상속으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

쟁점토지의 매매사례가액이라고 주장하는 비교토지의 매매일이 상속개시일로부터 1년 8개월 이후인 점, 청구인이 제출한 감정평가서는 상속개시일로부터 7년 5개월이 경과한 뒤 소급하여 감정한 것인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 상속일 현재 개별공시지가로 계산한 금액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.3.27. 아버지 김OOO의 사망으로 OOO번지 답 2,611㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김OOO, 김OOO과 함께 각각 1/3지분을 취득한 후 2011.8.29. 쟁점토지를 양도하고, 양도가액은 OOO원으로 취득가액은 쟁점토지의 인접토지인 OOO번지 2,618㎡(이하 “비교토지”라 한다, 2006.12.14. 양도)를 상속 당시 매매사례가액으로 적용가능한 토지로 보아, 비교토지의 실제매매가액을 공시지가비율(2005년 및 2006년 개별공시지가)로 환산한 가액인 OOO원으로 하여 2011.10.31. 양도소득세를 신고하였다.

나.처분청은 OOO세무서의 과세사실판단자문위원회의 의결(2012.1.18.김OOO외 1인) 결과에 따라, 취득가액을 상속일 현재 개별공시지가로 계산한 금액으로 하여 2012.5.1. 2011년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2012.5.14. 이의신청을 거쳐 2012.9.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 유류분반환청구소송으로 상속개시일(2005.3.27)로부터 5년이 지난 사이에 소송이 확정(2010.11.)되었으므로, 상속재산 취득가액 평가방법은 매매사례가액이 원칙적 평가방법이므로 실제 상속개시일로부터소송확정일 사이에 쟁점토지 바로 옆 토지가 실제 매매(2006.12.14.) 되었으므로 위치와 지목 및 공시지가가 유사한 토지의 실제매매가액을 공시지가비율(2005년과 2006년 공시지가)로 환산한 가액을 매매사례가액으로 인정하거나, 상속개시 당시를 기준일로 감정한 2개 이상의 감정평가법인의 감정평가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

(2) 청구인이 양도한 농지가 피상속인이 8년 자경요건을 충족한 답이므로 유류분반환 청구소송이 상속개시일(2005.3.27.)로부터 5년이 지난 시점에 종료되었으므로, 유류분반환청구소송이 확정된 날을 소유권 취득일로 보고3년내 양도여부를 판단하여 양도소득세를 감면하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 피상속인의 상속세 신고서(2005.8.23.)를 쟁점토지에 대하여 개별공시지가로 평가한 금액 OOO원으로 신고한 사실이 국세전산시스템에서 확인이 되며, 청구인은 비교토지가 쟁점토지와 연접하고, 개별공시지가가 비슷하므로 비교토지의 매매가액이 쟁점토지와 유사한 토지 매매사례가액으로 보고 그 매매가액을 다시 상속 당시의 기준시가 비율로 환산한 가액이 쟁점토지의 상속 당시 시가라 주장하지만, 이는「상속세 및 증여세법」제60조에서 말하는 시가 평가방법이 아니며, 청구인들의 상속개시일은 2005.3.27.이고 비교토지의 매매일은 2006.12.14.로 상속개시일 후 20개월이 경과하여「상속세및증여세법 시행령」제49조제1항 본문에서 규정하는 상속개시일 후 6개월의 범위를 초과하여 상속 당시 시가라 할 수 없다.또한, 상속개시일 후 20개월 경과한 비교토지의 매매가액은 상속개시일 전 6월을 경과하고,상속개시일 전 2년 이내의 기간(이하“평가기간 외”라 한다)에 해당하는 것이 아니어서「상속세및증여세법 시행령」제49조제1항 단서 및 제5항과 재산평가심의위원회 운영 규정 제22조 제1항 제1호 규정에도 해당되지 않는다.비교토지의 개별공시지가가 쟁점토지와 차이가 나며, 개별공시지가와 상관성을 이루는 토지 현황인소로 2류에 접합 유무 등위치의 유사성이 인정되지 않으며, 더욱이 개별공시지가를 기준으로 한 가격변동이 연평균 24% 이상 크게 계속 변동하고 있으므로,가격변동의 사유가 없는 동일·유사재산으로 볼 수도 없으며,쟁점토지의 등기부등본을 보면 근저당설정이 2006.1.17.로 상속일부터 9월이 경과한 시점으로 상속개시당시 감정가액을 취득가액으로 볼 수 없으며, 감정평가서는 아직 미제출된 상태이다.

