쟁점오피스텔이 부가가치세가 면제되는 국민주택인지 여부

우리 원 조세심판관 합동회의의 결정에서 「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택을 공급하는 경우에만 부가가치세가 면제되므로 「주택법 시행령」에 따라 준주택으로 분류하는 오피스텔은 면제대상이 아닌 것으로 판단한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. OOO은 OOO 소재 사업장에 2017.9.25. 주택신축판매업으로 사업자등록을 신청한 후 주택신축판매업을 영위하다 2018.8.27. 폐업한 개인사업자로서 사업장소재지 내 토지에 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 2018.8.22. 쟁점건물을 공동사업자인 OOO(OOO과 함께 이하 “청구인”이라 한다)에게 일괄매각하고, 매각금액 OOO을 2018년 제2기 부가가치세 확정신고시 면세수입금액으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점건물 중 건물용도가 사무소로 등기된 2～6층 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다) 매각금액 OOO에 건물기준시가비율 47.7%를 곱한 OOO을 부가가치세 과세대상으로 보아 2020.1.7. 청구인에게 2018년 제2기 부가가치세 OOO을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점오피스텔은 주택으로 사용되고 있으므로 부가가치세가 면제되는 ‘국민주택’에 해당한다.쟁점건물은 공부상 17개호(2∼9층 각 2호, 10층 1호)로 되어 있으나, 실지는 2∼6층 각 4호씩 20호가 신축되어 있는 불법건축물로 관할구청에 7∼10층처럼 다세대주택으로 허가받지 못하고 오피스텔로 허가를 받아 실지는 건물전체를 주택으로 사용하고 있다.쟁점오피스텔은 각 호수의 부동산 전월세계약서와 호수마다 싱크대와 인덕션 등이 설치되어 있는 점 등을 통해 모두 주거용으로 사용하고 있다는 것을 알 수 있으며, 실지 주거용으로 사용하고 있는 쟁점오피스텔은 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호의 ‘국민주택’으로 볼 수 있어 부가가치세가 면제된다고 할 것이다.

(2) 따라서 처분청의 부가가치세 과세를 취소해야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점오피스텔은 업무시설(오피스텔)로 건축허가 및 사용승인을 받은 이상 부가가치세가 면제되는 ‘주택’이라고 할 수 없다.쟁점오피스텔은 건축물관리대장상 사용용도가 사무소로 되어 있고 현재 주거용으로 사용하고 있다고 하더라도 업무시설(오피스텔)로 건축허가 및 사용승인을 받았으므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 주택이 아닌 업무시설로 보는 것이 타당하고, 업무시설로 건축허가 및 사용승인을 받았음에도 현재 주거용으로 사용한다는 이유로 부가가치세 면제 대상인 국민주택에 해당하는 것으로 볼 경우 실질적으로 주택의 형태로 공급하면서도 용적율 등 제한을 피하기 위하여 업무시설로 건축허가 및 사용승인을 받은 사업자와 주택으로 건축허가 및 사용승인을 받은 사업자를 동일하게 취급하는 것은 형평성에 어긋난다고 할 것이다.

(2) 또한, 실제 주거용 사용여부와 상관없이 쟁점오피스텔은 「주택법」상 ‘주택’이 아닌 ‘준주택’으로 분류되고 있기에 조특법상 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 보기 어렵다(조심 2017서991, 2017.12.20.외)는 선결정례가 존재하고, 유사한 사건에 대하여 심판례, 법원 판결 등이 일관되게 부가가치세 부과처분이 타당하다는 결정을 하고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔이 부가가치세가 면제되는 국민주택인지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 부가가치세법제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입제31조(거래징수) 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조 제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.제15조(재화의 공급시기)

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우 : 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 : 재화가 이용가능하게 되는 때

(3) 조세특례제한법제106조(부가가치세의 면제 등) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2020년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제2호, 제3호, 제4호의5 및 제9호는 2021년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용하고, 제8호의3은 2015년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(4) 조세특례제한법 시행령제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례)

③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 「주택법」에 따른국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.제106조(부가가치세 면제 등)

④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(5) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

(6) 주택법 시행령제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건에 대하여 처분청이 제시한 자료는 아래와 같다.(가) 국세통합전산망 조회내역에 따르면 청구인은 2017.9.25. 쟁점건물 소재지에 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였다가 2018.8.27. 폐업하였다.(나) 쟁점건물의 양도내역은 아래의 ＜표1＞과 같이 확인된다.OOO (다) 쟁점건물의 건축물대장에 따르면, 2017.9.19.자로 지상 1층은 계단실과 주차장, 지상 2층부터 6층까지는 사무소, 지상 7층부터 10층까지는 다세대주택으로 기재되어 있다.(라) 2018년 제2기 부가가치세 결의서 등에 의하면 처분청은 쟁점건물 중 2∼6층의 가액인 OOO에 건물기준시가비율 47.7%를 곱한 건물부분 OOO을 부가가치세 과세대상으로 보고 아래의 ＜표2＞와 같이 부가가치세를 경정·고지하였다.OOO

(2) 청구인은 쟁점건물을 당초부터 주거용으로 신축하여 분양하였으므로 부가가치세 면제대상이라고 주장하며 다음과 같은 자료를 제시하였다.(가) 청구인은 쟁점건물 중 2∼6층을 주거용으로 임대차하였음을 증명하기 위하여 각 전.월세 계약서 명세서를 제출하였다.(나) 청구인은 2017.3.21. 부가가치세 면세사업자로서 교부받은 사업자등록증(종목:　주택임대), 2017.9.25. 일반과세자로서 받은 사업자등록증(종목:　주택신축판매, 주택임대)과 청구인 OOO가 2018.8.28. 부가가치세 면세사업자로 교부받은 사업자등록증을 제출하였다.(다) 청구인은 쟁점건물 중 2∼6층의 주거용 건물이 국민주택규모(1세대당 85제곱미터 이하)인 31제곱미터 상당이고, 2018.8.22. 매매를 통해 청구인 OOO에게 양도되었음을 증명하는 등기사항증명서를 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 비록 사무소(오피스텔)로 건축허가 및 사용허가를 받았으나 실질적으로 주택으로 사용하였으므로 조특법상의 부가가치세가 면제되는 ‘국민주택’에 해당한다고 주장하나,우리 원 조세심판관 합동회의의 결정(조심 2017서991, 2017.12.20, 조세심판관합동회의)에서 「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택을 공급하는 경우에만 부가가치세가 면제되므로「주택법 시행령」제2조의2제4호에서 「건축법 시행령」에 따라 준주택으로 분류하는 오피스텔은 면제대상이 아닌 것으로 판단한 점, 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것인바, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 건축허가 및 사용승인(2017.9.19.) 등을 받은 사실이 확인되는 점, 주거용으로 사용하고 있다고 하더라도 「주택법」에서 오피스텔을 주택이 아닌 준주택으로 별도로 분류하고 있는 이상 「주택법」에 따른 주택을 공급한 것으로 보기 어려운 점, 주택과 오피스텔은 관련 법령을 바탕으로 한 서로 다른 내용의 법적 규율 대상이라는 점에 차이가 있으며 용적율 등 제한을 피하기 위하여 업무시설로 건축허가 및 사용승인을 받은 사업자를 과세시점에 유리하게 면세자로 적용하는 것은 형평에 맞지 않는다고 할 것인 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.