무상임대 상가의 임대료 시가는 비교상가의 임대료가 아니라 「법인세법 시행령」 제89조 제4항에 따라 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점상가와 같은 건물에 있는 비교상가의 임차인은 그 건물 소유자인 청구인과 특수관계가 없고, 장기간 같은 금액으로 임대차계약을 맺고 있는 점 등에 비추어 보면, 비교상가의 임대료는 「부가가치세법 시행령」 제62조 제1호의 따른 시가에 해당한다고 보는 것이 타당하므로, 쟁점상가의 시가가 불분명하다는 전제에서 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 소재 지상1층 연면적 249㎡ 1개동의 상가건물을 소유하고 있는데, 그 중 149㎡(이하 “비교상가”라 한다)는 보증금 OOO원, 월세 OOO원(부가가치세 제외)에 타인에게 임대(OOO)하고 있고, 나머지 100㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)는 2015년부터 아들에게 무상임대하고 있으며, 청구인의 아들이 그곳에서 2015년 6월부터 커피숍(OOO)을 운영하고 있다.

나. 처분청은 2022.4.4.∼2022.5.18. 기간 동안 청구인의 2017∼2020년 과세기간에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인의 아들에 대한 쟁점상가 무상임대는「부가가치세법」제12조제2항 단서에 따른 과세대상으로 보고, 비교상가의 1㎡당 월세(OOO원÷149㎡=OOO원)에 쟁점상가의 면적(100㎡)을 곱한 OOO원을 쟁점상가 임대용역의 매월의 시가로 산정하여 청구인이 매년 OOO원(공급가액) 의 부가가치세 과세표준 및 종합소득세 수입금액을 신고누락하였다고 보는 한편, 비교상가 임대료.주차장 현금수입액의 신고누락 등을 확인하여 청구인에게 2017년～2021년 제2기 부가가치세 합계 OOO원 및 2017년～2020년 귀속 종합소득세 합계 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 쟁점상가의 무상임대와 관련한 부분에 대한 과세처분에 불복하여 2023.3.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

종합병원에 인접하여 약국의 사업장으로 운영되는 비교상가와 유동인구가 적어 공실상태에 있던 쟁점상가의 임대는 거래의 유사성이 없으므로, 비교상가의 임대료는 쟁점상가 임대료의 시가로 부적합하다.

(1)「법인세법 시행령」제89조제1항에서 시가의 일반개념을 “해당 거래와 유사한 상황에서 해당 사업자가 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격”으로 규정하고 있는바, 어떠한 다른 가격을 시가로 인정하기 위하여는 “해당 거래와 유사한 상황”일 것(거래의 유사성)이 전제되어야 한다.(가) 상가건물의 경우 그 건물 내에서 영위하는 업종의 특성이 매우 중요한 요소인바, 그 임대료의 시가판정을 위한 “유사한 상황”은 상가의 객관적인 입지조건과 함께 입주한 개별 업종의 특성 등을 종합적으로 반영한 상권의 유사성을 의미한다.(나) 아래의 항공사진을 보면, 쟁점상가는 OOO대학교 의과대학과 병원, 간호대학 등이 자리하고 있는 블록의 주 상권 반대방향의 모퉁이에 위치하여 주변에 별다른 상업용 건물이나 시설이 없고, 인근 OOO대학교와는 상시 왕래가 차단되어 있으며, 왕복 5차선 도로를 사이에 두고 맞은편에 위치한 OOO시장에 비하여 상권, 특히 유동인구 측면에서 나쁜 조건이었다.(다) 또한 쟁점상가의 인근에는 OOO(비교상가) 외에도 다른 약국이 오래전부터 영업 중이어서 쟁점상가는 약국으로서의 입지도 좋지 않았고, 유동인구가 적어 카페로서의 입지도 좋은 편이 아니었다.(라) 부동산중개업소의 정보에 의하면, 쟁점상가의 인근에 있고, 영업여건이 양호한 OOO 단지 반대편의 상권은 임대료가 평당 OOO원 수준인데, 그와 비교하면 비교상가의 평당 약 OOO원의 임대료는 상당히 높은 수준으로, 비교상가의 임대료는 쟁점상가의 임대료 시가로 적합하지 않다.(마) 처분청이 쟁점상가와 비교한 다른 카페들은 OOO시장을 끼고 있어 입지조건이 쟁점상가에 비해 우수하여 쟁점상가의 비교대상으로 부적합하다.

