쟁점오피스텔이 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다는 청구주장의 당부

쟁점오피스텔은 호수별 전용면적이 85㎡ 이하이고, 건축 및 분양 당시부터 공동주택 구조로 주거용으로 분양하기 위한 것으로 보이는 점, 입주자가 대부분 실제 거주하고 있고「지방세법」상 주택으로 분류되어 재산세가 과세되고 있는 점, 청구인이 부가가치세 매입세액 공제를 받은 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 보는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO에서 지상 1층은 근린생활시설(전용면적 29.475㎡～53.8450㎡의 상가 4호), 2층～10층은 업무시설(전용면적 85.3869㎡～86.3325㎡의 오피스텔 27세대, 미분양된 1002호를 제외하고 총 26세대를 이하 “쟁점건물”이라 한다)로 하여 건축허가를 받아 OOO(연면적 2,998.99㎡)를 신축하였고, 2013.12.30. 사용승인을 받았으며, 2014년 제1기 부가가치세 과세기간에 1층 상가 4호 분양수입금액 합계 OOO원은 과세매출로, 2층~10층 오피스텔 27세대 중 26세대 분양수입금액 합계 OOO원은 면세매출로 하여 부가가치세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점건물이 업무시설로서 「주택법」에 따른 주택에 해당하지 아니한바, 「조세특례제한법」 제106조 제1항 제4호에서 규정한 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 쟁점건물 분양수입금액 중 합계 OOO원을 토지분 공급가액으로, 합계 OOO원을 쟁점건물분 공급가액으로 하여 2015.10.14. 청구법인에게 2014년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2016.1.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

오피스텔은 2010.7.6.부터 「주택법」상 준주택으로 추가된 바 있고, 오피스텔이 세법상 주택에 해당하는지 여부는 「국세기본법」 제14조의 실질과세원칙 상 실제 사용용도에 따라 판단하여야 하며,쟁점건물은 건축허가 당시 제2종일반주거지역에서 주택법 상 준주택(오피스텔)으로 허가를 받았고, 거실, 방, 주방, 목욕시설을 갖춘 화장실 등을 모두 갖추고 주거용에 적합한 벽체매립형으로 바닥 난방이 가능하도록 시공하였으며, 전기시설과 도시가스시설도 가정용으로 적합하도록 설치.안전검사를 필하였고, 분양함에 있어서도 “교통, 교육, 공원과 연계된 신개념 주거환경”을 모티브로 공동주택으로 분양하여, 수분양자들 또는 세입자들 모두가 쟁점건물을 실제 주거용으로 사용하고 있으며,세대별 공부상 면적이 85㎡를 초과하나, 이는 업무시설로서 벽체중심선을 기준으로 면적을 측정함에 따른 것이고, 주택은 벽체내부선을 기준으로 면적을 측정하므로, 주택을 기준으로 측정한 면적은 모두 85㎡이하인바, 쟁점건물을 부가가치세 면제 대상 국민주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「주택법」에 종전의 주택규정이 있고, 2010.7.6. 별도의 준주택이 추가 되었다 하더라도 「건축법 시행령」 별표1에 해당하는 준주택은 그 용도가 다르며, 「조세특례제한법」 제106조 제4호에 규정한 국민주택이 준주택을 포함한 개념으로 본다는 명시규정이 없는 한 오피스텔을 국민주택으로 볼 수 없다 할 것이고,건축법 등에 따른 주택의 허가기준을 충족하지 못한 건축물을 외관과 실제용도가 주택에 해당한다고 하여 주택과 동일하게 보기 어려우며, 분양시에 주택의 형태를 갖추고 분양이 이루어진 후 공급받는 자가 주택 외의 용도로 사용 가능하다면 주택공급의 면세취지에 반하고 법적안정성을 해할 우려가 있는바, 각 호의 면적이 국민주택으로 설계되었고 각 호별 독립된 주거생활이 가능하도록 취사시설 등을 갖추었으며 각 호별로 구분 등기되어 호별로 분양할 수 있는 경우에 해당한다고 하더라도, 입주자의 구체적인 사용용도에 불구하고 주택으로 허가받지 아니한 경우에는 부가가치세를 과세함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물이 부가가치세 면제 대상 국민주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 부가가치세법 제4조【과세대상】 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입제31조【거래징수】 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조 제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.

