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증여 후 5년 내 주택 양도 시 어떻게 과세하는가?

국세청 공식 회신문서번호 법규재산2013-27회신일 2013.02.08세목 양도소득세회신 후 개정
1. 질문증여 후 5년 내 주택 양도 시 어떻게 과세하는가?2. 공식 회신국세청 · 2013.02.083. 다툰 결과0건 직접 · 499건 조문 연결4. 현행 조문5개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신 2013.02.08

먼저 이월과세를 적용하고 1세대1주택 요건을 충족하면 부당행위계산 규정을 적용한다.

직계존속에게 증여받은 뒤 5년 이내 양도하는 주택의 양도소득세 과세방법을 물었다. 먼저 이월과세를 적용하고 1세대1주택 요건을 충족하면 부당행위계산 규정을 적용한다. 양도소득이 수증자에게 실질 귀속되면 부당행위계산 규정을 적용하지 않는다.

근거 조문 소득세법 제97조제4항 소득세법 제101조 소득세법 시행령 제155조제1항 소득세법 시행령 제154조제1항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

子가 양도일부터 소급해 5년 이내에 별도세대인 母에게 증여받은 A주택을 양도한다. A주택 양도 전 B주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우이다.

질의요지

직계존속으로부터 증여받은 후 5년 이내 양도하는 주택에 대해서는 이월과세가 적용되는 것이나 해당 주택이 1세대1주택에 해당하는 경우에는 다시 양도소득세 부당행위계산부인 규정이 적용됨

본문(원문)

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 子가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 별도세대인 母로부터 증여받은 A주택을 양도하는 경우로서 국내에 1주택을 소유한 해당 1세대가 A주택을 양도하기 전에 다른 B주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우

양도하는 A주택에 대하여는 「소득세법」제97조 제4항(이월과세)이 먼저 적용되는 것이고, A주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 같은 법 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것입니다.

1세대1주택 비과세 대상인지 판단함에 있어「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따라 A주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고 그 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있으며, 같은 영 제154조 제1항에 따른 A주택의 보유기간은 같은 법 제95조 제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조 제5항에 따라 증여한 母가 A주택을 취득한 날부터 기산하는 것입니다.

그리고「소득세법」 제97조 제4항의 적용 대상인 A주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 같은 법 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것이나, A주택의 양도소득이 수증자인 子에게 실질적으로 귀속된 때에는 같은 법 제101조를 적용하지 아니하는 것입니다.

귀 질의가 1세대1주택 비과세 적용 대상인지 여부, 양도소득의 부당행위계산 부인대상인지 여부는 해당 주택의 양도경위와 양도대금의 실제 귀속여부 등을 확인하여 사실판단사항입니다.

정제 정리

질의

직계존속에게 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 주택의 양도소득세 과세방법.

회답

1. 子가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 별도세대인 母로부터 증여받은 A주택을 양도하고, A주택 양도 전에 B주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우 A주택에는 「소득세법」제97조 제4항의 이월과세를 먼저 적용함. A주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 같은 법 제101조를 적용함.

2. 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따라 A주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 B주택을 취득하고 B주택 취득일부터 3년 이내에 A주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있음.

3. A주택의 보유기간은 같은 법 제95조 제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조 제5항에 따라 증여한 母가 A주택을 취득한 날부터 기산함.

4. A주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 같은 법 제101조를 적용하나, 양도소득이 수증자인 子에게 실질적으로 귀속되면 적용하지 아니함.

5. 비과세 및 부당행위계산 부인 대상인지는 주택의 양도경위와 양도대금의 실제 귀속 여부 등을 확인하여 사실판단함.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 499건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 법규재산2013-27 (2013.02.08 회신), "증여 후 5년 내 주택 양도 시 어떻게 과세하는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000150594/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000150594)
원 제목
직계존속으로부터 증여받은 후 5년 이내 양도하는 주택의 양도소득세 과세방법
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-09
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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