(2) 청구인이 양도한 농지가 피상속인의 8년자경요건을 충족한 답이므로 유류분반환청구소송이 상속개시일로부터 5년이 지난 시점에 종료되었으므로 유류분반환청구소송이 확정된 날을 소유권 취득일로 보고 3년내 양도여부를 판단하여 양도소득세를 감면하여야 한다는 주장은, 청구인이 양도소득세 예정신고시 8년 자경농지에 대한 감면신청이 없었으며, 상속으로 취득한 부동산은 취득일을 상속개시일로 보므로 유류분 반환청구소송이 확정된 날을 취득일로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.5.상속 또는 증여에 의하여 취득한 재산에 대하여는그 상속이 개시된 날또는 증여를 받은 날제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

(3)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(4)상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

(5)조세특례제한법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세 감면】농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2012년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

(6)조세특례제한법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

⑫ 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말한다)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함한다)에는 제11항제1호 및 제2호의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 상속재산으로 상속개시일이 2005.3.27.이며, 비교토지의 매매일은 2006.12.14.임이 OOO지방법원 OOO지원 조정조서(2009가단11084) 및 등기부등본 등을 통해 확인되며, 비교토지의 매매일은 상속개시일 이후 1년8개월 차이가 난다.

(2) 청구인은 상속받은 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고시 취득가액 산정을 다음과 같이 하였다.(가)비교토지의 ㎡당 양도가액 : OOO원 ÷ 2,618㎡ = OOO,OOO원(나)비교토지의 ㎡당 환산가액*:OOO,OOO원×OOO원(’05년 공시지가)／OOO(’06년 공시지가) = OOO원* ’06년 양도가액을 ’05년 공시지가／ ’06년 공시지가 비율로 환산(다)쟁점토지의 환산취득가액:OO,OOOOOO원×870.33㎡=OO,OOO,OOO원

(3) 쟁점토지 및 비교토지의 토지현황 및 개별공시지가는 다음과 같이 확인된다.

<표1>

토지 현황<표2> 연도별 개별공시지가 내역(OO:O)

(4) 청구인이 상속개시 당시를 기준일로 하여 쟁점토지를 평가한 감정평가법인의 감정평가서의 내용은 다음과 같다.(OO:OO)

(5) 청구인 및 김OOO, 김OOO는 김OOO을 피고로 하여 유류분반환청구 소를 제기하였으며, OOO지방법원 OOO지원 조정조서(2009가단11084, 소유권이전등기, 2010.10.13)에 피고 김OOO은 원고인 청구인 및 김OOO, 김OOO에게 쟁점토지의 1／3지분을 각각 소유권 이전하는 것으로 조정성립되었음이 나타난다.

(6) 살피건대, 쟁점토지는 상속재산으로 상속개시일이 2005.3.27.이며, 비교토지의 매매일은 2006.12.14.인 바, 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용한 비교토지의 매매일이 상속개시일로 부터 1년 8개월 이후인 점, 상속받은 부동산의 취득가액은 실지거래가액을 원칙으로 하나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다.) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액으로 한다고 규정되어 있어 매매사례가액을 환산한 가액은 별도로 규정하고 있지 않은 점, 감정가액이 상속개시 당시의 시가에 해당하기 위해서는「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 등에 따라 그 감정가액이 상속개시일 전후 6월 이내에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이어야만 하나, 청구인이 제출한 감정평가서는 상속개시일부터 7년 5개월이 경과한 뒤 소급하여 감정한 것인 점,「소득세법 시행령」제162조제1항 제5호에서 상속에 의하여 취득한 재산의 취득시기는 그 상속이 개시된 날이라고 규정하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 취득가액을 상속일 현재 개별공시지가로 계산한 금액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.