003.6.27. 주택재건축사업에 대한 사업시행인가를 받아 주택재건축공사를 시행하여 2006.11.17. 신축주택에 대하여 사용승인을 받았으며 청구인은 그 이후인 2006.12.18. 쟁점주택을 양도한 사실 등이 심리자료에 나타난다. (3)「 소득세법」제89조 제1항 제3호에 “ 1세대 1주택과 이에 부수되는 주택 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다”고 규정하고 있으며, 동조 제2항에서 “제1항의 규정에 불구하고 1세대가 주택과「도시 및 주거환경정비법」제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니하되, 다만 주택재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그러하지 아니하다”고 규정하고 있고, 2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 「소득세법 시행령」제155조 제16항에 “「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재건축사업의 경우 동법 제28조 의 규정에 의한 사업시행인가일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다”고 규정하고 있다.

(4) 종전주택은 사업시행인가일인 2003.6.27. 조합원 입주권으로 변환되고 당해 입주권은 사용승인일인 2006.11.17. 신축주택으로 변환되므로 쟁점주택의 양도일(2006.12.18.) 현재 청구인은 1세대 2주택을 소유한 것으로 보인다.

(5) 위 사실관계와 관련법령을 보면, 재건축조합주택 조합원입주권의 취득시기를 입주증을 교부받은 2006.11.29.로 보아야 하며 따라서, 재건축주택조합 입주권을 보유한 청구인이 양도한 쟁점주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(6) 따라서, 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 적법·타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.