특수관계자간 양도가액을 인정하지 아니하고 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분(기각)

쟁점토지는 맹지로서 매매사례가액이라고 주장하는 인접토지와 비교대상이 될 수 없고, 공동담보물로 제공된 토지로 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당되므로 개별공시지가로 평가하여 과세한 이 건 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인 은 2006.12.29. OOO OOO OOO OOO O O 임야 24,033㎡(이하 “전체토지”라 한다)의 4분의 1(이하 “쟁점토지”라 한다)을 형 선OO에게 4억5,000만원에 양도하였다.

나. 처분청은 쟁점토지 양도가 특수관계자간의 거래이고 쟁점토지의 시가를 산정하기 어렵다 하여 「상속세 및 증여세법」(이하 “「상증법」”이라 한다) 제61조의 개별공시지가를 시가로 평가하고, 같은 법 제35조의 규정에 의한 고가양도에 따른 이익의 증여에 해당하는 것으로 보아 2009.6.17. 청구인에게 2006.12.29. 증여분 증여세 96,687,370원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 거래는 인접토지의 거래가액 등과 비교할 때에 고가양도로 볼 수 없고, 동일 지역인 OO군 내에서도 공시지가 대비 최고 34배에 해당하는 가액으로 토지거래가 이루어진 점 등을 감안할 때 공시지가가 거래가액 산정의 절대적인 기준이 될 수 없으며, 양수인의 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급받은 사실이 입증되고 있고, 쟁점토지의 감정가액이 4억5,000만원에 상당한 점, 인접토지의 금융기관 저당권 설정액이 138,454원/㎡에 이른 점을 감안할 때, 고가양도에 해당하지 아니하므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 맹지로서 매매사례가액이라고 주장하는 인접토지인 같은 리 2-1, 2-2, 2-16 토지와는 도로·위치·모양·이용가치 등에서 외형상으로도 비교될 수 없을 정도로 차이가 많고, 쟁점토지 양도일 기준 3년 전에 근저당 설정된 인접토지인 같은 리 산 3-1의 임야도 마찬가지로 도로 및 이용가치 면에서 쟁점토지와 상당한 차이가 있을뿐더러 공동담보물로 제공된 토지이어서 쟁점토지의 시가평가가액으로 부적합하여 「상증법」 제60조 의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로 같은 법 제61조에 의거 개별공시지가로 평가한 가액을 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

특수관계자인 형에게 양도한 쟁점토지의 양도가액을 인정하지 아니하고 개별공시지가로 평가하여 고가양도에 따른 이익의 증여로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 제44조 【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】

① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자 등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다.

5. 배우자 등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다 .

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날( 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 “산정기준일”이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. 제33조 【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】

③ 법 제44조 제3항 제5호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다 .

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본에 의하면, 청구인과 청구인의 형 선OO는 2002.7.8. OOO OOO OOO OOO O O 임야 24,033㎡(전체토지)의 지분 2분의 1씩 각각 취득하였으며, 선OO는 2005.12.22. 그 지분 2분의 1을 이OO에게 양도한 것으로 나타난다. 청구인 은 2006.12.29. 전체토지 4분의 1을 동생 선OO의 토지와 교환하여 양도(교환가액 4억5,000만원)하였고, 형 선OO에게 쟁점토지를 4억5,000만원에 양도한 사실이 부동산매매계약서, 등기부등본에 나타난다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도가 특수관계자간의 거래이고 쟁점토지의 시가를 산정하기 어려워 「상증법」 제61조 의 개별공시지가를 시가로 평가하고, 같은 법 제35조의 규정에 의한 고가양도에 해당하는 것으로 보아 2009.6.17. 청구인에게 2006.12.29. 증여분 증여세 96,687,370원을 고지한 사실이 결정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 선OO의 쟁점토지 양수대금이 명백하게 나타나므로 쟁점토지의 매매가액을 시가로 인정하여야 한다고 주장하면서 증빙으로 매매사례가액, 감정평가서, 공공용지 수용보상금 내역, 인접토지의 등기부등본 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 부동산매매계약서 및 청구인의 금융계좌에 의하면, 청구인은 2006.12.22. 선OO에게 쟁점토지를 4억5,000만원(계약금 3억원, 잔금 1억5,000만원)에 양도하기로 계약하고, 청구인의 계좌로 2006.12.22. 3억원, 2006.12.27. 1억5,000만원, 합계 4억5,000만원을 송금받은 것으로 나타난다. OO군수의 공공매수수용확인서에 의하면, OO군수는 선OO의 토지 같은 리 전 OOOOO, OOOOO, OOOOO을 OOOOO조성사업 부지로 매수하고 2006.12.26. 보상금액을 459,270천원으로 협의계약한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 제출한 감정평가서를 보면, 2009.7.6. OO감정평가사사무소에서 쟁점토지의 시가를 산정할 목적으로 2006.12.22. 기준 75,000원/㎡으로 하여 450,618,750원으로 평가한 것으로 나타난다. (다) 등기부등본에 의하면, 청구인이 매매사례가액으로 제출한 인접토지에 대하여 ㎡당 매매가액 등이 아래 <표>와 같고 인접토지인 산 3-1(4,413㎡)에 대하여 OOOOOOOOO가 2003.6.24. 채권최고액 611,000,000원(138,454원/㎡)으로 근저당 설정한 것으로 나타난다.

(OO O O) (라) OOO세무서장이 청구인의 동생 선OO가 아버지로부터 증여받은 토지를 7억원으로 평가하여 청구인에게 양도하고, 2006.12.29. 청구인이 전체토지 지분 4분의 1(교환금액 4억5,000만원)과 현금 2억5,000만원을 선OO에게 지급한 것에 대하여, 선OO가 양도한 토지의 시가를 기준시가(144백만원)로 평가하고 양도가액(7억원)과의 차액에 대하여 증여세를 결정하였으나, OO지방국세청장의 이의신청 결정으로 청구인의 양도가액을 7억원이 아닌 296백만원(현금 250백만원과 청구인의 소유 전체토지의 4분의 1 기준시가 46백만원)으로 하여 증여세를 경정토록 한 사실이 나타난다. (마) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하면, 「상증법」제44조 는 배우자 등과의 양도거래시 대가를 지급받은 사실이 명백한 경우 동 거래를 증여로 추정하지 아니하고 양도로 인정한다는 것이지 양도대가가 시가를 초과하여 거래한 경우까지 양도로 인정하는 것은 아니며, 청구인이 매매사례가액으로 주장한 인접토지는 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사하다고 보기 어려워 매매사례가액으로 적정하지 아니한 점, 2009.7.6. OO감정평가사사무소가 한 감정평가는 양도일(2006.12.29)로부터 약 2년6개월이 지난 후에 소급 감정평가한 것이므로 시가로 인정하기 어려운 점, 청구인이 동생인 선OO에게 양도한 쟁점토지와 동일한 지분의 양도가액이 기준시가로 평가된 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 양도가액을 시가로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 시가를 매매가액이 아닌 개별공시지가로 평가하고, 고가양도에 따른 이익의 증여로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.