상속을 원인으로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 기준 개별주택가격으로 적용하여 과세한 처분의 당부

청구인의 부(父)가 2007.5.2. 쟁점주택을 AAA백만원에 취득하였고, 취득 이후 상속개시일까지의 기간 동안 쟁점주택의 개별공시지가가 상승하였으며, 쟁점주택의 시가에 영향을 미칠만한 특별한 가격변동 요인이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 보기 어려운 점, 쟁점주택 인근 유사주택이 대부분 개별주택가격의 2배 이상의 가격으로 거래된 점 등에 비추어 상속인의 취득가액을 상속개시일 현재 시가로 보아 청구인의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장이 이유 있는 것으로 판단

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 소재 주택 및 부수토지(이하 “쟁점주택”이라 한다) 중 3분의 1 지분(이하 “청구인 지분”이라 한다)을 OOO 상속을 원인으로 취득하여 OOO 양도하면서, 양도가액은 실지거래가액 OOO, 취득가액은 피상속인의 취득가액 OOO의 1/3인 OOO을 적용하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 쟁점주택 중 청구인 지분의 취득가액을 상속개시일 현재 개별주택가격인 OOO의 1/3인 OOO으로 보아, OOO 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 신고한 쟁점주택 중 청구인 지분의 취득가액OOO은 쟁점주택의 취득에 소요된 최소한의 금액이므로 필요경비로 인정되어야 한다. 쟁점주택은 피상속인의 취득일OOO 이후 상속개시일OOO까지 약 5년 8개월의 기간 동안 시가하락의 특별한 사정이 없으며, 개별주택가격은 OOO 기준 OOO에서 OOO 기준 OOO으로 오히려 상승하였다.

(2) 「소득세법 시행령」 제163조 제9항에 따르면, 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 에 따라 시가로 평가하되, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조부터 제65조까지의 규정에 따라 평가하도록 하였다. 이 때, 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하고, 시가의 범위에는 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액이 포함되며, 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매가액이 포함된다.

(3) 쟁점주택 소재지 인근 유사주택의 매매사례가액은 아래 ＜표1＞과 같다. 상속개시일인 OOO로부터 6개월 이내인 2013년 5월경에 OOO, 2012년 11월경에 OOO에 거래되었고, 그 외 상속개시일 전 2년 이내에 거래된 내역 또한 개별주택가격의 약 2배 가격에 거래되었다. ＜표1＞ 쟁점주택 및 유사주택의 매매사례가액

(4) 처분청이 쟁점주택의 취득가액으로 적용한 개별주택가격은 상속개시일의 쟁점주택 시가를 전혀 반영하지 못하고 있다. 쟁점주택의 개별주택가격은 OOO 피상속인의 취득 당시와 비교하여 약 5.81% 상승하였으나, 부수토지인 개별공시지가는 약 34.27% 상승하였다. 또한, 상속개시일OOO 기준 쟁점주택의 개별주택가격OOO 대비 개별공시지가OOO의 비율은 약 97.51%로, 건물의 기준시가는 거의 반영되지 않은 것으로 보인다.

(5) 조세심판원은 쟁점주택과 같은 단독주택의 경우 개별주택가격의 과표 현실화율은 전국 평균 58%로 공동주택가격의 과표 현실화율(74%)에 비하여 아직 낮다는 점과 쟁점주택 인근주택의 거래동향을 감안하여, 약 4년 전의 취득가액을 시가로 인정한 바 있다(조심 2013서3323, 2013.11.25.).

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점주택 중 청구인 지분을 상속을 원인으로 취득한 것이므로 「소득세법 시행령」 제163조 제9항에 따라 상속개시일OOO 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 적용하여야 한다.

(2) 청구인은 피상속인이 OOO 쟁점주택을 취득했을 때의 가액을 기준으로 양도소득세를 신고하였으나, 이는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서의 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간 중의 매매’에 해당하지 않으므로, 개별주택가격을 상속개시일의 시가로 보아 양도소득세를 경정한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속을 원인으로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 기준 개별주택가격으로 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비]

⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등]

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택 중 청구인 지분을 청구인의 부(父) OOO으로부터 OOO 상속을 원인으로 취득하였고, 상속개시일 당시 피상속인의 상속재산가액이 상속공제금액에 미달하여 상속세를 신고.납부하지 않았으며, 청구인의 부(父) OOO이 OOO 쟁점주택을 OOO에 취득한 것에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점주택의 개별주택가격은 아래 ＜표2＞와 같이 피상속인의 취득일인 OOO 기준 OOO, 상속개시일인 OOO 기준 OOO이다. ＜표2＞ 개별주택가격 확인서

(3) 청구인이 제시한 쟁점주택 인근 유사주택의 매매사례가액은 아래 ＜표3＞과 같고, 이는 OOO 통합포털 및 등기사항전부증명서를 통해 확인된다. ＜표3＞ 쟁점주택 및 유사주택의 매매사례가액

(4) 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속받은 자산을 양도할 경우에는 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 정하였고, 「상속세 및 증여세법」제60조 에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하되, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 정하였다. 또한, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 는 시가로 인정되는 가액을 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 자산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액으로 정하면서, 평가기준일 전 2년 이내 거래가액의 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 하였고, 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 보도록 정하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점주택의 상속개시일 현재 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 「상속세 및 증여세법」제61조 에서 규정한 개별주택가격을 취득 당시의 실지거래가액으로 보았으나, 청구인의 부(父) OOO이 OOO 쟁점주택을 OOO에 취득하였고, 취득 이후 상속개시일OOO까지의 기간 동안 쟁점주택의 개별공시지가가 상승하였으며, 쟁점주택의 시가에 영향을 미칠만한 특별한 가격변동 요인이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 보기 어려운 점, 쟁점주택과 같은 단독주택은 공동주택에 비해 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 주택을 특정하기 어려워서 청구인이 제시한 유사주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 직접 인정하지는 못하더라도 쟁점주택의 시가에 대해 참고할 수 있는 자료로 볼 수는 있을 것인데, 이러한 유사주택이 대부분 개별주택가격의 2배 이상의 가격으로 거래된 점, 청구인과 같이 상속재산가액이 공제액에 미달하여 상속세 신고를 하지 않을 경우에는 매매사례가액이나 감정가액 등을 적용하여 상속세를 신고한 경우에 비해 양도자산의 취득가액이 불리하게 적용될 수 있는 점 등에 비추어 쟁점주택의 상속개시 당시의 시가, 즉 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액은 적어도 피상속인이 쟁점주택을 취득한 가액 이상으로 보는 것이 사회통념에 부합한 것으로 보인다. 따라서, 청구인이 쟁점주택의 취득가액을 피상속인이 취득한 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 신고ㆍ납부한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.