조세특례제한법제97조에 의한 장기임대주택인지 여부(기각)

매매계약서·금융거래내역 등 임대차 사실을 확인할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 않고 임대사실 여부가 불명확하므로 조특법상 장기임대주택에 대한 양도세감면을 배제한 처분은 정당한 것임

1. 처분개요

가.청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOOOOOO OOOOOOOO(59.81㎡, 이하 쟁점①아파트라 한다)를 2005.2.18.OOO에게 94,000천원에 양도하였고, 같은 아파트 104-1801(59.81㎡,이하 쟁점②아파트라 한다)를 2005.7.27. OOO에게 120,000천원에 양도한 후, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은2010.1.11. 청구인에게 양도소득세 53,541,780원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2010.4.5. 이의신청을 거쳐 2010.6.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점①·②아파트를 각각 1997.6.20. 및 1997.3.31.에 취득하여 임대하다가 2005.3.18.과 2005.8.26. 양도하였으므로,「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택의 경우 양도소득세를 감면하도록 규정한「조세특례제한법」제97조 제1항 단서규정에 따라 양도소득세를 감면하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 매매계약서 및 임대차계약서, 금융거래내역 등 임대차 사실을 확인할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 않고 있으며, 임차인이라며 아파트 관리사무소에서 확인하여 제출한 자의 주민등록번호가 존재하지 않는 것으로 나타나고, OOO OOO청의 전입세대 조회결과 2005.1.1.～2005.6.30. 기간중 세대전출입 내역이 없으며, 1997년～2002년 기간중 청구인의 부동산임대소득 신고내역도 확인되지 않는 등 임대사실 여부가 불명확하고 쟁점①·②아파트의 부동산등기부등본상 등기접수일도 2001년 4월로 장기임대주택에 해당하지 않으므로 양도소득세 감면을 배제한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점①·②아파트가「조세특례제한법」제97조에 의한 장기임대주택인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일3.재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

(3) 조세특례제한법제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 조세특례제한법 시행령제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정)

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①·②아파트는 OOOO주식회사에서 건설(59.81㎡ 단일평형, 6동 449가구)하여 1998.11.14. 사용승인이 되었으며, 청구인은 아래<표>와 같이 쟁점①아파트를 1997.6.20., 쟁점②아파트를 1997.3.31. 매매를 원인으로 하여 2001.4.21.과 2001.4.30.에 각각 소유권이전등기 한 사실이 등기부등본 등에 나타난다.

(2) 청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOO의 4가구와 OOO OOO OOO OOOOO OOOOOOOO호 등 7가구를 임대하고 있으며,OOOO주식회사로부터 매매를 통하여 소유권 취득 후 임대하였으므로 매입임대주택에 해당하고,「조세특례제한법」제97조는 매입임대주택의 임대차 이전에 소유권이전등기를 경료할 것을 요건으로 하고 있지 아니하고,5년이상 임대의 직접적인 증거인 임대차계약서는 존재하지 아니하나 등기부등본(등기원인일)·입주민카드 내역·쟁점부동산 중개인의 사실확인서 등 간접적인 자료에 의하여 5년이상 임대하였음이 객관적으로 확인되므로쟁점①·②아파트가 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 규정인「조세특례제한법」제97조 제1항 단서에서 정한 요건에 해당한다며 아래의 증빙자료를 제출하였다.(가)OOO(OOOOO OO OOOOOOOO)의 사실확인서에는 “1998.10.15.부터 현재까지 쟁점아파트 인근에서 OOOOOOOO를 운영하고 있으며, 쟁점아파트의 미분양분을 OOOO 직원들이 분양계약을 하였고, 1998.11월경 사용승인 이후 OOOO측에서 소유권이전등기 전이라도 직원들이 임대차계약을 체결하도록 양해를 하였으며, 쟁점아파트의 경우도 보존기간 경과로 임대차계약서를 보관하고 있지는 않으나 1999년경 임대차를 중개한 사실이 있다”라고 기재되어 있다.(나) 쟁점아파트 관리사무소가 보관하고 있다는 입주민카드 내역은 아래 <표>와 같다(다) 청구인이 양도일 현재 5호 이상을 임대하고 있다며 제출한임대차계약서상 임대내역 및 OOO청장에게 등록(최초등록일 2000.12.11.)한 임대사업자 등록내용은 아래 <표>와 같다.O OO OOOOOO OO

(3) 청구인은 2010.10.19. 조세심판관회의에 출석하여, 청구인이OOOO에 근무하면서 1997년 쟁점아파트 분양당시 미분양으로 발생한 쟁점①·②아파트를 좋은 조건에 분양받아 계약 체결후 이를 임대하였으며, 임대차 계약서등 직접적인 증빙은 없으나 청구인이 확인한 쟁점아파트 관리사무소의 입주민카드에 OOOO OOO(OOOO OOOO OOOO OO)가 입주민으로 기재되어 있는 것과, 이들이 소유하고 있는 차량등록원부상의 등록주소 및 등록일에 의하여 1999년도에 실제로 임대한 사실이 확인되므로 장기임대주택에 따른 양도소득세 감면대상이라는 취지의 진술을 하였다.

(4)청구인이 제출한 입주민관리카드의 내역을 확인하기 위하여 우리 원에서쟁점아파트 관리사무소에 위 입주민관리카드 사본을 요청(문서번호:상임심판관(2)-1052, 2010.10.21) 하였으나 개인정보인데다 보관기간이 경과한 자료로 폐기하였다며 제출하지 아니하였으며, 청구인이 제출한 입주민카드상 차량소유주를 확인한 바, 청구인이 의견진술한 바와 같이 입주민의 성명은 OOOO OOO인 것은 사실이며, OOO은 쟁점①아파트에 1999.6.18. 명의이전등록 되었으나, OOO는 1999.7.20. 쟁점②아파트가 아닌 같은 아파트 104-1402에 신규등록된 사실이 확인된다.

(5) 살피건대, 청구인은쟁점①·②아파트를 분양받은 직후 OOOO OOO에게 임대하였다고 주장하면서도 사인간에 작성가능하여 신빙성이 없는 부동산중개인 OOO의 사실확인서 외에 아파트 분양계약서·임대차계약서·분양 및 임대와 관련한 금융거래내역 등 실제 임대가 이루어졌음을 증명할만한 객관적인 자료를 전혀 제시하지 못하고 있는 점, 처분청이OOO청에 확인한 쟁점①·②아파트의 전입세대 조회결과 전출입내역이 확인되지 아니한 점, 우리 원의 쟁점①·②아파트 관리사무소에 대한 입주자카드 조회요청에도 관련자료가 없다고 구두회신하여 입주여부 등을 확인할 수 없는 점, 그렇다면 쟁점①·②아파트의 취득일이 등기부등본상 등기접수일인 2001.4.21.과 2001.4.30.부터 양도시점까지의 기간이 5년 이상에 미치지 못하는 점 등으로 보아 쟁점①·②아파트가 「조세특례제한법」제97조 제1항에 의한 장기임대주택이므로 양도소득세를 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 보인다.

따라서, 처분청이쟁점①·②아파트를 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아양도소득세를 경정·고지한 처분은 달리잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.