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오피스텔의 주거용 임대는 자가공급인가요?

국세청 공식 회신문서번호 서면-2018-부가-1219회신일 2018.05.25세목 부가가치세회신 후 개정
1. 질문오피스텔의 주거용 임대는 자가공급인가요?2. 공식 회신국세청 · 2018.05.253. 다툰 결과0건 직접 · 157건 조문 연결4. 현행 조문3개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신 2018.05.25

일시적·잠정적 임대는 자가공급이 아니지만 사실상 주택임대업으로 전환하면 면세전용으로 볼 수 있다.

신축판매용 오피스텔을 분양하지 못해 주거용으로 임대한 경우 자가공급 해당 여부를 묻는다. 일시적·잠정적 임대는 자가공급이 아니지만 사실상 주택임대업으로 전환하면 면세전용으로 볼 수 있다. 상시주거용 사용 여부와 임대의 일시성은 사업목적·임대조건·실제 사업내용 등을 종합해 판단한다.

근거 조문 부가가치세법 제6조제2항 부가가치세법 제15조제1항 부가가치세법 제10조제1항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 부가가치세법(2026.01.02 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 2
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2018.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02

    부가가치세법 제10조 제1항: 회신 당시 3개 문장·단위에서 현재 4개로 바뀌었다(수정 2개 · 신설 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산ㆍ취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산ㆍ취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 "면세사업등"이라 한다)을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  2. 문구 동일회신 당시 시행본 2018.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02

    부가가치세법 제6조 제2항: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  3. 문구 동일회신 당시 시행본 2018.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02

    부가가치세법 제15조 제1항: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

오피스텔 신축판매업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 분양 목적으로 신축하였다. 분양되지 않은 오피스텔을 임차인이 상시주거용으로 사용하거나 일시적·잠정적으로 주거용 임대하였다.

질의요지

원룸을 신축ㆍ분양하는 경우 1호당 전용면적 85㎡ 이하인 경우에도 면세국민주택 공급에 해당하지 아니하고, 완공 후이 분양되지 않아 일시 임대한 경우 면세전용 등 자가공급에 해당하지 아니하나, 상시 주거용으로 임대하는 경우 자가공급에 해당하고이후 과세사업 전환시 그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것임

회답

부가가치세과-1120

본문(원문)

귀 서면질의에 대하여 기존 해석사례를 보내 드리니 참고하시기 바랍니다.

○ 서삼-11786, 2003.11.14

오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것임

이 경우 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만을 한 경우, 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며, 일시적·잠정적 임대여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단할 사항임

* 부가가치세법 제6조 제2항 및 시행령 제15조 제1항 → 제10조 제1항으로 변경

정제 정리

질의

분양 목적으로 신축한 오피스텔을 분양하지 못해 주거용으로 임대한 경우 부가가치세상 자가공급에 해당하는지.

회답

기존 해석사례 서삼-11786, 2003.11.14를 참고합니다.

임차인이 오피스텔을 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되면 부가가치세가 과세되지만, 분양되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 않습니다.

주택임대업 등록, 분양목적 표시 없는 2년 이상 장기 임대, 분양을 위한 대외적 의사표시 없는 임대광고, 사실상 분양 포기와 임대사업 전환 등의 경우에는 면세전용으로 볼 수 있습니다. 일시적·잠정적 임대 여부는 당초 사업목적, 임대조건 및 실제 사업내용 등에 따라 사실판단합니다.

부가가치세법 제6조 제2항 및 시행령 제15조 제1항은 제10조 제1항으로 변경되었습니다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 157건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면-2018-부가-1219 (2018.05.25 회신), "오피스텔의 주거용 임대는 자가공급인가요?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000344698/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000344698)
원 제목
주택으로 사용되는 근린생활시설 양도 시 부가가치세 과세 여부
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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