(2) 쟁점상가는 임차인을 구하지 못해 장기간 공실상태에 있다가 청구인이 아들에게 불가피하게 무상으로 임대한 것이므로, 쟁점상가의 무상임대가 경제적 합리성이 없다고 볼 수 없다.비교상가에서는 오래 전부터 연매출액 OOO원에 달하는 OOO이 성업 중이었던 반면, 쟁점상가는 약국으로서의 입지도 좋지 않아 2015년 5월경(OOO 영업 준비시점)까지 임차인을 구하지 못해 몇 년간 공실이었는데, 특별한 직업이 없던 청구인의 아들이 그곳에서 카페라도 운영하겠다고 부탁하여 청구인은 공실로 두는 것보다 낫다고 판단하여 사용을 허락하였다.

(3) 또한 쟁점상가에 입점한 카페이솝의 매출액은 연간 OOO원에서 OOO원 사이이고 그마저도 점차 감소하고 있는 추세인데, 처분청이 적용한 연간 OOO원의 임대료는 임차인의 매출액에 비하여도 지나치게 높아 시가에 부합하지 않는다는 점을 방증한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점상가를 아들에게 무상임대한 행위는 경제적 합리성이 없고, 쟁점상가와 같은 건물의 1층을 나누어 쓰고 있어 가치형성요인이 유사한 비교상가의 임대료는 쟁점상가 임대료의 시가에 해당한다.

(1) 청구인이 무상임대 과세표준의 산정근거로 제시한「법인세법 시행령」 제89조제4항은 시가가 불분명한 경우에 보충적으로 적용되는 것이나, 이 건은 쟁점상가 임대료의 시가(비교상가의 임대료)가 분명한 경우에 해당하므로 위 규정의 적용대상이 아니다.쟁점상가와 비교상가 모두 청구인이 소유하고 있는 1층 상가건물의 일부로, 그 위치나 주위환경 및 이용상황 모두가 동일한바, 비교상가의 임대료는 청구인이 2011년부터 현재까지 특수관계가 없는 임차인과의 정상적인 거래로 형성된 가격으로, 이는「법인세법 시행령」제89조제1항에서 규정한 일반적인 시가에 해당한다.청구인이 주장하는「법인세법 시행령」제89조제4항에 따라 산정한 쟁점상가의 임대료는 연간 OOO원보다 적은 금액으로, 이는 비교상가나 인근 카페에 비해 터무니없이 낮은 가격이므로, 불합리하다.

(2) 청구인이 아들에게 입지조건이 우수한 쟁점상가를 무상으로 임대한 것은 경제적 합리성이 없는 거래로, 부당행위계산부인규정의 적용대상에 해당한다.OOO대학교병원과 골목 하나를 사이에 두고 있는 쟁점상가는 청구인이 운영하는 OOO주차장과 함께 있어 내원고객에게 편리한 입지적 조건을 갖추고 있고, 외진 곳이라도 성업 중인 가게가 많은 커피숍의 특성을 감안하면, 쟁점상가는 커피숍으로서의 입지적인 경쟁력이 있으며, 카페이솝의 2017∼2020년 기간의 연간 매출액은 OOO원에서 OOO원 사이의 적지 않은 금액인바, 쟁점상가를 무상임대한 것은 경제적 합리성이 없다.청구인은 제3자의 임차인을 찾지 못하여 불가피하게 아들에게 무상임대를 하였다고 주장하나, OOO대학교병원의 옆에 있는 쟁점상가의 인근에는 OOO을 포함한 두 곳의 약국만이 있어 약국으로서의 입지조건도 우수하여 청구주장은 신빙성이 부족하다.