(2) 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(3) 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

④ 법 제55조의2 제5항에서 “대통령령으로 정하는 규모 이하의 주택”이란 주택의 연면적(공동주택의 경우 전용면적)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다.제106조【부가가치세 면제 등】

④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(4) 주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. 주택 이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.1의

2. 준주택 이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. 국민주택이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적” 이라 한다)이 1호(호) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 “국민주택규모” 라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

(5) 주택법 시행령 제2조의2【준주택의 범위와 종류】 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔

(6) 주택법 시행규칙 제2조【주거전용면적의 산정방법】

② 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호 후단의 규정에 의한 주거전용면적의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 의한다.

2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

(7) 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적.높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요 내용은 아래와 같다.(가) 쟁점건물 공급가액 산정 내역 및 경정결의 내역은 아래 ＜표1＞ 및 ＜표2＞와 같다.

＜표1＞

쟁점건물 공급가액 산정 내역＜표2＞ 경정 결의 내역(나) 쟁점건물 건축물 대장에 의하면, 쟁점건물은 제2종일반주거지역에 위치하고, 주용도는 1층은 근린생활시설, 2층부터 10층까지는 오피스텔로 되어있으며, 전용면적은 201호가 86.3325㎡, 202호가 86.185㎡, 203호가 85.3869㎡로 기재되어 있다.

(2) 청구법인은 쟁점건물이 준주택으로서 주거용으로 사용하기에 적합하도록 설계하고 건축허가를 득하여 시공하였으므로 주택에 해당하고, 건축물 대장상 전용면적은 벽체중심선을 기준으로 계산한 것이나, 주택의 전용면적 계산기준에 따라 벽체내부선을 기준으로 재계산하는 경우 모두 국민주택규모 이하에 해당한다고 주장하면서, 건축허가 신청시 첨부한 건축설계도서, OOO이 발급한 건축허가서, 시공사인 OOO 주식회사와의 표준도급계약서, 공사원가계산서, 전기사용신청 접수증, 도시가스공사 청구서, 쟁점건물 구적도 및 벽체내부선을 기준으로 한 전용면적 계산 내역, 분양 홍보 리플렛 사본, 샘플하우스 디스플레이 견적서 등을 제출하였고 그 주요 내용은 아래와 같다.(가) 쟁점건물의 구조는 거실 및 방1, 방2, 방3, 주방/식당, 목욕시설을 갖춘 화장실 등으로 공간 배치가 되어 있어 전형적인 공동주택의 형태로 보인다.(나) 공사 견적내역에 의하면, 씽크대 및 붙박이장(렌지후드 포함), 빨래건조대 등 설치비가 포함되어 있는 것으로 확인되고, 위생설비 및 가스배관공사가 주거용에 적합한 벽체매립형, 즉 바닥 난방이 가능하도록 설계 및 시공되어있으며, 양변기, 세면기, 욕조, 샤워부스, 욕실장, 세탁기수전, 씽크수전, 휴지걸이, 비누대, 수건걸이, 거울 등 주거용에 필요한 시설이 신축시점부터 모두 설치되어있다고 주장한다.(다) 사용용도를 ‘주거용’으로 계약종별을 ‘주택용전력’으로 하여 OOO에 전기사용신청을 하였으며, 각 세대별 도시가스가 공급될 수 있도록 도시가스공사를 완료한 것으로 나타난다.(라) 쟁점건물의 중심선면적에서 벽체면적을 차감하여 계산한 전용면적의 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

