부동산개발사업에 제공된 쟁점부동산의 권리지분 평가금액을 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

OOOO은 쟁점부동산의 지주들과 사업시행계약을 체결한 뒤 이를 해제한 증빙이 없으므로 사업시행을 한 것으로 보이고 지주공동사업 형태로 재건축사업을 진행한 사실이 없는 점,시행계약서상 청구인은 쟁점부동산의 토지 등을 제공하는 대가로 쟁점아파트의 분양권을 취득하기로 하면서 분양권의 대물변제면적에 30평형대 아파트의 3.3㎡당 평균 분양환산가액과 *.**를 곱한 금액을 분양가액에서 차감하기로 약정한 점 등에 비추어쟁점토지의 권리지분평가금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.청구인은OOO 신축공사(이하 “신축공사”라 한다)를 위하여 2006.4.18. 시행사인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 OOO 소재 상가 2개호및 아파트 부속토지 27.45㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한주상복합신축시행계약을 체결하고2007.4.6. 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 신탁하였다.

나.청구인은 2007.12.5.OOO및 OOO과 쟁점부동산 부지등에 재건축 중인 OOO 주상복합아파트 B-1904호 건물 163.64㎡, 대지 지분 19.74㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대한 분양계약서를 작성하고, 2011.2.14. 쟁점아파트를 신탁재산처분에 의한 신탁에 따라OOO명의로 소유권을 보존등기한 후, 2011.3.10. OOO으로부터 매매를 원인으로 쟁점아파트의 소유권 지분을 이전받을 때쟁점부동산의 권리지분평가금액OOO과 쟁점아파트 분양가액 OOO원을 OOO에 지급하였다.

다. 처분청은 양도소득세 조사를 실시하여 OOO 및 OOO이 시행한 신축사업은「소득세법」 제88조제2항 및 같은 법 시행령 제152조에 따른 환지가 적용되는 재건축사업이 아닌「건축법」에 의한부동산 개발사업이므로양도소득세 과세대상으로 보아쟁점부동산의권리지분평가금액 OOO원을 양도가액으로 하여2015.6.19. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2015.8.27.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)청구인과 OOO 간에 체결한 신축사업 시행계약서상에 쟁점부동산에 대하여 대물변제라는 용어를 사용한 것은 향후 공동주택 및상가 건축 시에 부담할 건축비에 대한 분담금을 산정하기 위한 기준을정한 것으로 양자 간의 채권채무를 명시하거나 확정한 것은 아니므로 「민법」에서 정의하고 있는 대물변제의 요건에 부합하지 아니하고,청구인은 신축사업 전반에 관한 권한을 OOO에게 위임한 것 뿐이며이러한 권한 위임은 언제라도 종료될 수 있는 불확정인 사안임에도처분청이 OOO을 쟁점부동산의 양수인이라 판단한 것은 불합리하며, 쟁점부동산의 처분은 법인에 대한 현물출자에 해당하지도 아니하므로 양도소득세 과세대상에 해당하지 아니하고, 청구인이 본인의 토지인 쟁점부동산에 건물을 신축한 것이므로 「도시개발법」 등에서 추진하고 있는 환지와 같은 방식으로 시행되는 것이므로 환지에 해당함에도 처분청이 쟁점부동산의 처분을 대물변제로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(2)「신탁법」 제34조에서 신탁자에게서 위탁받은 재산을 위탁자동의 없이 수탁자의 고유재산으로 귀속시키는 행위를 금하고 있고OOO은 쟁점부동산을 고유재산으로 귀속한 사실이 없음에도 처분청이 OOO을 대물변제의 당사자로 판단한 것은 같은 법의 법적구조와 법리를 오해한 것이다.

나. 처분청 의견

(1)쟁점부동산의 대물변제 당사자는 OOO이 아니라 사업시행자이면서 쟁점아파트의 건축주인 OOO이고, 건축주와 청구인간에는 분양대금 청구 및 납부와 관련한 채권채무가 성립하고 있으므로 OOO을 대물변제 당사자로 본 청구인의 주장은 과세원인을잘못 인지한 것이므로 이를 받아들일 수 없다.