(3) 부동산 임대료의 시가를 산정할 때, 임차인의 개별업종의 특성을 고려하는 것은 시가산정의 법리 및 감정평가 방식에 맞지 않아 타당하지 아니하다.(가) 법원은 부동산임대용역의 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역 내의 부동산에 대한 적정거래 가능가격 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 한다(대법원 1997.9.9.선고 97누1570 판결 등 참조)고 판시하였는바, 임대목적물인 해당 부동산 자체의 위치 및 환경적 특성만을 언급하고 있을 뿐 임차인 개별업종의 특성을 고려요소로 삼지 않고 있다.(나) 「감정평가에 관한 규칙」 (국토교통부령 제356호) 제22조에서 임대료의 감정평가시에 임대사례비교법을 원칙으로 규정하고 있고, 임대사례비교법에 따른 임대료는 아래 산식과 임대료를 구하는 산식은 아래와 같은데, 임대사례를 기준으로 임대목적물의 개별 특성을 반영한 조정을 하여 임대료를 산정하는데, 임차인이 영위하는 업종의 영업적 특성을 반영하지는 않는다.

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ㅇ또한 감정평가에 관한 규칙에서 위 외의 감정평가 방식으로 원가방식, 비교방식, 수익방식을 제시하고 있으나, 그 방식 모두 임차인의 영위업종의 특성을 평가액산정에 반영하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

무상임대 상가의 임대료 시가는 비교상가의 임대료가 아니라「법인세법 시행령」 제89조제4항에 따라 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법제12조(용역 공급의 특례)

① 사업자가 자신의 용역을 자기의 사업을 위하여 대가를 받지 아니하고 공급함으로써 다른 사업자와의 과세형평이 침해되는 경우에는 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다. 이 경우 그 용역의 범위는 대통령령으로 정한다.

② 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 “특수관계인”이라 한다)에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다.제29조(과세표준)

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액

2. 금전 외의 대가를 받는 경우 : 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.

3. 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 제12조 제2항 단서가 적용되는 경우

⑫ 시가와 그 밖에 공급가액 및 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 부가가치세법 시행령제26조(용역의 공급으로 보는 특수관계인에 대한 사업용 부동산의 임대용역)

① 법 제12조 제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 특수관계인”이란「소득세법 시행령」제98조제1항 또는「법인세법 시행령」제2조제5항 각 호에 따른 자(이하 “특수관계인”이라 한다)를 말한다.

② 법 제12조 제2항 단서에서 “사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역”이란 사업용 부동산의 임대용역 중 다음 각 호에 해당하는 것을 제외한 것으로 한다.

1. 「산업교육진흥 및 산학연협력촉진에 관한 법률」 제25조에 따라 설립된 산학협력단과 같은 법 제2조 제2호 다목의 대학 간 사업용 부동산의 임대용역2.「공공주택 특별법」 제4조제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자와 같은 항 제6호에 따른 부동산투자회사 간 사업용 부동산의 임대용역제62조(시가의 기준) 법 제29조 제3항 및 제4항에 따른 시가(時價)는 다음 각 호의 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)

3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는「소득세법 시행령」제98조제3항 및 제4항 또는「법인세법 시행령」제89조제2항 및 제4항에 따른 가격

(3) 소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)

② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.

2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우.(괄호 생략)

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

(4) 법인세법제52조(부당행위계산의 부인)

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

(5) 법인세법 시행령제89조(시가의 범위 등)

① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(괄호 생략)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(괄호 생략) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다.(가) 처분청의 경정.고지내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