쟁점건물 주택형별 전용면적 계산 내역(마) 분양 홍보 리플렛에 의하면, 자연환경, 교통편의, 주변 생활인프라, 교육 환경 등을 특장점으로 소개하고 있고, 공급내역에 ‘주택형’, ‘세대수’라는 용어를 사용하고 있으며, 안방붙박이장, 화장대, 전동식 빨래 건조대, 최고급 주방가구(가스레인지, 고급후드 포함, 빌트인 식기세척기) 등이 제공되는 것으로 홍보하고 있다.(바) 샘플하우스 디스플레이 견적서에 의하면, 거실 쇼파, 거실테이블, 에그체어, 4인식탁set, 안방침대, 사이드테이블, 침대, 책상, 체어, 선반, 커튼, 조명 등 포인트소품, 거실 안방 러그 등이 견적내용에 포함되어 있다.

(3) 2016.3.18. 쟁점건물을 현장확인조사 한바, 쟁점건물의 남측에는 경주시립도서관 및 황성공원이, 동측, 서측, 북측에는 삼보타운 4차 아파트, 우주타운 아파트, 공원아파트, 동보에이스 3차 등 주거용 건축물이 밀집되어 있어 주거용 시설로서 적합한 입지조건으로 보이고,각 세대는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 베란다겸 다용도실 등으로 구성되어 있고, 가스보일러, 주방 씽크대 및 아일랜드 식탁, 거실 아트월, 화장실 세면대 및 욕조 등이 설치되어 있으며, 벽체 및 바닥 마감재를 종이벽지 및 강화마루로 하여 주거용에 적합한 시설을 갖추고 있는 것으로 보이며,OOO 입주민에게 질의한 바, 분양 후 현재까지 계속 주거용으로 사용하고 있으며, 당초부터 주거용으로 인지하고 주거목적으로 분양받은 것이고, 주거용으로 재산세 과세대상 변동신고를 필하고 주거용으로 재산세를 납부하고 있으며, 해당 건물은 전 세대가 주거용으로 사용되고 있고, 상업용으로 사용하는 세대는 없는 것으로 알고 있다는 취지로 진술하였다.

(4) 처분청, OOO 등에게 조회확인한 바, 쟁점건물 세대별 입주민, 주민등록 전입여부 및 재산세 과세 대장 조회 회신 내용에 의하면, 26세대 중 24세대가 쟁점건물을 주소로 한 주민등록이 되어있고, 사업자등록 내역은 없으며, 대부분 주거용으로 재산세를 납부하는 것으로 확인된다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점건물이 일반업무시설로 분류되는 오피스텔로 건축허가 및 사용승인을 받은 후, 용도변경의 허가를 받지 아니하였으므로 주택으로 사용하더라도 부가가치세가 면제되는 주택에 해당하지 아니한다는 의견이나, 쟁점건물은 벽체내부선을 기준으로 계산한 호수별 전용면적이 85제곱미터 이하인 점, 주방시설, 방 3개와 거실이 있는 공동주택 구조이며, 배관.상하수도 공사가 모두 벽체매립형으로 설치되어 추후 시설을 변경할 수 없는 것으로 보아 당초부터 공동주택 구조로 신축한 것으로 보이는 점, 청구법인이 쟁점건물을 신축하면서 관련 부가가치세 매입세액 공제를 받은 사실이 없을 뿐 아니라, 쟁점건물 입주자 26호 중 24호가 주소지를 쟁점오피스텔로 전입하여 실제 거주하고 있고, 대부분 「지방세법」상 주택으로 분류되어 재산세가 과세되고 있는 점, 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부는 건축허가에서 정한 용도나 공부상의 용도를 기준으로 할 것이 아니라 당해 건축물의 실제 용도를 기준으로 판단하여야 하는 것이 타당한 점 등에 비추어 쟁점건물은 부가가치세 면제 대상인 국민주택 규모 이하의 주택에 해당하는 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점건물을 부가가치세 면제 대상인 국민주택 규모 이하의 주택이 아니라고 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.