청구인이 쟁점아파트 보유기간 동아 부담한 장기수선충당금을 양도소득세 계산시 필요경비로 볼 수 있는지 여부

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하는 것이므로 지출된 비용에 해당하지 아니하고,청구인이 납부한 쟁점수선충당금의 경우, 쟁점아파트의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시킨 것으로 볼 만한 증거자료의 제시가 없는 점 등에 비추어쟁점아파트에 대한 양도차익 계산시 쟁점수선충당금을 자본적 지출이 아닌 것으로 보아 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.4.13. OOO이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO취득하여 2014.11.19. OOO양도하고 장기수선충당금 OOO“쟁점수선충당금”이라 한다) 등을 필요경비에 포함하여 2015.1.26. 양도소득세 OOO신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트에 대한 양도소득세 신고시 계상한 필요경비 중 쟁점수선충당금을 자본적 지출이 아닌 것으로 보아 필요경비에서 제외하여 2015.5.18. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

2014년 귀속 양도소득세를 신고시 쟁점수선충당금을 필요경비에 포함하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 동 충당금이 필요경비에 해당하지 않는다는 취지로 청구인에게 고지하였다.장기수선충당금이란 장기수선에 필요하여 소유자에게 납부하도록 하는 것으로서, 양도소득세 계산시 필요경비를 양도차익에서 차감하는 취지에 맞는 것으로 보는데, 이를 오류라고 하여 청구인에게 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

장기수선충당금이란 공동주택의 사용검사일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립하는 관리비 항목의 하나로 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액이다.자본적 지출이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출된 비용으로「소득세법 시행령」 제67조제2항 각 호의 금액을 포함하는 것으로, 장기수선충당금을 납부하였다는 사실만으로「소득세법 시행령」 제163조에 따른 양도자산의 필요경비로 볼 수 없는 것이다.

따라서 청구인에게 쟁점수선충당금을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점아파트 보유기간 동안 부담한 장기수선충당금을 양도소득세 계산시 필요경비로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령제67조(즉시상각의 의제)

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것제163조(양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 “합병법인”이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항 제5호의 금액은 더하고 같은호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

(3) 주택법제47조(장기수선계획)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 한다)을 수립하여 제29조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택4.「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

② 제43조 제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

③ 관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

(4) 주택법 시행령제66조(장기수선충당금의 적립 등)

① 장기수선충당금의 요율은 당해공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 다만, 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은「임대주택법 시행령」 제30조제3항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다.

② 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 제51조 제1항에따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.

1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량을 말한다. 이하이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

③ 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. 다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.

⑤ 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다.

⑥ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)쟁점아파트에 대한 등기부등본을 보면, OOO상의 대지권은 OOO전유부분의 건물의 표시는 철골콘크리트구조 OOO청구인은 쟁점아파트를 2004.4.13. OOO취득하여 2014.11.19. OOO양도한 것으로 나타난다.청구인이 처분청에 2015.1.26. 신고한 쟁점아파트에 대한 양도소득세신고서를 보면, 양도가액은 OOO취득가액은OOO필요경비는 자본적 지출액 중 쟁점수선충당금 OOO양도비 등 OOO양도소득금액은 OOO양도소득세 납부할 세액은 OOO나타난다.처분청은 이에 대해 쟁점수선충당금을 필요경비에서 제외하여 2015.5.18. 청구인에게 양도소득세 OOO경정·고지한 것으로 나타난다.

(2) OOO2014.11.19. 발급한 쟁점아파트에 대한 장기수선충당금 내역은 2004.4.13.～2014.11.19. 기간 동안 OOO나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법」 제97조제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 각 호의양도가액에서 공제할 필요경비는 당해 양도자산에 지출한 자본적 지출액을 의미하고, ‘자본적 지출’이란 감가상각자산의 내용연수를연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는바,장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하는 것이므로 지출된 비용에해당하지 아니하고,청구인이 납부한 쟁점수선충당금의 경우, 쟁점아파트의 내용연수를연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시킨 것이라고 볼 만한 증거자료의 제시가 없는 점 등에 비추어 쟁점아파트에 대한 양도차익을 계산할 때 쟁점수선충당금을 양도가액에서 공제하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.