이 건 부과처분 내역

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ㅇ(나) 쟁점상가 및 비교상가에 대한 정면사진 및 항공사진을 보면, 쟁점상가와 비교상가는 1동의 건물의 일부를 각각 사용하고 있고, OOO 지하철1호선 OOO역 4번 출구에 있는 해당 건물은 청구인이 운영하는 OOO주차장과 함께, OOO대학교병원과 골목을 사이에 두고 있으며, 5차선도로를 사이에 두고 OOO시장 상권의 건너편에 위치해 있다.(다) 처분청이 비교상가의 단위 면적당 임대료를 쟁점상가의 임대료 시가로 산정한 금액은 연간 OOO원이고, 청구인이 주장하는「법인세법 시행령」 제89조제4항에 따라 산정(정기예금이자율 1.6% 내외)한 금액은 연간 OOO원∼OOO원으로 나타난다.(라) 처분청이 비교상가의 임대료가 시가에 부합한다며, 비교상가 및 인근 상가의 실제 임대료와「법인세법 시행령」 제89조제4항에 따라 산정한 쟁점상가의 임대료를 비교한 자료는 아래 ＜표2＞와 같고, 이에 대하여 청구인은 그 카페들이 쟁점상가의 큰 도로 반대변에 위치한 OOO시장의 상권 인근에 있어 비교대상으로 보기 어렵다고 주장한다.

＜표2＞

다른 상가 임대료와의 비교

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ㅇ

ㅇ(마) 청구인의 아들이 쟁점상가에서 영위하는 OOO의 매출액 현황은 아래 ＜표3＞과 같고, 이에 대하여 처분청은 임차인이 상당한 매출을 올리고 있어 연 OOO원의 임대료가 적정하다는 의견인 반면, 청구인은 임차인의 매출액에 비해 처분청이 적용한 시가가 지나치게 높아 부적정하다(특히 2020년 이후에는 매출액이 급감하였다)고 주장한다.

＜표3＞

쟁점상가 임차사업장(OOO)의 매출액 현황

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ㅇ(바) 쟁점상가가 장기간 공실이었다고 주장하며 청구인이 제시한 전기사용계약정보에는 2011.3.2. 요금체납을 사유로 해지되었다가 2015.6.1. 재사용한 것으로 나타나고, 그 시기에 쟁점상가의 소재지에 사업자등록이 된 내용은 확인되지 아니한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 청구인은 비교상가와 쟁점상가에 입점한 업종이 각각 약국과 카페로 서로 다르고, 상가의 경우 임차사업자가 영위하는 업종에 따라 입지조건과 임차인이 부담할 수 있는 적정 수준의 임대료가 서로 달라 비교상가의 임대료는 쟁점상가의 임대료 시가로 적정하지 아니하므로, 쟁점상가의 임대료 시가는「법인세법 시행령」제89조제4항에 따라 산정하여야 한다고 주장한다. (나) 사업용 부동산의 임대용역에 대한 부가가치세 과세표준을 산정함에 있어 시가란 원칙적으로「부가가치세법 시행령」제62조제1호에 따라 “사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격”으로 하고, 만약 그러한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 같은 조 제3호에 따라 “「소득세법 시행령」제98조제3항 및 제4항 또는「법인세법 시행령」제89조제2항 및 제4항에 따른 가격”으로 하는 것이다.

(다) 살피건대, 쟁점상가의 경우 비교상가와 같은 건물의 1층을 각각 3분의 1과 3분의 2 정도로 나누어서 사용하고 있어 그 위치나 구조 및 이용현황이 다른 어느 상가보다 동일하거나 유사하고, 청구인도 비교상가보다 더 유사한 구조 및 이용현황을 갖춘 다른 상가를 제시하지 못한 점, 쟁점상가는 OOO 지하철1호선 OOO역 4번출구에 있고, 청구인이 운영하는 OOO주차장과 붙어 있으며, OOO대학교병원과 작은 골목을 사이에 두고 있는바, 청구인의 주장처럼 비록 OOO시장 상권의 큰 도로 반대편에 위치해 있다 하더라도 위와 같은 사정을 보면 쟁점상가가 상가로서의 입지조건이 나쁘다고 단정하기 어려운 점, 또한 쟁점상가와 같은 건물에 있는 비교상가의 임차인은 그 건물 소유자인 청구인과 특수관계가 없고, 장기간 같은 금액으로 임대차계약을 맺고 있는 점 등에 비추어 보면, 비교상가의 임대료는「부가가치세법 시행령」제62조제1호에 따른 시가에 해당한다고 보는 것이 타당하므로, 쟁점상가의 시가가 불분명하다는 전제에서 한 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.