비교아파트①의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

이 건에서 평가기간 이내에 처분청이 적용한 비교대상아파트①의 경우만 공동주택가격이 쟁점아파트와 동일한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2024.4.12. OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 딸 a에게 양도한 후, 양도가액을 OOO원으로 하여 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세를 조사한 결과, 청구인이 특수관계인인 딸에게 시가보다 낮은 가격으로 쟁점아파트를 양도하였다고 보고, 「소득세법 시행령」 제167조 제5항 및 「상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 시행령」 제49조 제4항 등에 따라 쟁점아파트와 동일한 단지의 OOO(이하 “비교아파트①”이라 한다)의 거래가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여, 2025.11.11. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 매매가액이 우선 적용되어야 한다.(가) 상증세법 시행령 제49조 제2항 단서에 의하면, ‘해당 재산’의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액, 즉 유사 재산의 매매 등의 가액을 적용하지 아니한다고 규정하고 있는바, 이 건에서 청구인이 딸에게 양도한 쟁점아파트의 거래가액이 우선 적용되어야 한다.(나) 처분청은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 쟁점아파트의 시가를 평가하였으나, 해당 규정은 상증세법 시행령 제49조 제4항을 구체화한 것으로, 앞서 보았듯이 상증세법 시행령 제49조 제4항은 이 건에서 배제되어야 하므로 상증세법 시행규칙 제15조 제3항을 이 건에 적용할 수 없고, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항을 신설한 때의 부칙 규정을 보더라도 “이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가하는 경우부터 적용한다”라고 규정하고 있는바, 「소득세법」에 따른 부당행위계산 부인의 경우에 이를 적용하는 것은 위법하다.(다) 처분청은 이 건 거래가 특수관계인과의 거래로서 그 거래가액이 객관적으로 부당한 경우에 해당한다는 의견이나, 이 건 거래가격은 시기상 차이로 인해 제3자의 거래가격과 차이가 있는 것일 뿐, 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당하지 아니하는바, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목에 해당하지 아니하고, 따라서 이 건 거래가액을 인정하여야 한다.

(2) 유사재산의 매매가액 선정에도 위법이 있다.(가) 상증세법 시행령 제49조 제2항에서는 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있다.(나) 쟁점아파트는 2024.4.12. 양도되었고, 2024.1.29. 매매계약된 같은 단지의 OOO(이하 “비교아파트②”라 한다)의 거래가액OOO이 확인되므로 이를 우선 적용되어야 하나, 처분청은 2024.7.4. 매매계약된 이 건 비교아파트①의 가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하였으므로 이 건 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 유사 재산의 매매가액을 적용하는 것에 잘못이 없다.(가) 「소득세법」에서 규정하고 있는 부당행위계산 부인규정은 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 그 거래가격을 부인하고 상증세법을 준용하여 평가한 시가를 양도가액으로 보아 양도소득을 재계산하는 것으로, 해당 재산의 거래가액이 시가에 부합하지 않음을 전제하는 것이다.(나) 또한 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호에서는 해당 재산의 거래가액을 시가로 적용 시 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 제외한다고 규정하고 있기도 하다.(다) 따라서 이 건에 해당 재산(쟁점아파트)의 거래가액을 적용하여야 하고 유사 재산의 거래가액을 적용할 수 없다는 청구주장은 타당하지 아니하다.

(2) 매매가액 선정에도 잘못이 없다.청구인은 이 건 비교아파트②의 거래가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 유사 재산이란 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택을 말하는 것인바, 비교아파트②는 쟁점아파트와 공동주택가격이 다른 반면, 비교아파트①은 쟁점아파트와 공동주택가격이 동일하므로 그 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교아파트①의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 관련 아파트의 현황은 아래 ＜표1＞과 같은바, 쟁점아파트와 비교하여 볼 때, 비교아파트①은 공동주택가격 및 전용면적이 동일하고, 비교아파트②는 매매계약일이 이 건 평가기준일에 보다 가까운 것으로 나타난다.

＜표1＞

쟁점아파트의 비교)))(나) 처분청의 조사종결 보고서에 의하면, 아래 ＜표2＞와 같은 매매사례(양도일 전후 각 3개월 이내)가 확인되는바, 평가기간 이내 매매사례 중 쟁점아파트와 공동주택가격이 동일한 것은 비교아파트①만 확인된다.

＜표2＞

유사매매사례 내역)))

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 거래가액을 시가로 보아야 하고, 다른 재산의 매매사례가액을 적용하여야 한다고 보더라도 매매계약일이 평가기준일에 보다 가까운 비교아파트②의 거래가액을 우선적용하여야 한다고 주장하나, 양도소득의 부당행위계산에 관한 「소득세법」 제101조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 제3항 제1호에 의하면, 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 이와 같은 경우로 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때로서 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우를 규정하고 있는바, 쟁점아파트의 거래가액은 「소득세법 시행령」 제167조 제5항에 따라 상증세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조 등의 규정을 준용하여 평가한 가액, 즉 시가와의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당하므로 청구인의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있는 경우로 보이는 점, 상증세법 시행령 제49조 제4항에 의하면 해당 재산의 시가를 산정함에 있어서 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적 등이 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 거래가액 등이 있는 경우에는 이를 해당 재산의 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서는 공동주택의 경우로서 각 요건을 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상

주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 이 건에서 평가기간 이내에 처분청이 적용한 비교대상아파트①의 경우만 공동주택가격이 쟁점아파트와 동일한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 비교아파트①의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령 등

(1) 소득세법제101조(양도소득의 부당행위계산)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제167조(양도소득의 부당행위 계산)

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우나. (생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조(평가의 원칙등)

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산부칙 ＜기획재정부령 제719호, 2019.3.20.＞제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.제2조(평가의 원칙등에 관한 적용례) 제15조 제3항 제1호의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가하는 경우부터 적용한다.