청구인이 사업시행인가를 받은 재건축주택을 취득하였다가 재건축을 거쳐 사용승인을 받아 신규주택으로 전환된 후 양도한 경우 주택의 취득시기를 신규주택의 사용승인일로 보아 1세대1주택 비과세 적용대상이 아니라고 본 처분의 당부

이 건 사실관계 및 취지 등에 비추어 소득세법 시행령 제155조 제16항을 적용하는 것이 합리적이라 할 것이라 할 것이므로 청구인이 신축주택을 사용승인일에 취득한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 적용을 부인한 처분에 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.5.16. 사업시행인가를 받은 재건축아파트OOO를 2009.10.6. 취득하여, 2010.8.24. 관리처분계획인가를 거쳐 2016.8.30. 사용승인을 받아 신축아파트(OOO로 전환된 다음, 2017.12.29. 그 신축아파트를 OOO원에 양도하고 1세대1주택(고가주택)으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 신축아파트 취득시기는 사용승인일(2016.8.30.)로서 1세대1주택 적용을 위한 보유기간 요건이 충족되지 않았다며, 2022.3.16. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.4.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점재산이 사업시행인가를 받았다는 이유로 주택이 아닌 조합원입주권으로 보았으나, 재건축대상 아파트의 조합원입주권 전환시점은 사업시행인가일이 아니라 관리처분계획인가일이고, 청구인은 관리처분계획인가(2010.8.24.)를 받기 전인 재건축을 앞둔 주택 상태에서 쟁점재산을 취득(2010.8.24.)하였으므로, 신축아파트의 취득시점은 당초 재건축대상 아파트(구주택)의 쟁점재산의 취득시기(2009.10.6.)가 되어야 한다.

나. 처분청 의견

구 「소득세법 시행령」 제155조 제16항(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “쟁점규정”이라 한다)은 재건축대상 아파트의 조합원입주권 전환시점을 사업시행인가일로 규정하였고, 관련 부칙 제4조에 따라 2005.5.31. 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 쟁점규정이 적용되므로, 쟁점재산은 주택이 아닌 권리(조합원입주권)로서, 신축주택의 취득시기는 사용승인일이 된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

재건축된 신축주택 양도에 대하여 보유기간 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 1세대1주택의 적용을 부인한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(법률 제7837호, 2005.12.31. 일부개정) 제89조(비과세양도소득) ①다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “讓渡所得稅”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

※ 부칙 제12조 (조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례) ①제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

(2) 소득세법 시행령(대통령령 제18850호, 2005.5.31. 일부개정)

개정되기 전

개정된 후

제155조(1세대1주택의 특례) 16「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조 의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

제155조(1세대1주택의 특례) 16「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원( 동법 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

※ 부칙

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 양도하는 분부터 적용한다.

제4조(주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 재건축대상 아파트의 조합원입주권 전환시기는 아래 OOO와 같이 변경되어, 현재는 관리처분계획인가일 기준으로 판단하고 있지만, 이 건의 경우 2005.5.31. 이전에 사업시행인가를 받은 경우이므로, 쟁점규정에 따라 사업시행인가일을 기준으로 판단하여야 한다는 의견이다.

(2) 청구인은 쟁점규정에 대하여, 조합원입주권을 양도할 경우 1세대1주택을 양도한 것으로 보기 위한 특례규정일 뿐, 조합원입주권의 취득시기에 대한 일반규정은 아니라면서 관련 판결OOO을 제시하였는데, 처분청은 위 판결의 경우 「소득세법」 제89조 제2항(이하 “쟁점법률규정”이라 한다)이 문제되었던 것으로, 다른 주택을 양도할 때 보유 중인 조합원입주권을 주택수에 포함할지 여부가 쟁점이었던 반면, 이 사건은 조합원입주권이 신축아파트로 전환된 후 양도할 때 그 조합원입주권의 취득시기가 언제인지가 쟁점이므로, 쟁점규정(입주권양도에 대한 1세대1주택 적용 여부)이 적용되는 것이 타당하다는 의견이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점규정에 대하여 조합원입주권을 양도할 때 1세대1주택을 적용시키기 위한 특례규정일 뿐, 조합원입주권의 취득시기에 대한 일반규정으로 볼 수는 없고, 오히려 쟁점법률규정에 따라 쟁점재산은 취득 당시 주택상태에서 취득한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점규정과 쟁점법률규정 모두 특례규정이어서, 두 규정 모두 조합원입주권의 취득시기에 대한 일반규정으로 단정하기 어려운데, 이 사건은 쟁점재산을 취득하여 보유하다가 신축아파트로 전환된 다음, 그 신축아파트를 양도한 경우로서, 쟁점법률규정이 그 적용을 예정하고 있는 것으로 보이는 사실관계(주택과 조합원입주권을 모두 보유하던 중 주택을 양도하는 경우)와는 다소 차이가 있어 쟁점법률규정을 이 건에 그대로 적용하는 것은 어려움이 있는 반면, 쟁점규정은 보유하던 조합원입주권을 양도하는 경우 적용하는 것이므로, 이 사건의 경우와 유사하여 이를 적용하는 것이 합리적으로 보이는 점, 게다가 청구인은 이 사건에서 1세대1주택의 양도를 주장하고 있는데, 쟁점법률규정은 1세대1주택의 적용을 배제시키기 위한 규정인 반면, 쟁점규정은 1세대1주택을 적용시키기 위한 규정인 것을 고려하더라도 쟁점규정을 적용하는 것이 보다 타당해 보이는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청이 1세대1주택 비과세 적용을 부인하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.