(2)OOO과OOO이 시행한 신축사업은「소득세법」 제88조제2항과 같은 법 시행령 제152조에 따른 환지가 적용되는 재건축사업이 아닌 「건축법」에 의한 부동산 개발사업으로서 청구인과OOO이 작성한 시행계약서는 OOO이 신축사업을 진행하기 위하여청구인을 포함한 기존 토지주들에게 분양권을 우선하여 제공하고,청구인이 제공한 쟁점부동산의 대가(시행계약서에 대물변제금액으로정의)를 신축아파트의 분양가액에서 차감하는 것과 그 외 모든비용은 OOO이 지급한다는 내용으로 이는 공동사업에 의한 현물출자계약이 아닌 대물변제계약으로 확인되며, 신축부동산 전체가 신탁회사로 소유권이 보전되었고, 이후 청구인 등의 토지주들에게 신축아파트를 “매매”를 원인으로 이전함은 전형적인 아파트 분양 거래인바, 쟁점아파트의 분양대금을 쟁점부동산으로 납입(대물변제)하고잔액은 현금 납입한 것이므로 쟁점부동산을 쟁점아파트의 분양대금으로 대물변제한 것에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부동산개발사업에 제공된쟁점부동산의 권리지분 평가금액을양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다.(가)청구인은 OOO과 사업시행계약을 체결한 후 합의해제하였고 OOO은 재건축사업에 토지를 제공한 다른 지주들과 같이 “지주공동개발계약”을 체결하였다고 하나, 합의해제 또는 지주공동개발계약과 관련된 자료는 제출되지 아니하였다.(나)청구인은 신축사업을 지주공동개발방식에 의한 임의 재건축이라고하였으나, 지주공동사업은 토지주(시행사)와 시공사가 이익과손실을 공유하면서 개발하는 방식으로 시공사인 OOO과 청구인 간에이익과 손실을 공유한다는 사실을 확인할 수 있는 증빙 등이 제시되지 아니하였고, 청구인과 OOO이 작성한 시행계약서에서 토지제공에따라 받게 되는 분양권의 면적에 30평형대 아파트의 3.3㎡당평균 분양환산가액을 곱한 금액을 대물변제금액(시행계약서 제2조 및 제3조)으로하고, 분양가액에서 대물변제금액을 차감한 금액을 부담금(시행계약서 제4조)으로 하였으며,대물변제금액이 분양계약서에서 권리지분평가금액이란 명목으로 분양가액과 상계되었는바, 쟁점부동산이 쟁점아파트의분양가액으로 대물변제된 것으로 나타난다.(다)쟁점아파트의 분양계약서(이수자이 공급계약)에 매도인은OOO으로, 청구인은 매수인으로 되어 있으며 분양가(OOO원), 쟁점부동산 중 종전아파트 부속토지의 지분평가금액(OOO원), 부담금(OOO원)이 기재되어있고, 계약금은 없으며 중도금과잔금은 위 부담금과 동일한 금액으로 기재되어 있으며, 쟁점부동산 중상가 2개호 부속토지의 지분평가금액은 OOO원으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 처분은 대물변제의 요건에 부합하지 아니하고 현물출자도 아니므로 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장하나,이 건 재건축사업은「소득세법」제88조제2항 및 같은 법 시행령제152조에 따른 환지처분에 의하여 양도로 보지 아니할 수 있는 경우가아닌 임의의 재건축사업인 점, OOO은 쟁점부동산의지주들과 사업시행계약을 체결한 뒤 이를해제한 증빙이 없으므로사업시행을한 것으로 보이고지주공동사업 형태로 재건축사업을진행한 사실은없는점, 시행계약서상 청구인은 쟁점부동산의 토지 등을제공하는 대가로쟁점아파트의 분양권을 취득하기로 하면서 분양권의 대물변제면적에 30평형대 아파트의 3.3㎡당 평균 분양환산가액과4.64(3.3㎡당)를곱한 금액을 분양가액에서 차감하기로 약정한 점, 쟁점아파트가 OOO으로 소유권 보존등기 된 후 청구인이이를 매수하면서 분양가액에서 권리지분평가금액을 차감한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도와 쟁점아파트취득은 별개의 거래로 보이는 점, OOO이쟁점부동산을 고유재산으로 귀속한것이 아니라 쟁점아파트의 매매대금에 대한 대물변제로 취득한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 권리지분평가금액을 양도가액으로 하여양도소득세를 과세한이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.